賃貸の敷金相場はいくら?タワマン実データと返金の知識【2026年版】

公開日 2026-11-04

賃貸の敷金の相場はいくらで、退去時にいくら返ってくるのか——。賃貸契約で最初に気になるお金の代表が敷金です。この記事では、敷金の一般的な相場観に加え、東京23区のタワーマンション募集中4,408部屋のデータベース(リテラ調べ)から見えた敷金設定の実際の分布、2020年民法改正と国土交通省「原状回復ガイドライン」に基づく返金のルールまで、東京のタワーマンション・高級賃貸を専門に仲介するリテラ株式会社がまとめて解説します。

先に結論です。賃貸の敷金相場は「家賃1ヶ月分」が中心で、タワーマンションでも敷金1ヶ月が約63%と主流。ただし敷金ゼロはタワマンでは8.6%しかなく(23区全体は33.1%)、「敷金なしで高級賃貸に住む」のは現実には難しいのが実態です。そして敷金は、原則として退去時に返ってくるお金です。経年劣化・通常の生活でついた汚れの修繕費は借主負担ではありません。順に見ていきましょう。

賃貸の敷金相場はいくら?一般的な目安

敷金の一般的な相場は、全国的には「家賃1ヶ月分」が中心です。ペット可物件など室内が傷みやすい物件では2ヶ月分を求められることが多く、東京都心部では2ヶ月、高級帯では3ヶ月前後の設定も見られます。一方、札幌など敷金・礼金ゼロが一般的な地域もあり、地域差はかなり大きいのが実情です。

近年は敷金の軽量化も進んでいます。LIFULL HOME’S(ライフル)の掲載物件分析によると、賃料20万円以上の物件の平均敷金は2018年の1.52ヶ月分から2023年には1.18ヶ月分へ低下しており、敷金・礼金なし物件も増加傾向にあります。ただしこれはあくまで市場全体の傾向です。次章の実データの通り、タワーマンションでは今も敷金1ヶ月が主流で、高額帯では2〜3ヶ月の設定が一定数残っており、「敷金は減りつつあるが、タワマンではしっかり求められる」のが現場の実感です。背景には家賃保証会社の普及があり、貸主が滞納リスクを敷金ではなく保証会社でカバーできるようになったことが大きいとされています。保証会社の仕組みは「賃貸の保証会社審査とは?審査の流れと通過のポイント」で詳しく解説しています。

まとめると、目安は次のとおりです。
・一般的な賃貸:敷金1ヶ月分が中心
・ペット可・都心部:2ヶ月分が多い
・高級賃貸・タワーマンション:1〜2ヶ月が中心で、賃料の高い部屋では3ヶ月以上の設定も実在する(次章の実データ参照)

タワーマンションの敷金実データ(東京23区・リテラ調べ)

「敷金相場」で検索して出てくるのは全国平均の話がほとんどで、タワーマンションに絞った敷金の分布データは大手サイトにもほとんどありません。そこで、当社データベースに登録された東京23区のタワーマンション(20階建以上・募集中)の敷金設定を集計しました。

敷金の設定	件数	割合
敷金1ヶ月	2,771件	約63%(主流)
敷金2ヶ月	833件	—
敷金3ヶ月以上	392件	—
敷金ゼロ	374件	8.6%

※リテラ調べ(自社データベース、2026年11月時点・東京23区の募集中物件)。タワーマンション=20階建以上、敷金の記載がある部屋(計4,370件)が母数。

注目すべきは敷金ゼロの少なさです。同じ当社データベースで23区全体(非タワー含む)を見ると、敷金ゼロは90,703件中29,996件=33.1%。つまり23区全体では3件に1件が敷金ゼロなのに、タワーマンションでは8.6%しかないのです。

対象	敷金ゼロの割合
東京23区全体(非タワー含む)	33.1%(90,703件中29,996件)
タワーマンション(20階建以上)	8.6%(374件)

※リテラ調べ(自社データベース、2026年11月時点・東京23区の募集中物件)

仲介の現場でも、「初期費用を抑えたいので敷金ゼロのタワマンを」というご相談は多いのですが、上のデータの通り選択肢は1割未満に絞られてしまいます。初期費用を抑えるなら、敷金ゼロにこだわるより礼金ゼロ(タワマンの31.0%)やフリーレント付きを狙う方が現実的です。詳しくは「礼金なしのタワーマンションは31%。区別の狙い目データ」と「タワーマンション賃貸の初期費用はいくら?内訳と抑え方」をご覧ください。

また、敷金3ヶ月以上の部屋も392件あります。高級賃貸の現場感覚としては、賃料が高額な部屋ほど貸主が原状回復費用のリスクを重く見るため、敷金2〜3ヶ月の提示は珍しくありません。億ション級の分譲貸しでは「保証金」名目で賃料数ヶ月分を預かる例もあります(名目が違っても法的には敷金として扱われます。次章参照)。

