2020年04月14日

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【2026年版】賃貸の入居審査の基準＆個人契約と法人契約の違い

公開日 2020-04-14　最終更新日 2026-10-05

賃貸物件を借りる際には、必ずと言っていいほど「入居審査」があります。
ごく稀に審査を行わずに契約できる物件もありますが、家賃相場が大きく上昇している2026年の東京では、保証会社の審査も含め、ほぼすべての物件で入居審査が行われると考えてよいでしょう。

今回は、入居審査とはそもそもどういったものなのか、2026年現在の審査事情とあわせて、個人契約と法人契約それぞれの審査内容の違い、さらに外国籍の方やフリーランス・個人事業主の方が審査を受ける際のポイントまで詳しく解説していきます。

入居審査とは

まず、物件を決めてから実際にその物件を借りるまでの流れは次のようになっています。

1.　申込
2.　入居審査
3.　契約締結・契約金支払い
4.　引き渡し

申込によって入居の意思を貸主側へ伝え、貸主側の行う入居審査を経て、晴れて契約となります。
では「審査」と言っても、具体的にはどういった事柄を審査されているのでしょうか。

入居審査とは一言でいえば、「家賃をきちんと払い続けられるか」「入居後にトラブルを起こさないか」を貸主側が確認する手続きです。
審査は1社だけで完結するものではなく、保証会社による審査、管理会社による審査、そしてオーナーによる最終判断という多段階で行われるのが一般的です。
この複合的な審査に通って初めて「審査承認」となるわけです。

【2026年の審査事情】保証会社の利用はほぼ必須に

かつては親族などの連帯保証人を立てれば保証会社なしで契約できる物件も多くありましたが、現在は状況が大きく変わりました。
国土交通省の調査でも、家賃債務保証会社(保証会社)の利用率は約8割にのぼっており、都心部の物件では「保証会社の利用必須」が事実上のスタンダードになっています。

この流れを後押ししたのが、2020年4月施行の改正民法です。
個人が連帯保証人になる場合には極度額(保証の上限額)を契約書に定めることが義務化され、定めのない個人の連帯保証契約は無効となりました。
保証人の責任範囲が明確になった一方で、親族に保証人を頼みづらくなったこともあり、保証会社へのシフトが一気に進んだのです。

なお、保証会社については国土交通省の「家賃債務保証業者登録制度」(2017年創設の任意登録制度)があり、2026年9月末時点で125者が登録されています。
さらに2025年10月には改正住宅セーフティネット法が施行され、単身高齢者などが入居しやすい「居住サポート住宅」の認定制度や、国土交通大臣による家賃債務保証業者の認定制度もスタートしました。
保証会社は「審査のハードル」であると同時に、保証人を頼める人がいない方でも部屋を借りられるようにする仕組みとして、制度面の整備が進んでいます。

入居審査の基準

知っている方も多いかと思いますが、かねてから賃貸の審査といえば《賃料の3倍の収入があること》が定説とされてきました。
実はこれは必ずしもそうというわけではなく、賃料の3倍に満たない収入であっても審査に通ることもあれば、逆に十分な収入がありながらも審査に落ちてしまうこともあります。

それはなぜか。審査の基準は収入面だけではないからです。

前述のとおり、ほとんどの物件で保証会社の利用が必須となっている今、オーナーが良いと言えばそれで良し！ということはなく、「審査」は多段階的に行われています。

保証会社による審査、管理会社による審査、そしてオーナーによる最終判断。
このような複合的な審査に通って初めて「審査承認」となるわけです。

実際にどういった基準で審査は行われているのか。これは管理会社・オーナーによって異なるものですが、ここでは大まかな基準を個人契約と法人契約に分けて書き並べていきます。

個人契約

・(概ね)賃料の3倍以上の収入があること
・勤務先の会社規模・業務内容・雇用形態
・過去に同一の保証会社・管理会社での賃料遅滞やトラブルの有無
・逮捕歴の有無や反社会的勢力等ではないこと

