【2026年版】仲介手数料とは(無料とそうでない物件の違い・支払いのタイミング・金額など)

公開日 2020-04-16　最終更新日 2026-10-05

お部屋を借りる際、一般的に初期費用は《賃料の5ヶ月分前後》かかると言われています。家賃相場が大きく上昇している2026年の東京では、同じ「5ヶ月分」でも金額そのものが数年前よりずっと重くなっており、初期費用の内訳を正しく理解しておくことがますます大切になっています。

・敷金(1ヶ月分)
・礼金(1ヶ月分)
・前家賃(1ヶ月分)
・仲介手数料(0.5〜1ヶ月分+税)
・保証会社利用料(0.5ヶ月分〜)
・火災保険、鍵交換費用etc.

このように、敷金と礼金が1ヶ月分ずつの物件では《4.5ヶ月分+火災保険等の細かい費用》で、概ね賃料5ヶ月分ほどの初期費用になります。
いずれかが無しになっている物件であればその分初期費用も安く収まるというわけです。

今回はその中でも「仲介手数料」について、2026年現在のルール(宅建業法の報酬規制)や2024年7月の告示改正、《仲介手数料無料》の物件の仕組みまで詳しく解説していきます。

仲介手数料とは

ではまず仲介手数料とはどういった意味合いの費用なのでしょうか。
これは簡潔に説明すると、仲介業者(物件探しで直接お世話になった会社)に対する報酬です。

報酬と言っても自由に金額を設定できるわけではなく、宅建業法に基づく国土交通省の告示(報酬告示)で、賃貸と売買それぞれに上限額が定められています。

　仲介手数料の上限額

　賃貸の場合
《合計で賃料の1ヶ月分+税(1.1ヶ月分)》

仲介手数料は貸主・借主のどちらからも受領することができますが、賃貸の場合は「一件の契約に対して、貸主・借主から受け取る仲介手数料の合計の上限が《賃料の1ヶ月分+税》」とされています。

さらに、居住用建物の媒介では「依頼者の一方から受け取れるのは原則《賃料の0.5ヶ月分+税(0.55ヶ月分)》まで」というルールがあります。
ただし、媒介の依頼を受けるにあたって依頼者(借主)の承諾を得ている場合には、借主一方から合計上限いっぱいの《1ヶ月分+税》まで受領することが認められています。この場合でも、貸主・借主からの合計が《1ヶ月分+税》を超えることはできません。

実際は貸主側が仲介手数料を支払うケースは多くなく、借主の承諾を得たうえで、借主から《1ヶ月分+税》を受領する形が現在も一般的です。

　売買の場合
《売買代金の(3%+6万円)+税》
※代金が400万円を超える場合

売買であっても売主・買主の双方から仲介手数料を受領することができます。
しかし賃貸と違い、売買の仲介手数料の上限額は「一方から受領する金額分について」です。

売主から上限額分の仲介手数料を受領していても、買主からも同じく上限額分の仲介手数料を受領できるということです。
つまり、売主・買主の双方から仲介手数料を受領する場合、一件の契約について発生する仲介手数料の最大額は合計で《売買代金の(6%+12万円)+税》となります。

　【2024年7月改正】空き家等に関する特例

報酬のルールは長らく大きな変更がありませんでしたが、2024年7月1日施行の報酬告示改正で、空き家の流通促進を目的とした特例が設けられました。

・売買では、800万円以下の低廉な宅地建物について、現地調査等の費用を含めて一方から最大30万円+税まで受領できる特例に拡充
・賃貸では、「長期の空家等」(長期間使用されていない・今後も使用の見込みがない物件など)の媒介について、貸主側から受け取る報酬の合計を賃料の1ヶ月分の2.2倍(税込)まで引き上げられる特例が新設

いずれも空き家対策のための特例で、貸主側との事前の合意が前提です。東京の一般的な居住用賃貸で借主が負担する仲介手数料の上限ルールは、この改正後も変わっていません。

以上が仲介手数料の上限額です。

これを超える金額を請求してしまうと宅建業法に違反することになるため、仲介手数料はこれ以下の金額で定めなければいけません。

賃貸の初期費用では礼金も含め、仲介手数料以外の費用はオーナーや管理会社の手元に納められるものがほとんどですので、実際にお客様へ物件を提案したり案内をした仲介業者は、仲介手数料が無いとタダ働きになってしまいます。

しかし、ポータルサイト等で募集を見ていると《仲介手数料無料》と謳っている物件もあります。
最近は「仲介手数料無料・半額」を前面に打ち出す仲介業者も増えていますので、目にしたことがある方も多いのではないでしょうか。

《仲介手数料無料》のワケ

仲介手数料が無ければ仲介業者はタダ働きになってしまう。
なのに、なぜ仲介手数料を無料にできる物件があるのでしょう?