敷金とは?2020年民法改正で明文化されたルール

敷金とは、家賃の滞納や借主の過失による損傷の修繕費など、借主の債務を担保するために貸主に預けておくお金です。長らく法律に明文の規定がありませんでしたが、2020年4月1日施行の改正民法で初めてルールが明文化されました(民法622条の2)。ポイントは3つです。

1. 名目を問わず実質で判断:「保証金」「預り金」などの名目でも、借主の債務を担保する目的で交付されたお金は法律上すべて敷金として扱われます。
2. 返還義務の明文化:賃貸借が終了して部屋の返還(明渡し)を受けたとき、貸主は受け取った敷金から未払賃料などの債務額を差し引いた残額を借主に返還する義務を負います。
3. 返還は明渡しが先:敷金の返還と明渡しは同時履行の関係ではなく、先に退去(明渡し)をしてから精算・返金される建付けです。また、未払賃料への充当は貸主側の判断で行うもので、借主から「最後の家賃は敷金から引いてほしい」と請求することはできません。

つまり敷金は「取られるお金」ではなく「預けるお金」であり、債務がなければ返ってくるのが法律上の原則です。問題は「どこまでが借主の債務(=差し引かれる費用)か」。それを判断する基準が、次章の原状回復ガイドラインです。

敷金はいくら返ってくる?原状回復ガイドラインの基本

退去時の精算の基準になるのが、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」(平成23年8月再改訂版が最新)です。法的拘束力のある法律ではなく、契約内容があいまいな場合の話し合いの指針ですが、裁判や交渉の現場で広く参照されています。最大のポイントは、原状回復とは「借りた当時の状態に戻すこと」ではないと明確にされていることです。

ガイドラインでは、原状回復を「借主の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超える使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義し、経年変化や通常の使用による損耗(経年劣化)の修繕費用は家賃に含まれており、借主負担ではない=貸主負担としています。負担の区分は次の表が目安です。

貸主負担(敷金から引かれない)	借主負担(敷金から引かれうる)
日照による壁紙・床の変色	子どもの落書き・ペンの汚れ
家具の設置によるへこみ・跡	大きな釘穴・ネジ穴(下地ボードの張替えが必要なもの)
テレビ・冷蔵庫裏の電気ヤケ	ペットがつけた柱・クロスの傷や臭い
画鋲・ピンの小さな穴(通常の範囲)	結露を放置して拡大させたカビ・シミ
設備の寿命による故障	手入れ不足による水回りの汚損・焦げ跡

※国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」をもとに当社作成

さらに、借主負担になる場合でも「経過年数」が考慮されます。たとえばクロス(壁紙)は耐用年数6年で残存価値1円まで価値が下がる考え方のため、6年以上住んだ部屋のクロス張替え費用は、借主の過失があってもほぼ請求されないのが原則です。ルームクリーニング特約などの特約は、金額が暴利でなく、借主が負担内容を認識して合意していることなどが有効の条件とされ、消費者契約法の観点からも判断されます。

敷金返金の流れとトラブルを防ぐコツ

敷金返金の一般的な流れは、「退去立会い→原状回復費の精算(借主負担分を控除)→残額の振込」です。契約書では「明渡し後、遅滞なく返還する」と定めるのが一般的で、期限の明記がなくても通常は退去後1ヶ月以内、遅くとも2ヶ月以内の返金が一般的とされています。それを大きく過ぎても返金されない場合は、管理会社・貸主に書面で請求しましょう。

一方で、敷金・原状回復をめぐるトラブルは今も多く、国民生活センター(PIO-NET)に寄せられた「賃貸住宅の敷金・原状回復」関連の相談は2025年度で14,711件(2023年度13,273件、2024年度13,312件。消費生活センター等経由の相談は含まず)にのぼります。立会い時に言われなかった傷の修繕費を後日請求された、6年半住んだのにクロス張替えの高額見積りが届いた、といった相談が典型です(出典:国民生活センター)。

トラブルを防ぐコツは次の3つです。
1. 入居時と退去時に室内の写真を撮って記録する(傷・汚れの「入居前からあった証拠」になる)
2. 契約前に特約(クリーニング代・敷引きなど)の有無と金額を確認する
3. 退去立会いの精算書は内容を確認してからサインする(その場で全額に合意しない)

仲介の現場では、退去が決まってから「この傷は請求されますか?」というご相談をよくいただきますが、勝負は入居時の記録で半分決まります。当社ではご入居時に状態チェックの記録をおすすめしています。なお、関西などでは敷金の一定額を無条件で差し引く「敷引き(敷金償却)」特約の慣行があります。最高裁は平成23年の判決で「借主が負担を明確に認識して契約し、敷引金が高額すぎない限り有効」との枠組みを示しており、敷引き特約がある契約では、その分は原則返金されません。契約前の確認が必須です。

