公開日 2022-04-28 最終更新日 2023-08-08
最近は動画や書籍などで「事故物件に住んでみた」といったタイトルのものが多くあり、元々は不動産業界の隠語であった「事故物件」という言葉がかなり浸透してきているように感じます。
事故物件と聞くと「殺人事件」「自殺」など「悲惨な事件が起きた物件」というイメージを持つ人が多いかとおもいます。
もちろん上記の意味としての事故物件もありますが、広義の「事故物件」にはそれ以外の物件も多く当てはまります。では具体的にはどういった物件を「事故物件」と呼ぶのでしょうか？
引っ越し先が事故物件だった….！?という事が起こらないようにこれから引っ越しを検討している方はぜひ見ていただきたいです。
今回は事故物件とは？という部分から事故物件を調べる方法、見分け方などについて解説していきたいと思います。
事故物件とは？
まず国土交通省のガイドラインによる事故物件の定義とは「心理的瑕疵のある物件」のことを指します。
不動産取引における心理的瑕疵とは、取引対象となる不動産にまつわる嫌悪すべき歴史的背景がある場合につかわれます。とりわけ住宅の場合においては、殺人、自殺、事故死など、人の死が発生した場合に「心理的瑕疵」として扱われることが一般的です。
ただ、こうしたマイナスイメージは感じ方に個人差があるため、定義が曖昧でもあります。
ですので、現状は「これが絶対に事故物件だ」という正確な線引きがありません。
殺人事件や首吊り自殺などは当然事故物件に該当しますが、お年寄りの自然死で直後に親族に発見された場合でも事故物件となることがあります。この場合は事故物件の表記をしない場合もあります。
部屋内での自然死、病死は契約時の重要事項説明書の告知事項に該当しないとされています！
結論：事故物件か？確実に調べる方法はありません！
これから引っ越しを検討しているのに、事故物件を調べれないの?！？と思われると思います。
なぜなら、部屋の募集している管理会社（不動産会社）が募集の際に【告知ありと伝えるか？！】は管理会社またはオーナーさんの意向によります。
なぜなら、事故物件になると所有者の資産価値が必ず下がるため、所有者は認めたくないのです。
また、室内での病死も告知事項に含まれると、高齢化の進んでいる日本では多くのマンションが事故物件になります。口コミなどから事故物件というレッテルを貼られてしまうと、少なからず物件の価値を下げてしまう大きな要因になります。国土交通省のガイドラインでは、病死は告知事項に含まれないとされています。
しかし、親族側の気持ちになるとあまり周囲に知られたくないため、日々のニュースでも自殺か病死かは公にならないことが多いのが現状です。
ただ、ニュースになるような大きな事件や、目撃者の多い事件は調べることができます。
事故物件か？気になる人は、事前に下記の方法で調べることで事故物件を避けれる確率が上がります！
事故物件の探す方法、見分け方は？
1.事故物件情報サイトを確認する。
事故物件かを調べる有力な手段として「大島てる」という事故物件情報が載っているサイトがあります。
日本全国、さらに海外の物件の事故情報まで網羅している有名なサイトです。
ユーザーが情報を投稿できるようになっており、情報量はとても多いです。
テレビで紹介されることも多いですね。
事故物件かどうかを確認する際に、不動産屋でもよく使われております。
ただ、口コミ投稿がメインになりすべての投稿が正しい情報ではありません！？
サイト運営者と所有者で訴訟問題になっている話もあります。
詳細情報次第では全てを信じることもできませんが、参考にできるサイトです。
2.不動産会社へ直接確認する。
情報によってはインターネットに公開されていない場合もあり、どうしても気になる場合は不動産屋に直接伺いましょう。弊社リテラでは、告知事項に該当しなくても知っている範囲になりますが、お客様が気になる点は事前に伝えうるようにしています。
中には不動産会社でないと、知らない過去の事故などの情報もあります。
マンションが売却された後に、マンション名が変更になり、告知事項をしなくなるマンションもあります。
しかし、告知事項をしなくてはいけない期間などに明確な決まりがないため、一つの事件について将来ずっと告知しなくてはいけないという事はありません。
告知するかどうかは、管理会社の社会的信用やモラルが係わっています。
3.告知事項あり物件をGOOGLEで検索する。
お部屋を募集する際に、事故物件の場合は告知事項あり、と記載して募集をだします。
告知事項ありに該当する物件は、心理的瑕疵のある物件であり、事故物件であることが多いです。
ですので「告知事項あり」の物件は要注意です。
ただ、告知事項ありの場合でも、
・近隣に墓地や葬儀場といった施設がある