実は物件によっては、契約に至った際に貸主側から報酬(いわゆる広告料)が出るケースがあります。
※もちろん無条件に報酬が出るわけではなく、慣例的に管理会社が行うものとされてきた業務(募集広告や契約書類の作成、借主へのアンケート調査など)を請け負い代行することによって発生する仕組みになっていることがほとんど

そういった物件であれば、借主から仲介手数料を受領せずとも仲介業者の手元に報酬が入る(タダ働きせずに済む)ため、仲介手数料を無料にしても契約を成り立たせることができるわけです。
ちなみにこの場合は仲介手数料が発生していないため、借主から仲介手数料を受領することもできます。

他にも、先ほど例に挙げたように貸主が仲介手数料を支払ってくれる場合もあります。
貸主から上限額の仲介手数料を受領していれば当然、借主から受領することはできず、必然的に《仲介手数料無料》で物件を借りられるという結果をもたらします。

支払いのタイミング

仲介手数料を支払うタイミングについては宅建業法で定められていて、「重要事項説明を受けた後」とされています。
もっとわかりやすく言えば契約が済んでから、ということになります。

業法上は重要事項説明を受けた後であればいつでも良いということになりますが、請求する側である仲介業者としてはそういうわけにもいきません。
基本的には重要事項説明後、鍵の引き渡しまでの間に支払期日を設けて請求されますので、それに従って支払いをしましょう。
近年は初期費用のクレジットカード決済や振込に対応する会社も増えていますので、支払方法もあわせて確認しておくと安心です。

結局、いくら支払えばいいのか

前述の通り、居住用賃貸の仲介手数料は「原則は賃料の0.5ヶ月分+税、借主の承諾があれば1ヶ月分+税まで」というのが現行ルールです。

この「承諾」のタイミングについては、2020年(令和2年)に東京高裁で、大手仲介業者が借主の承諾を得ないまま1ヶ月分の仲介手数料を受領していたことを巡り、承諾は遅くとも媒介契約が成立するまでに得ておく必要があるとして、0.5ヶ月分を超える部分の返還を命じる判決が出て、その後確定しています。
この判決以降、業界では物件の問い合わせや申込みの早い段階で、仲介手数料の金額を明示して承諾を得る運用が一般的になりました。

実際にお部屋を借りる際は、募集図面や申込書に「契約に至った場合、仲介手数料として賃料の1ヶ月分+税を申し受けます」等の文言が記載され、重要事項説明書にも仲介手数料の金額が記載されたうえで契約に進むことがほとんどです。
そのため「仲介手数料は支払いたくないけど物件は借りたい」という理屈は通用しないのが実際のところです。

仲介業者からしても、「支払いたくない」とゴネるお客様よりも気持ちよく支払ってくれるお客様へ物件を紹介したいという心理が働くのは当然のこと。
ケースバイケースで特別に出精値引をすることもありますが、基本的には「仲介手数料は1ヶ月分+税を支払うもの」と思っておいた方が良いでしょう。

最後に

「それなら管理会社に直接問い合わせて依頼すれば仲介手数料は不要なのでは?」

と思う方もいらっしゃることでしょう。
仕組みを考えるとそう思うのは当然なのですが、管理会社というのは物件の案内や提案・申込手続きなど、いわゆる仲介業務を行っていないことも多く、直接依頼すること自体ができない場合があります。

もちろん仲介業務も行っている管理会社であれば他の仲介を通さずに直接依頼をすることもできますが、その場合はほぼ例外なく仲介手数料を満額(賃料の1ヶ月分+税)請求されることとなります。
なぜなら管理会社に直接依頼をした後、仲介手数料を支払うのが嫌だからと他の仲介業者へ再度依頼したとします。
ですが当然、管理会社には同一の方だとわかってしまい、それならと管理会社側から申込を棄却することができてしまうからです。

要するに、始めから仲介業者に相談していれば仲介手数料に関しても融通が利いたかもしれないところを、管理会社に直接依頼することで逃げ道がなくなってしまうわけです。

このように、たとえ「支払いたくない」と言ったところでそうはいかないのが仲介手数料。
ですが仲介業者としても、上限を超えて請求したり、承諾なく無理やり請求するようなことはできません。

とはいえ、仲介業者も気持ちよく契約していただけるようにと、なるべくお客様の気持ちを汲み、よりベストな物件をよりベストな条件で提案しようと努めるものです。

昨今は仲介手数料無料の物件もたくさんありますので、そういった物件メインで探すも良し。
「お世話になりました。ありがとう!」と気持ちよく支払いをして引っ越しをするも良し。

今回は仲介業者の生命線である《仲介手数料》のお話でした。
初期費用の内訳や仲介手数料の考え方など、気になることがあればお気軽にご相談ください。東京のタワーマンション・高級賃貸のお部屋探しは、ぜひリテラへ。初期費用のお見積りだけでも喜んで対応いたします。

この記事の運営・編集
リテラ株式会社(宅地建物取引業東京都知事(3)第96348号)
東京のタワーマンション・高級賃貸を専門に仲介しています。会社概要/お問い合わせ

この記事を書いた人
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リテラ株式会社　代表取締役　加藤圭一郎

2013年12月、東京都中央区銀座にて、リテラ株式会社を創業。創業前から不動産業界に身を置き、宅地建物取引士として14年のキャリアを誇る。東京都心を中心に不動産の売買、賃貸、管理並びに仲介、斡旋業務を手掛けている。また、引っ越しをもっと気軽にすることをコンセプトとした都心の高級賃貸マンションの情報サイト「Litera Properties」の運営をはじめ、不動産に付随した幅広いサービスを展開している。