公開日 2026-11-04

外国人の方が賃貸を東京で借りるとき、最初の壁になるのが入居審査です。「在留カードのほかに何が必要?」「日本人の保証人がいないと借りられない?」「タワーマンションは外国籍でも契約できる?」――こうした疑問に、東京のタワーマンション・高級賃貸を専門に仲介する宅建業者の立場から、制度の一次情報と当社データベースの実数を使ってお答えします。

先に結論です。2026年現在、外国籍であること自体は審査の障害ではありません。審査で見られるのは「家賃を払える収入」「連絡が取れる体制」「書類の正確さ」の3点で、外国人対応の保証会社を使えば日本人の連帯保証人は不要なケースが多くなっています。さらにタワーマンションや高級賃貸では、勤務先名義の法人契約にすると審査がスムーズになるという実務上の近道もあります。本記事で順番に解説します。

2026年の市場背景|在留外国人は過去最多、東京の賃料は上昇中

出入国在留管理庁の発表によると、2025年末の在留外国人数は412万5,395人と初めて400万人を超え、前年末比9.5%増で4年連続の過去最多更新となりました。都道府県別では東京都が80万1,438人で全国最多(全国の19.4%)。東京の賃貸市場にとって、外国籍の入居希望者はもはや「例外」ではなく主要な借り手層です。

一方で家賃は上昇が続いています。アットホームの調査では、東京23区の単身向けマンションの平均募集賃料は2026年に入っても最高値の更新が続いており、外国籍・日本国籍を問わず「収入に対して無理のない家賃設定」が審査通過の前提になっています。

過去には入居差別の実態も報告されています。法務省委託調査(2017年公表)では、過去5年に住居を探した外国人のうち「外国人であることを理由に入居を断られた」人が39.3%、「日本人の保証人がいないことを理由に断られた」人が41.2%にのぼりました。この状況を受けて国は貸主・仲介会社向けの実務ガイドライン(後述)を整備し、外国人対応の保証会社も増えています。制度面の環境は年々整っており、「貸主側の不安(家賃回収・連絡手段)を書類と体制で解消する」ことが審査突破の本質です。

入居審査で見られる3つのポイント

仲介の現場では「何を見られているのか分からないまま申し込んで落ちた」という相談が多いのですが、審査のチェックポイントは実はシンプルです。

1. 収入と家賃のバランス
一般に「家賃は手取り月収の3分の1以内」または「年収が月額賃料の36倍以上」が目安とされます(基準は物件・保証会社により異なります)。審査落ちの最大の理由は国籍ではなく「収入に対して家賃が高い」ことです。

2. 在留資格と在留期間
在留カードの在留資格(技術・人文知識・国際業務、経営・管理、永住者など)と在留期限は必ず確認されます。在留期限が近い場合でも、更新予定や勤務先の継続雇用が確認できれば通るケースは多く、期限が短い=即NGではありません。

3. 連絡が取れる体制(日本語要件の実際)
法律上、入居審査で日本語能力を求める定めはありません。ただし実務では「トラブル時や更新時に連絡が取れるか」を見られます。日本語か英語で連絡が取れること、多言語対応の保証会社を使うこと、バイリンガルスタッフのいる仲介会社を通すことで、この不安は解消できます。審査基準の全体像は入居審査の基準と個人契約・法人契約の違いを解説した記事でも詳しく説明しています。