・住んでいる住民になにかしらの事情がある
・物件周辺で大規模な工事や騒音等がある
・暴力団関係の事務所が近い
など、別の理由であることもありますので、不動産会社の営業マンからの契約時の重要事項説明の内容をしっかりと聞きましょう！
4.事故物件は賃料が相場より安い？
事故物件は相場よりも安くなっていることが多いです。
ですので、特に気にしない人の中には事故物件を狙って住んでいる人もいます。
当たり前ですが、事故物件は心理的瑕疵のある物件で、過去にマイナスのイメージのことが起きた物件です。
ですので、それがあると相場よりも安くなることが多いです。
ただ、事故物件といっても相場と値段があまり変わらないこともあります。
これは事故物件の定義が曖昧なため、大きな事故でない場合は値段に大差がでないこともあります。
一般的に相場が安くなる事故物件は「殺人事件があった」「無理心中があった」などニュースにも取り上げられるような大きな事故の場合は値段が安いことが多いです。
おおよそ20～30％ほど下がることが一般的です。
また、事故物件の中でも飛び降り自殺、自然死、など事件性があってもニュースで取り上げられないような事故の場合はそこまで値段が変わりません。
タワーマンションなどで飛び降り自殺が起こることも多い昨今のため、気にしない人が多く比較的値段も変わらないことが多いです。警察の判断も難しく、それが自殺なのか？事故なのか？を正しく判断することは難しいです。
仮に自殺であったとしても、親族が体裁的に自殺を認めない事が多い傾向にあります。
また、時には部屋ではなくマンションの共有部(エントランスやラウンジ、敷地内など)でそういった事故が起きることもあり、その場合はマンション1棟が丸々事故物件となるケースもあります。
こちらも部屋と同様、事件性がない場合はマンション自体の価値変動には影響を与えません。しかし、テレビで取り上げられるほどの事件になるとマンション自体の印象にも大きくかかわるため、「マンション名を変える」「外壁の色を変える」などの措置が取られる場合もあります。
マンション名が変わったことがある物件は注意が必要といえるでしょう。
事故物件を賃貸で住むのはやめたほうがいい？
事故物件に住むとどんなことが起きるのでしょうか？
結局はその人の考え方によります。
・相場よりも安いのがよくて事故は気になったけど入居した。
・お部屋が少し暗い雰囲気がする。
など事故物件に対する感想は人それぞれです。
私の感覚は、東京都内は事故物件の数も多く、世帯数が多いタワーマンションは特に事故が起こりやすいため≪その部屋での事件でなければ気にしない≫という感覚です。
しかし、大多数の方が≪霊感が強いから無理≫≪怖いから絶対嫌だ≫と事故物件は避けたいと考えます。
毎日過ごす居住スペースですから、その人が快適に過ごせるお部屋選びが重要です。
入居後に気付き、不快な生活にならないために理解したうえで住むという事が重要です。
・2021年5月に初めて国土交通省の事故物件のガイドライン案が公開
2021年5月20日に初めて国土交通省より事故物件のガイドラインが公表されました。
これまで事故物件である心理的瑕疵のある物件についての告知義務の明確な判断基準がありませんでした。
個人や業者の判断により告知義務を行ったり行わなかったりなっているのが現状でした。
こちらのガイドラインですが主に２つのことに触れられています。
1つ目は告知義務の判断基準です。
まず病死や寿命などの自然死は借主・貸主に対して告知の必要がないと明記され、一方で自殺や他殺等の事故死に関しては告知すると明記されています。
2つ目は告知する期間です。
ガイドラインでは「事故発生時からおおむね3年間は貸主が借主に対して告知をする」と明記されました。
時間の経過により事件のことが薄れていくとの解釈です。
ただ、おおむね3年間としていることには、借主が事件が気になる場合には調査を実施するとのことです。
終わりに
「事故物件」といっても様々な定義があることがお分かりいただけたかと思います。
東京都内のマンションでは、実際の情報の何倍もの事故物件に該当するマンションがたくさんあります。
特に分譲マンションの一室で起こった事件は、ニュースにならない限りそのまま闇に葬られることが多い傾向です。
必要以上に自分で調べて不安になりすぎる必要はない気がします！
100％避けることは難しいですが、不動産会社の営業をしていると、過去の事故を知っている建物もあります。
お客様に正直に伝える、信用できる不動産会社を選べば安心できるはずです！
ぜひ弊社にお問い合わせください。
リテラ株式会社 代表取締役 加藤 圭一郎
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