公開日 2026-11-04

池袋でタワーマンションの賃貸を探すなら、2026年のいまは知っておきたい数字があります。豊島区のタワマン1LDKの賃料中央値は21.8万円——新宿区(33.4万円)の約65%で、主要区では最安級です。山手線・副都心線など8路線が集まるターミナル・池袋の利便性はそのままに、家賃だけを大きく抑えられる。それが池袋・豊島区エリアの最大の魅力です。

この記事では、東京のタワーマンション・高級賃貸を専門に仲介するリテラ株式会社が、自社データベース(東京23区36,489棟・137,019部屋、うちタワーマンション606棟・募集中4,408部屋)の2026年11月時点の集計をもとに、池袋・豊島区のタワマン賃貸の家賃相場と主要物件、再開発の現在地、そして「礼金ゼロ率40.4%」「定期借家率70.5%」という独自データから見える狙い目の攻め方まで、大手サイトにない一次データで解説します。

結論:豊島区のタワマンは「主要区で最安級」のコスパ区

先に結論です。当社データベースでは、豊島区のタワーマンションは募集中23棟・193件。1LDKの賃料中央値は21.8万円で、比較できる主要区のなかで最安級です。※リテラ調べ(自社データベース、2026年11月時点・東京23区の募集中物件)。タワーマンション=20階建以上。

間取り別の相場を、23区のタワマン全体と並べると次のようになります。

※リテラ調べ(自社データベース、2026年11月時点・東京23区の募集中物件)。賃料は管理費を除く中央値。

ご覧のとおり、豊島区は全間取りで23区タワマン全体の中央値を下回ります。アットホームの調査では2026年4月の東京23区のマンション募集賃料は過去最高を更新し、30㎡以下は前年同月比+13%と上昇が続いています。相場全体が上がり続けるなかで「タワマンの質を落とさずに賃料を抑えられる区」として、豊島区の相対的な割安感は際立っています。

新宿の約3分の2の賃料でタワマンに住める

「池袋はコスパがいい」とよく言われますが、タワーマンション同士で比べるとどの程度か。当社データベースの区別中央値で見てみます。

※リテラ調べ(自社データベース、2026年11月時点・東京23区の募集中物件)。募集件数30件以上の区から抜粋。

1LDKは新宿区33.4万円に対して豊島区21.8万円(約65%)、2LDKは47.8万円に対して33.0万円(約69%)。つまり池袋・豊島区なら、おおむね「新宿の3分の2」の賃料でタワーマンションに住めます。Web上の区全体の賃貸相場(Yahoo!不動産・掲載物件平均)でも豊島区15.2万円に対し新宿区19.1万円と約2割の差があり、タワマンに限るとその差はさらに開くのが当社データの傾向です。

仲介の現場でも「新宿・渋谷で予算が合わず、池袋まで広げたら同じ予算でワンランク上の部屋が見つかった」という流れは定番の相談パターンです。埼京線・湘南新宿ラインなら新宿まで乗り換えなし1駅という立地を考えれば、この価格差は2026年の賃貸市場で有数の「歪み」と言えます。

新宿区側の相場を詳しく知りたい方は「新宿区タワーマンション賃貸の相場と狙い目」を、23区全体の順位感は「東京23区タワーマンション家賃相場ランキング2026」をあわせてご覧ください。

池袋の主要タワーマンションと新規供給(2026〜2027年)

池袋のタワーマンションは、有楽町線「東池袋」駅周辺(東池袋・南池袋)に集中しているのが特徴です。代表的なタワーと、これから竣工する新規タワーをまとめます。

※規模・時期は2026年11月時点のWeb調査による(新規2棟は分譲マンションで、時期は変動の可能性があります)。

注目は南池袋2丁目で進む新規供給です。プラウドタワー池袋とグランドシティタワー池袋はいずれも分譲マンションですが、竣工後は転勤などの事情で貸しに出る「分譲賃貸」の住戸が賃貸市場に出てくることが見込まれます(戸数・時期は未確定)。当社データベースでも、23区のタワマン募集4,408件のうち61.3%が分譲賃貸です。大型分譲の竣工後は、こうした分譲賃貸の住戸が賃貸の選択肢を増やすことが見込まれます。供給が増える局面は借り手にとって有利に働きやすく、池袋は2027年以降その恩恵を受けやすいエリアと言えます。