在留資格別に見る入居審査の違い|保証人不要の公的賃貸(UR等)という選択肢

ひとくちに「外国人の入居審査」といっても、在留資格によって確認されるポイントは少しずつ異なります。仲介の現場での一般的な見立てを整理します。

※審査基準は物件・保証会社により異なります。上記は仲介実務での一般的な傾向です。

保証人不要で外国籍でも申し込める「公的賃貸」という選択肢
民間賃貸の審査に不安がある場合は、公的な賃貸住宅も選択肢になります。代表例がUR賃貸住宅(UR都市機構)で、礼金・仲介手数料・更新料がかからず、保証人も不要です(入居時に必要なのは敷金〈月額家賃2カ月分〉と日割り家賃・共益費)。外国籍の方は、在留資格が永住者・特別永住者・中長期在留者などの場合に申し込めます。収入基準は「平均月収額が基準月収額以上」で、基準月収額は家賃額によって変わる仕組みです(例:単身者は家賃62,500円未満なら家賃の4倍、62,500円以上20万円未満なら25万円の固定額。世帯は家賃82,500円未満なら家賃の4倍、82,500円以上20万円未満なら33万円の固定額。家賃20万円以上はいずれも40万円)。収入での申込が難しい場合も、月額家賃の100倍以上の貯蓄で申し込む貯蓄基準や、家賃・共益費を1〜10年分前払いする一時払い制度(収入要件を問いません)が用意されています。このほかJKK東京(東京都住宅供給公社)の一般賃貸住宅も、礼金・仲介手数料・更新料がかからず、外国籍の方も申し込めます(こちらはURと異なり保証会社の利用または連帯保証人が必要で、賃貸借契約の内容を理解できることが条件です)。いずれも最新の募集条件は各公式サイトでご確認ください。

ただし公的賃貸は立地や設備の選択肢が限られ、人気物件は空き待ちになりがちです。タワーマンションや高級賃貸を希望する方は、民間物件で外国人対応の保証会社や法人契約を組み合わせる進め方が現実的です(後述)。

必要書類チェックリスト|個人契約と法人契約

外国籍の方の必要書類は、日本人の場合に「在留カード等」が加わるイメージです。申込書の記載ミス・記入漏れは審査落ちの定番原因なので、以下を事前にそろえてから申し込みましょう。

個人契約では、保証会社の審査時に本国の家族1名と日本国内の知人を緊急連絡先として記入する運用例があり、申込後に本人・勤務先・緊急連絡先へ確認の電話が入ることがあります。事前に関係者へ「不動産の審査で電話が来る」と伝えておくと、連絡不通による審査遅延を防げます。

法人契約の書類や流れの詳細は賃貸の法人契約ガイドにまとめています。

外国人対応の保証会社と緊急連絡先の仕組み|連帯保証人は不要が主流

現在の賃貸契約は「保証会社+緊急連絡先」の組み合わせが主流で、日本人の連帯保証人がいなくても契約できるケースが多いのが実情です。両者の違いを整理します。

外国人対応の保証会社として、実例が確認できるものには株式会社グローバルトラストネットワークス(GTN)(外国人専門の家賃保証・多言語対応。大学の留学生案内でも利用例あり)、日本セーフティー(大学の留学生向け案内に利用手順資料あり)、全保連とGTNの提携による多言語電話相談付き保証「SUMAU」(保証人不要)などがあります。初回保証料の相場は家賃の3分の1〜1カ月分程度が目安です(会社・プランで異なります)。

また国土交通省には家賃債務保証業者の登録制度(任意)があり、外国人の言語対応サポートを行う登録業者の一覧が国交省サイトで公開されています。保証会社は物件ごとに指定されることが多いものの、外国人対応に強い保証会社を扱う物件を仲介会社に探してもらう、という進め方が現実的です。

審査に通りやすくする7つの実務ポイント

仲介の現場で効果を感じている実務ポイントを7つにまとめます。

1. 家賃は手取りの3分の1以内に設定する…審査落ちの最大要因を最初に潰します。
2. 書類を完璧にそろえる…在留カードの期限切れ・申込書の空欄・スペル不一致は致命傷。虚偽記載は論外です。
3. 収入が基準に届かない場合は預貯金残高を提示する…残高審査という選択肢があります。
4. 審査の確認電話に備える…本人・勤務先・緊急連絡先に事前共有を。
5. 多言語対応の保証会社を使える物件を選ぶ…連絡体制の不安を仕組みで解消できます。
6. 契約内容は母語で確認する…契約書は日本語で専門用語が多いため、初期費用・入居ルール・更新・退去条件は多言語ガイドブックや通訳の同席で必ず確認を。
7. 入国直後で在留カードがまだ無い場合は段階を踏む…マンスリーマンション等を足がかりにし、在留カード取得後に本契約へ進む方法が現実的です。なお在留資格「特定活動(デジタルノマド)」では在留カードが交付されないため、2026年9月から在留カードを前提としない審査で短期賃貸を提供する大手も出てきています。

