【2026年版】タワーマンションの特徴(メリット・デメリット)

公開日 2020-04-18　最終更新日 2026-10-05

今回は、言わずと知れた「タワーマンション」についてのコラムです。
一度は憧れ、住んでみたいと思う方も多いのではないでしょうか。

家賃相場が大きく上昇している2026年の東京では、分譲マンション価格の高騰を背景に、「あえて賃貸でタワーマンションに住む」という選択をする方が増えています。
ステータス性の象徴とも言われ、何かと話題に挙がり注目を集めるタワーマンション。
住むことで得られるメリットとデメリットを交え、2026年の最新事情も踏まえて特徴を解説していきます。

タワーマンションの定義

実は「タワーマンション」と呼ばれるマンションに法的な基準はありません。
ではどんなマンションがそう呼ばれているかと言うと、《総階数20階建を超え、横よりも縦に大きなマンション》のことを便宜上そう呼んでいることが多いのです。
建築基準法では高さ60mを超える建築物(概ね20階建以上)が「超高層建築物」として扱われ、構造について国土交通大臣の認定が必要になるため、この「高さ60m・20階建」が一つの目安とされています。

あくまで「タワー型のマンション」ということですので、20階建を超えていたとしても横に大きく、タワー型ではないマンションのことはタワーマンションとは呼びません。

ちなみに不動産経済研究所の「超高層マンション動向2026」によると、2026年以降に完成を予定している超高層マンション(2026年3月末現在)は全国で319棟・約10万7,000戸。うち首都圏が177棟・約7万4,000戸と約7割を占め、東京23区だけで124棟が計画されています。
タワーマンションの供給は、今後も都心部を中心に続いていく見通しです。

住むことのメリット・デメリット

エリア・価格帯を問わず非常に人気のあるタワーマンションですが、当然メリットとデメリットがあります。
具体的にどのようなことが挙げられるのか、それぞれを詳しく見ていきましょう。
※全てのタワーマンションに当てはまるものではありません。

メリット

・眺望が良い
・共用施設が充実している
・ステータス性が高い
・好立地
・防犯性が高い

まずは眺望。
「すぐに飽きる」「景色なんて見ない」という方も多いのですが、もちろんそうでなくずっと景色を楽しめる方もいるでしょう。
視覚的なことだけではなく、たとえばカーテン要らずで開放感がある、日当たりが良い、といった恩恵もあります。
何より眺望が良いということは裏を返せば外から見られることがなく、プライバシーの面でも優れていると言えますね。
なお、高層階ならではの住み心地や「高層階に住むと子供や体に影響があるのでは?」という疑問については、別記事「【2026年版】タワーマンション高層階に住む!実際に子供や人体への影響は?」で詳しく解説していますので、あわせてご覧ください。

次に共用施設が充実していること。
居住者用の共用施設を備えていることが多く、特に高層階に設けられたスカイラウンジなどはタワーマンションの醍醐味と言えます。
他にも家族・友人が宿泊できるゲストルームや、フィットネスジム、大人数での飲食ができるパーティルームなどプライベートを充実させる施設がたくさんあります。
マンションによってはプールや温泉が付いていたりと、まるで高級ホテルに宿泊しているかのような生活を味わえるのもタワーマンションのメリットですね。
また、階数が多いため基本的にゴミ置き場が各階に設けられていることも大変うれしいポイント。
近年は宅配ボックスやコンシェルジュサービスに加え、共用部の顔認証システムなどセキュリティ設備が進化した物件も増えており、防犯性の高さは2026年現在もタワーマンションの大きな強みです。

タワーマンションは大規模な開発になるため再開発事業に絡むことも多く、駅が近い等好立地である場合が多いです。
また、その区域の人口が一気に増えることから建設の前後で周辺にお店がオープンし、生活の利便性も高まります。

デメリット

・価格(賃料)が高い
・内装がチープ
・住人の質がバラバラ
・エレベーターを待つ時間が長い
・災害時に不安がある

まず価格・賃料が高い。
タワーマンションと言ってもピンからキリまでありますが、一般的な同クラスのマンションと比較すると坪単価が高くなりがちな傾向にあります。
特に2026年の東京23区は賃貸市場全体で賃料の上昇が続いており、分譲マンションの賃料は過去最高の更新が続いている状況です。新築価格の高騰で購入をあきらめた層が賃貸に流入していることもあり、人気エリアのタワーマンションは募集が出るとすぐに決まってしまうことも珍しくありません。
とはいえ人気がある分価格が高くなるのは仕方がありませんし、メリットを享受できる方にとっては気にならない点かもしれませんね。