再開発の現在地:東口は完成・稼働、西口は「これから」

池袋の再開発は「東口=すでに完成して稼働中」「西口=2040年代に向けた長期計画」と段階がはっきり分かれています。2026年11月時点の状況を整理します。

【東口・完成済み】
・Hareza(ハレザ)池袋:旧豊島区役所・豊島公会堂跡地の再開発。ハレザタワー(地上33階・2020年完成)など3棟で構成され、8つの劇場を備える「劇場都市」の核として稼働中です。
・イケ・サンパーク(としまみどりの防災公園):造幣局東京支局の跡地(約33,000㎡)に2020年12月開園。平時は広大な芝生公園、災害時は救援拠点となる防災公園で、東池袋のタワーマンション群の住環境を大きく底上げしました。

【東口・進行中】
・東池袋一丁目地区:住友不動産が事業協力者の再開発で、豊島区資料では2028年度竣工予定。
・南池袋二丁目地区:前章のグランドシティタワー池袋・プラウドタワー池袋が建設中です。

【西口・計画段階】
・池袋駅西口地区市街地再開発:約6.1haに超高層3棟(最高で地上50階・約270m)を建てる大規模計画。2024年11月に都市計画決定済みで、完成は2040年代の見込みです。

東口は再開発の成果がすでに街の魅力になっており、西口はこれから約20年かけて変わっていく段階。つまり2026年の池袋は「完成した東口の利便を享受しつつ、西口の将来性を先取りできる」タイミングにあります。

【治安・住環境:繁華街と住宅街は「別の顔」】
「池袋=繁華街で賑やか」というイメージから治安を心配される方は多いのですが、住まいとして見る東池袋・南池袋側は印象が異なります。主要タワーが集まる東池袋エリアは、サンシャインシティの東側に落ち着いた住宅街が広がり、イケ・サンパーク周辺は広い芝生を中心に、子ども連れでもゆったり過ごせる穏やかな環境です。仲介の現場でも「内見で東池袋の住宅街を歩いたら、駅前のイメージと違って静かで驚いた」という感想をよくいただきます。夜の繁華街(池袋駅周辺)と住宅街(東池袋・南池袋)を分けて見ることが、池袋の住環境を正しく評価するコツです。

交通利便:JR乗車人員2位・8路線のビッグターミナル

池袋駅はJR東日本の駅別乗車人員で新宿駅に次ぐ全国2位(2024年度・1日平均499,128人)のビッグターミナルです。乗り入れはJR(山手線・埼京線・湘南新宿ライン)、東京メトロ(丸ノ内線・有楽町線・副都心線)、東武東上線、西武池袋線の計8路線。副都心線を使えば新宿三丁目・渋谷へ直通、東急東横線直通で横浜方面へも乗り換えなしです。

さらに池袋のタワマン選びで見逃せないのが「東池袋」駅の存在です。前章のとおり主要タワーの多くは有楽町線「東池袋」駅の徒歩1〜2分または直結に立地し、池袋駅の喧騒から一歩離れた住環境と駅近を両立しています。当社データベースでも23区のタワーマンションは50.0%が駅徒歩5分以内(徒歩分数の記載がある4,399件が母数)と「駅近」が標準で、池袋のタワーはその典型例です。

狙い目の理由:礼金ゼロ率40.4%・定期借家率70.5%の読み方

家賃の安さに加えて、豊島区には当社データベースだからわかる2つの特徴があります。

(1)礼金ゼロ率40.4%——初期費用を抑えやすい区
豊島区のタワマン募集(礼金の記載がある193件)のうち礼金ゼロは40.4%。23区のタワマン全体の31.0%を大きく上回り、初期費用を抑えやすい区です。※リテラ調べ(自社データベース、2026年11月時点・東京23区の募集中物件)。礼金ゼロが15.0%しかない中央区や8.5%の江東区と比べると、その差は歴然です。23区全体の傾向は「礼金なしのタワーマンションは31%」で詳しく解説しています。