審査の流れは「保証会社→貸主承認」の二段階
審査は「保証会社の審査→管理会社・貸主の承認」という二段階で進むのが一般的です。所要日数は物件や保証会社によって異なるため断定はできませんが、確認電話がつながらない・書類に不備があるといった事情があると審査は長引きやすくなります。入居希望日が決まっている方は、必要書類を先にそろえ、確認の電話にすぐ出られる体制を整えておくとスムーズです。

審査に落ちてしまったときの動き方
万一審査に落ちても、部屋探しが終わるわけではありません。仲介の現場でよく取る動き方は、①家賃帯を一段下げて収入基準を満たしやすい物件で再申込する、②同じ物件に固執せず、別の保証会社を利用できる物件へ切り替える(保証会社が変われば審査基準も変わります)、③預貯金残高の提示(残高審査)や法人契約など契約形態そのものを変える、の3つです。落ちた理由は申込者に開示されないことが多いため、外国籍の方の審査に慣れた仲介会社へ経緯を伝え、次の申込先の見立てをしてもらうのが近道です。

要するに「貸主の不安を先回りして書類と体制で解消する」ことがすべてです。外国籍に慣れた仲介会社なら、どの物件・どの保証会社なら通りやすいかを申込前に見立てられます。

タワーマンション・高級賃貸の借り方|法人契約が近道

東京で働く外国籍のエグゼクティブ・駐在員の方から、当社にはタワーマンションのご相談を多くいただきます。まず市場規模のデータです。当社データベースには東京23区で36,489棟・137,019部屋が登録されており、うちタワーマンション(20階建以上)は606棟・募集中4,408部屋あります(リテラ調べ〈自社データベース、2026年11月時点・東京23区の募集中物件〉)。

間取り別のタワマン賃料中央値(東京23区・募集中)

出典: リテラ調べ(自社データベース、2026年11月時点・東京23区の募集中物件)

エリア別では、1LDKの中央値は渋谷区35.0万円(57件)・港区34.4万円(362件)・新宿区33.4万円(205件)が上位で、中央区26.9万円(267件)・品川区25.2万円(192件)・江東区23.5万円(69件)など湾岸・城南エリアは同じタワマンでも一段手頃です(同出典)。なお麻布台ヒルズのような最高級レジデンスになると、当社データベースでは募集中27部屋の賃料は40万〜241万円、中央値120.0万円という水準です(同出典)。

初期費用面では、タワマン募集の31.0%が礼金ゼロ(当社データベースの礼金記載4,393件中1,363件)で、特に新宿区は礼金ゼロ率51.7%と交渉余地が大きい一方、中央区は15.0%・江東区は8.5%と湾岸では少なめです(同出典)。初期費用の全体像はタワーマンション賃貸の初期費用の解説記事をご覧ください。

そして審査面の実務です。タワマン・高級賃貸は賃料水準が高いため個人審査のハードルも上がりますが、勤務先の法人名義で契約する「法人契約(社宅形態)」にすると、審査対象が会社の信用力になるため、外国籍の入居者でも通りやすくなります。タワマン・高級賃貸では法人契約が多く使われており、外資系企業の駐在員の方はまず勤務先の社宅制度・法人契約の可否を確認するのが近道です。審査は会社の規模・設立年数・業績が重視され、設立間もない法人は保証会社の利用を求められることがあります。なお住戸での法人登記は管理規約や契約で禁止されている物件が多いため、あくまで「居住用の社宅」としての利用が前提です。