個人契約の場合、主に収入や過去に賃料の遅滞・トラブルが無かったかどうかを基準として審査が行われます。
特に家賃が上昇している2026年の東京では、「収入に対して家賃負担が重すぎないか」という点がこれまで以上にシビアに見られる傾向にあります。
それ以外にも勤務先がどのような会社なのか、雇用形態は正社員か契約社員か、時には代表者がどんな方なのかまで気にされるケースもあります。
たとえば自分個人には何ら問題がなくてもなぜか審査に通らない・・・という場合、勤務先の会社やその代表者に問題がある可能性も否めません。

また、信販系(クレジットカード会社系)の保証会社では、審査の際に信用情報を参照するため、クレジットカードやローンの長期延滞歴が影響することもあります。
過去に同じ保証会社で滞納歴がある場合も審査は厳しくなるため、心当たりがある方は不動産会社に正直に相談したうえで、利用する保証会社を選べる物件を提案してもらうのも一つの方法です。

さらに、申込をした意味が良く分からないといった場合にも審査に通らないことがあります。
例を挙げると《かなり広いお部屋なのに一人暮らし》《勤務先と物件があまりにも離れている》など。
当然、管理会社やオーナーが見て「怪しい」と感じる場合は審査に影響が出てしまいますので、申込時にきちんと理由を伝えることが大切です。

法人契約(中小企業)

・決算書ベースでの業績
・設立からの年数
・会社規模・業務内容

基本的に法人契約では、申込時に決算書・登記簿謄本・会社概要の三つを提出する必要があります。
この書類を見ながら審査を進めていくことになるため、業績は非常に重要な要素です。
どれだけ黒字が出ていれば良い、というものではありませんが、赤字決算になっている会社は当然審査が難航します。

それ以外には業務内容や会社の規模も審査に係ってきます。

設立から日が浅い、会社の規模がそれほど大きくない、また業績が芳しくないといった場合には代表者の連帯保証が必要になる場合もあり、その際には代表者の収入等も審査対象となります。
なお、法人契約であっても近年は保証会社の利用を求められるケースが増えており、「法人だから保証会社は不要」とは言い切れなくなっている点は2026年現在の傾向として押さえておきましょう。

法人契約(大企業)

・原則は無審査(保証会社不要)
・オーナーの好みによっては弾かれる場合もごく稀にあり

いわゆる「大手法人契約」です。
何をもって大企業・大手法人と見なすかに明確な基準はないのですが、資本金が億単位の会社であればこれに該当すると見なす場合が多いです。
そもそも賃貸借契約の際に保証会社を利用できないという規則を設けている会社がほとんどですので、貸主側もそれに合わせることとなり必然的に無審査で申込から契約へと進みます。

つまり審査自体を行わないため、審査不承認となることはありません。
ですがごくごく稀にオーナーから「この会社は嫌いだから貸さない」という理由で断られる場合があります。
非常に可能性は低いのですが、これはひとえにオーナーの好みによるものですので、こうなると運が悪かったと諦めるほかありません・・・

個人契約と法人契約の違い(まとめ)

両者の違いを整理すると、次のようになります。

・審査対象: 個人契約は「入居者本人の収入・属性」、法人契約は「会社の業績・規模」(+入居者の属性)
・必要書類: 個人契約は本人確認書類・収入証明など、法人契約は決算書・登記簿謄本・会社概要など
・保証会社: 個人契約はほぼ必須、法人契約は会社規模により不要となる場合もある
・契約名義と家賃負担: 法人契約は会社名義で契約し、社宅・借り上げ住宅として会社が家賃を負担するケースが多い

同じ物件でも、個人契約で申し込むか勤務先の法人契約(社宅扱い)で申し込むかによって、審査の通りやすさや必要書類が大きく変わることがあります。
勤務先に借り上げ社宅制度がある方は、どちらの契約形態が有利か、事前に不動産会社へ相談してみることをおすすめします。

外国籍の方の入居審査

近年、東京では外国籍の方のお部屋探しが大きく増えています。
外国籍の方の審査では、通常の審査基準に加えて在留カード(在留資格・在留期間)の確認が行われるのが一般的です。
在留期間と契約期間のバランス、日本国内での緊急連絡先の有無、日本語でのコミュニケーションが取れるか(または母国語対応が可能か)といった点も審査・契約時のポイントになります。