(2)定期借家率70.5%——「定借」の読み方で選択肢が決まる
一方で注意点もあります。豊島区のタワマン募集の70.5%は定期借家契約で、23区タワマン全体の66.0%よりさらに高い水準です。※リテラ調べ(自社データベース、2026年11月時点・東京23区の募集中物件)。

定期借家とは、契約期間の満了で契約が終了し「更新」がない契約形態です(2000年導入)。住み続けるには貸主・借主双方の合意による「再契約」が必要になります。タワマンに定借が多いのは、転勤の間だけ自宅を貸す分譲賃貸のオーナーが多いことなどが背景で、豊島区の高い定借率は分譲タワーの多さの裏返しでもあります。

定借は敬遠されがちですが、賃料が相場より安めに設定される傾向があり、コスパ重視派にはむしろチャンスです。仲介の現場では「定期借家」の文字だけで候補から外してしまう方が多いのですが、再契約を前提とした物件も少なくなく、条件さえ確認すれば選択肢は大きく広がります。申込前に確認すべきは次の3点です。

・再契約が可能か(可能なら条件も)
・中途解約の可否と違約金の有無
・再契約時の費用(新規契約扱いになる場合がある)

初期費用・設備・ペット:契約前に押さえる3つのデータ

家賃と契約形態に加えて、仲介の現場で質問が特に多い「初期費用の総額感」「設備」「ペット」の3点も、当社データベースの数字で押さえておきます。

(1)敷金は「1ヶ月」が主流——礼金とセットで総額を見積もる
礼金ゼロが40.4%と見つけやすい豊島区ですが、敷金は事情が異なります。23区のタワマン募集(敷金の記載がある部屋が母数)では敷金1ヶ月が2,771件と主流(約63%)で、敷金ゼロは374件(8.6%)にとどまります。23区全体(非タワー含む)の敷金ゼロ33.1%と比べると大きな差で、タワマンでは「礼金は抑えられても敷金1ヶ月は前提」と考えるのが現実的です。※リテラ調べ(自社データベース、2026年11月時点・東京23区の募集中物件)。初期費用を抑えたい場合は、数少ない敷金ゼロを探すより「礼金ゼロ×敷金1ヶ月」の物件を軸にするほうが選択肢を保てます。

(2)設備:宅配ボックス68.0%・床暖房52.4%——「タワマン標準」の水準
23区のタワマン募集4,408件のうち、宅配ボックス付きは少なくとも68.0%(2,998件)、オートロックは74.8%(3,298件)、床暖房は52.4%(2,309件)。ディスポーザーは37.1%(1,634件)、食洗機は30.5%(1,346件)です。※リテラ調べ(自社データベース、2026年11月時点・東京23区の募集中物件)。図面からの読み取りのため、実際の装備率はこれより高い可能性があります。また、当社が共用施設を個別に確認したタワマン443棟では、ジム180棟・スカイラウンジ188棟・ゲストルーム272棟など、共用部の充実ぶりも確認できています。豊島区の1LDK中央値21.8万円という相場でも、こうした設備水準を期待できるのがタワマン賃貸の魅力です。

(3)ペット可は「建物」ではなく「部屋」単位で確認
23区のタワマンではペット可1,159部屋+相談886部屋、可・相談の部屋があるタワマンは386棟、うち2匹可は91棟です。※リテラ調べ(自社データベース、2026年11月時点・東京23区の募集中物件)。注意したいのは、豊島区のタワーは分譲賃貸が中心のため、ペット可否が建物単位ではなく部屋(オーナー)単位で決まるケースが多いことです。同じタワーでも部屋によって可・不可が分かれるため、建物名だけで諦めず、部屋ごとの条件確認が欠かせません。仲介の現場でも「ペット不可と思い込んでいたタワーに、実は相談可の部屋があった」というケースは珍しくありません。