外国人の入居を支える公的サポートも活用しよう

国も外国人の入居円滑化を後押ししています。

・国土交通省「外国人の民間賃貸住宅入居円滑化ガイドライン」…貸主・仲介・管理会社向けの実務マニュアル。多言語対応は8言語から14言語(日本語・英語・中国語・韓国語・スペイン語・ポルトガル語・ベトナム語・ネパール語・タイ語・インドネシア語・ミャンマー語・カンボジア語・タガログ語・モンゴル語)へ拡充されています。
・国土交通省「部屋探しのガイドブック」…外国人本人向けの多言語ガイド。同じ14言語で国交省HPに公開されており、無料で利用できます。
・住宅セーフティネット制度…外国人は省令で「住宅確保要配慮者」に位置づけられており、2025年10月1日施行の改正で居住サポート住宅の認定制度や家賃債務保証業者の認定制度が創設されました。

「借りにくい」から「制度を知っている人から借りやすくなる」時代に変わりつつあります。

よくある質問(FAQ)

Q1. 在留期間が短いと審査に不利ですか?
A. 在留期限は確認されますが、期限が短い=即不可ではありません。更新予定や勤務先の継続雇用を示せれば通るケースは多くあります。期限が迫っている場合は申込時に仲介会社へ正直に伝え、補足資料を用意するのが得策です。

Q2. 日本語が話せないと借りられませんか?
A. 法律上、日本語能力を求める定めはありません。実務では「連絡が取れるか」が見られるため、英語対応・多言語対応の保証会社や仲介会社を使えば十分カバーできます。

Q3. 日本人の連帯保証人は必要ですか?
A. 保証会社利用が主流の現在、連帯保証人なしで契約できるケースが多くあります。緊急連絡先(支払義務なし)は必要になるので、日本国内で連絡がつく人を立てられると理想的です。

Q4. 入国直後で在留カードがまだありません。
A. 一般の賃貸契約は在留カードが前提になることが多いため、マンスリーマンション等を足がかりにして、在留カード取得後に本契約へ進むのが現実的です。

Q5. 会社名義(法人契約)で借りるには何が必要ですか?
A. 登記簿謄本(発行3カ月以内)・会社概要・印鑑証明書に加え、決算書や入居者の在留カードを求められます。会社の信用力で審査されるため、高額なタワマン・高級賃貸では個人契約より通りやすい場合が多いです。

まとめ|審査は「準備」で通す時代へ

外国籍の方の東京での部屋探しは、①無理のない家賃設定、②書類の完備、③多言語対応の保証会社、④(高級帯なら)法人契約の活用という4点を押さえれば、決して高いハードルではありません。在留外国人が過去最多を更新するいま、受け入れ体制のある物件・保証会社・仲介会社は着実に増えています。

リテラ株式会社は東京のタワーマンション・高級賃貸を専門とする仲介会社として、外国籍のエグゼクティブ・駐在員の方の法人契約・社宅契約のご相談を多く扱ってきました。東京23区36,489棟・137,019部屋の自社データベースから、審査に通りやすい物件・保証会社の組み合わせまで含めてご提案できます。英語でのやり取りをご希望の方もまずはお気軽にお問い合わせください。

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リテラ株式会社　代表取締役　加藤 圭一郎

2013年12月、東京都中央区銀座にて、リテラ株式会社を創業。創業前から不動産業界に身を置き、宅地建物取引士として14年のキャリアを誇る。 東京都心を中心に不動産の売買、賃貸、管理並びに仲介、斡旋業務を手掛けている。 また、引っ越しをもっと気軽にすることをコンセプトとした都心の高級賃貸マンションの情報サイト「Litera Properties」の運営をはじめ、不動産に付随した幅広いサービスを展開している。

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