敷金ゼロ(ゼロゼロ物件)の注意点

敷金ゼロの物件は初期費用を大きく抑えられる反面、注意点があります。まず、敷金がなくても原状回復義務はなくなりません。退去時に借主負担分の修繕費やクリーニング費をまとめて実費請求されるため、預け金のクッションがない分、かえって退去時の持ち出しが大きくなることがあります。

また、敷金に相当する分を別の仕組みで回収しているケースも多く見られます。
・短期解約違約金(1年未満の解約で賃料1ヶ月分など)
・退去時クリーニング代・鍵交換費の特約
・家賃そのものへの上乗せ
契約書の退去時費用に関する特約は、敷金ゼロ物件ほど入念に確認してください。ガイドライン上、通常の生活でつく小さな傷・汚れが借主負担でないことは、敷金ゼロ物件でも変わりません。

なお前述の通り、タワーマンションで敷金ゼロは8.6%(374件)と少数派です(リテラ調べ(自社データベース、2026年11月時点・東京23区の募集中物件))。高額な内装・設備の原状回復リスクを貸主が重く見ることや、分譲オーナーの意向が反映されやすいことが背景にあると考えられます。タワマンの初期費用全体の組み立ては「タワーマンション賃貸の初期費用はいくら?内訳と抑え方」で試算例を紹介しています。

敷金のよくある質問(FAQ)

Q1. 敷金は必ず全額返ってきますか?
A. 全額とは限りません。未払賃料や、借主の故意・過失による損傷の修繕費(借主負担分)は差し引かれます。ただし経年劣化・通常損耗の修繕費やグレードアップ工事の費用を差し引くことは、原状回復ガイドラインの考え方に反します。明細に納得できない場合は内訳の説明を求めましょう。

Q2. 「保証金」や「敷引き」と敷金はどう違いますか?
A. 名目が保証金でも、借主の債務を担保する目的のお金は民法上すべて敷金として扱われます(民法622条の2)。一方「敷引き(敷金償却)」は退去時に一定額を無条件で差し引く特約で、有効とされればその分は返金されません。契約前に特約の有無を必ず確認してください。

Q3. 退去してからどのくらいで返金されますか?
A. 契約書で「明渡し後、遅滞なく」と定めるのが一般的で、通常は退去後1ヶ月以内、遅くとも2ヶ月以内が目安です。民法上も、敷金の返還は明渡しが先(同時履行ではない)とされています。目安を大きく過ぎたら書面で請求を。

Q4. 最後の月の家賃を敷金で相殺してもらえますか?
A. できません。未払賃料への充当は貸主側の判断で行うもので、借主側から充当を請求する権利はありません(民法622条の2)。家賃は最後まで支払い、敷金は退去後の精算で受け取る流れになります。

Q5. タワーマンションで敷金2〜3ヶ月を求められました。相場より高すぎませんか?
A. 高級帯では珍しくありません。当社データベースでも敷金2ヶ月は833件、3ヶ月以上は392件あります(リテラ調べ(自社データベース、2026年11月時点・東京23区の募集中物件))。賃料が高い部屋ほど原状回復費も高額になりやすく、貸主がリスクに備えるためです。預け金なので、適正に住めば退去時に返還されます。

まとめ:敷金は「返ってくるお金」。相場とルールを知って契約を

最後に要点を整理します。
・賃貸の敷金相場は家賃1ヶ月分が中心。都心・ペット可・高級帯では2〜3ヶ月もある
・タワーマンションでは敷金1ヶ月が2,771件・約63%で主流。敷金ゼロは8.6%で、23区全体の33.1%と比べて圧倒的に少ない
・敷金は民法622条の2で返還義務が明文化された「預け金」。経年劣化・通常損耗の修繕費は借主負担ではない
・入居時・退去時の写真記録と、特約(クリーニング代・敷引き)の事前確認がトラブル予防の決め手

リテラ株式会社は、東京のタワーマンション・高級賃貸を専門に仲介しています。敷金・礼金などの初期費用の見方や交渉のご相談、条件に合うお部屋探しは、ぜひお気軽にお問い合わせください。23区のタワーマンション募集中4,408部屋のデータベースから、ご希望に沿う物件をご提案します。

この記事の運営・編集
リテラ株式会社(宅地建物取引業東京都知事(3)第96348号)
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この記事を書いた人
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リテラ株式会社　代表取締役　加藤圭一郎

2013年12月、東京都中央区銀座にて、リテラ株式会社を創業。創業前から不動産業界に身を置き、宅地建物取引士として14年のキャリアを誇る。東京都心を中心に不動産の売買、賃貸、管理並びに仲介、斡旋業務を手掛けている。また、引っ越しをもっと気軽にすることをコンセプトとした都心の高級賃貸マンションの情報サイト「Litera Properties」の運営をはじめ、不動産に付随した幅広いサービスを展開している。