よくある質問(FAQ)

Q1. 池袋のタワーマンションの家賃相場はいくらですか?
A. 当社データベース(2026年11月時点)では、豊島区のタワーマンションの賃料中央値は1R/1Kが16.7万円、1LDKが21.8万円、2LDKが33.0万円、3LDKが41.0万円です(管理費除く)。1LDKは主要区で最安級です。

Q2. 礼金なしの物件は見つかりますか?
A. 見つかりやすい区です。豊島区のタワマン募集の礼金ゼロ率は40.4%と、23区のタワマン全体(31.0%)より高く、おおよそ5件に2件が礼金ゼロです。初期費用を抑えたい方は条件に加えて探す価値があります。

Q3. 定期借家ばかりと聞きましたが大丈夫でしょうか?
A. 豊島区のタワマン募集の70.5%が定期借家ですが、再契約できる物件も少なくありません。「再契約の可否」「中途解約条項」「再契約時の費用」の3点を申込前に確認すれば、賃料が安めに設定される傾向を味方にできます。

Q4. ファミリー向けの3LDKはありますか?
A. あります。ただし募集は13件(2026年11月時点・当社データベース)と少なく、中央値41.0万円。希望条件が固まっている場合は、2LDK(43件・中央値33.0万円)も視野に入れつつ早めに相談いただくのが確実です。

Q5. 新築のタワーに住むことはできますか?
A. 2026年11月竣工予定のプラウドタワー池袋、2027年引渡し予定のグランドシティタワー池袋はいずれも分譲マンションですが、竣工後に「分譲賃貸」として貸し出される住戸が出てくる可能性があります。募集時期・戸数は未確定のため、最新情報のウォッチをおすすめします。

まとめ:池袋は「新宿の3分の2」で住めるタワマンの穴場

最後に、この記事のポイントを整理します。

・豊島区のタワマンは募集中23棟・193件。1LDK中央値21.8万円は主要区で最安級
・1LDK・2LDKとも新宿区のおおむね3分の2の賃料でタワマンに住める
・主要タワーは「東池袋」駅徒歩1〜2分・直結に集中。2026〜2027年は新規タワー2棟の竣工で選択肢が増える見込み
・東口の再開発(ハレザ池袋・イケ・サンパーク)は完成済み、西口は2040年代に向けた長期計画
・礼金ゼロ率40.4%で初期費用を抑えやすい一方、定期借家率70.5%——定借の条件確認が攻略のカギ
・敷金は1ヶ月が主流(敷金ゼロは8.6%)。宅配ボックス68.0%・床暖房52.4%など設備水準は高く、ペット可否は部屋単位で確認

相場が上がり続ける2026年の東京で、ターミナル直結クラスの利便とタワマンの質を「新宿の3分の2」の予算で両立できるのが池袋・豊島区です。

リテラ株式会社は東京のタワーマンション・高級賃貸の専門仲介として、豊島区を含む23区606棟・4,408部屋(2026年11月時点)のタワマン募集データを保有しています。「この予算でどのタワーに住める?」「定期借家の条件を一緒に確認してほしい」など、池袋エリアのタワマン探しはぜひお問い合わせください。希望条件に合う物件を、一次データに基づいてご提案します。

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リテラ株式会社　代表取締役　加藤 圭一郎

2013年12月、東京都中央区銀座にて、リテラ株式会社を創業。創業前から不動産業界に身を置き、宅地建物取引士として14年のキャリアを誇る。 東京都心を中心に不動産の売買、賃貸、管理並びに仲介、斡旋業務を手掛けている。 また、引っ越しをもっと気軽にすることをコンセプトとした都心の高級賃貸マンションの情報サイト「Litera Properties」の運営をはじめ、不動産に付随した幅広いサービスを展開している。

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