内装は同価格帯の低層マンションなどと比べるとチープなことが多いです。
これは高層建築のため、軽い建材を使わざるを得ないからです。
もちろんハイクラスなタワーマンションではその辺りも考慮されていますし、低層の高級なマンションに引けを取らない内装グレードになっている物件もありますが、どうしても壁や床が薄くなりがちで低層マンションに比べると決して遮音性が高いとは言えないでしょう。

住人の質がバラバラな点もデメリットとして挙げられます。
たとえば低層の高級なマンションでは100㎡以上の部屋しか用意がないなど、ある程度近しい属性・家族構成の住人だけが住んでいることが多いです。
しかしタワーマンションはシングル用の部屋からファミリー用の部屋まで多岐にわたる住戸が用意されている場合が多く、当然住人の質もバラバラになります。
もちろんエリアによっても、物件自体によっても入居者層は違いますが、基本的に老若男女問わず色々な方が住んでいると思って良いでしょう。
また総戸数が多いぶん、朝の通勤時間帯などはエレベーターの待ち時間が長くなりやすい点も、住んでみて気になりやすいポイントです。

また、その見た目からタワーマンションは地震に弱そうと思っている方が多いのですが、実際にはそんなことはありません。
タワーマンションはかなり地中深くまで杭を打ち込んで建てられており、制震・免震といった地震対策構造も通常のマンションより優れたものになっていますので、地震によって建物自体がダメージを受けるリスクは実はかなり低いと言われています。
一方で、高層階をゆっくり大きく揺らす「長周期地震動」への備えは近年の大きなテーマです。2023年2月からは、長周期地震動階級3以上が予想される地域にも緊急地震速報が発表されるようになり、国土交通省は超高層建築物の新築時に長周期地震動を踏まえた設計上の検討や、家具の転倒・移動防止対策の説明を求めるなど、国の対策も進んでいます。高層階に住む場合は家具の固定を徹底しておきましょう。
さらに東京都は、停電時でも水の供給やエレベーターの運転に必要な電源を確保し、防災マニュアルを運用するなど、災害時に自宅で生活を続けやすいマンションを「東京とどまるマンション」として登録・公開する制度を進めており、防災備蓄資器材の購入や非常用電源の設置への補助も行っています。お部屋探しの際は、こうした防災面の備えがあるマンションかどうかを確認しておくと安心です。
ですが、海沿いや埋立地に建てられているタワーマンションについては地盤が緩いといった問題もありますし、何より水害リスクは常に付きまとう問題です。ハザードマップの確認は忘れずに行いましょう。

最後に

いかがでしょうか。

憧れる方が多いタワーマンションとはいえ、意外にもデメリットは多くありますね。
とはいえ、もちろんこれらに当てはまらない物件もありますし、エリアの特色が絡む点もあります。
それにタワーマンションが好きな方にとってはデメリットを補って余りあるメリットを享受できるはずです。

2026年現在、東京のタワーマンションは賃料の上昇が続く一方で、23区を中心に今後も多くの新規供給が計画されており、選択肢そのものは広がっていきます。
だからこそ、「どの街の、どのタワーマンションを、いくらで借りるか」の見極めがこれまで以上に重要になっています。

リテラは東京のタワーマンション・高級賃貸を専門に扱う仲介会社です。
物件ごとの設備・管理状況や防災面の備え、エリアの相場観まで踏まえて、お客様に合った一室をご提案します。
「一度はタワーマンションに住んでみたい」という方も、「今の賃料が妥当か知りたい」という方も、ぜひお気軽にリテラへお問い合わせください。東京のタワーマンション探しを、プロが全力でサポートいたします。

この記事の運営・編集
リテラ株式会社(宅地建物取引業東京都知事(3)第96348号)
東京のタワーマンション・高級賃貸を専門に仲介しています。会社概要/お問い合わせ

この記事を書いた人
最新の記事

リテラ株式会社　代表取締役　加藤圭一郎

2013年12月、東京都中央区銀座にて、リテラ株式会社を創業。創業前から不動産業界に身を置き、宅地建物取引士として14年のキャリアを誇る。東京都心を中心に不動産の売買、賃貸、管理並びに仲介、斡旋業務を手掛けている。また、引っ越しをもっと気軽にすることをコンセプトとした都心の高級賃貸マンションの情報サイト「Litera Properties」の運営をはじめ、不動産に付随した幅広いサービスを展開している。