国の側でも受け入れ環境の整備が進んでおり、国土交通省からは外国人向けの「部屋探しのガイドブック」や、貸主・不動産会社向けの「外国人の民間賃貸住宅入居円滑化ガイドライン」が公開されています。ガイドブックは多言語(14言語)に対応しており、外国籍の方でも安心して部屋探しができる環境づくりが進められています。
外国人対応に慣れた保証会社・管理会社の物件を選べば、審査がスムーズに進みやすくなりますので、まずは外国籍の方の取り扱い実績が豊富な不動産会社に相談するのが近道です。

フリーランス・個人事業主の入居審査

働き方の多様化により、フリーランス・個人事業主としてお部屋探しをする方も年々増えています。
会社員と違って毎月の給与が保証されているわけではないため、審査では「収入の安定性・継続性」がより慎重に見られるのが実情です。

収入証明としては、直近1〜2期分の確定申告書の控えや、課税証明書・納税証明書の提出を求められるのが一般的です。
このとき見られるのは売上だけでなく、経費を差し引いた所得額です。節税のために所得を圧縮していると、実際の稼ぎに対して審査上の「収入」が低く評価されてしまう点には注意しましょう。

開業から日が浅く確定申告書がまだない場合でも、預貯金の残高証明や取引先との業務委託契約書などで収入の見込みを補足できるケースがあります。
また、審査に不安がある場合は、家賃設定を抑えた物件を選ぶ、独立前の職歴や実績を申込書に丁寧に記載する、といった工夫も有効です。
フリーランスの審査は保証会社や物件によって通りやすさの差が大きいため、こうした事情に詳しい不動産会社と一緒に物件を選ぶことが審査突破の近道になります。

入居審査に通りやすくするためのポイント

最後に、契約形態を問わず共通する「審査に通りやすくするためのポイント」をまとめます。

・申込書は空欄を作らず、正確に記入する(勤務先・年収・緊急連絡先など)
・収入に見合った家賃の物件を選ぶ(目安は賃料が月収の3分の1以内)
・必要書類(本人確認書類・収入証明など)を早めに揃え、審査を長引かせない
・滞納歴や転職直後など不安要素がある場合は、事前に不動産会社へ正直に相談する

申込内容と提出書類に食い違いがあると、確認のやり取りで審査が長引いたり、印象が悪くなってしまったりします。
人気物件は申込のスピード勝負になることも多いため、「正確な申込書」と「揃った書類」が最大の審査対策と言っても過言ではありません。

まとめ

このように「審査」と言ってもいくつものプロセスがあり、審査の基準も様々な角度から総合的に判断するものです。
審査が厳しい保証会社・管理会社もあれば、逆も然り。
なかなか審査に通りづらいという方は、なるべく審査が厳しい物件を避けることも重要でしょう。
とはいえ、あくまで「やってみないとわからない」のが入居審査です。
ダメ元で申込をしてみたら審査承認が降りた！ということも珍しくありませんので、気に入った物件があればぜひともトライしてみてはいかがでしょうか。

リテラ株式会社は、東京のタワーマンション・高級賃貸を専門に仲介しています。
法人契約や外国籍の方・フリーランスの方のお部屋探しなど、入居審査に関するご相談も日々多くいただいております。
「この条件で審査に通るか不安」という段階からでも構いません。東京でのお部屋探しは、ぜひリテラへお気軽にご相談ください。

この記事の運営・編集
リテラ株式会社(宅地建物取引業東京都知事(3)第96348号)
東京のタワーマンション・高級賃貸を専門に仲介しています。会社概要/お問い合わせ

この記事を書いた人
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リテラ株式会社　代表取締役　加藤圭一郎

2013年12月、東京都中央区銀座にて、リテラ株式会社を創業。創業前から不動産業界に身を置き、宅地建物取引士として14年のキャリアを誇る。東京都心を中心に不動産の売買、賃貸、管理並びに仲介、斡旋業務を手掛けている。また、引っ越しをもっと気軽にすることをコンセプトとした都心の高級賃貸マンションの情報サイト「Litera Properties」の運営をはじめ、不動産に付随した幅広いサービスを展開している。