タワーマンションの方角と眺望|南向き神話は崩れる?家賃データ2026

公開日 2026-11-04

タワーマンションを方角で選ぶなら「南向きが一番」——この常識、実は高層の世界では通用しないことをご存じでしょうか。タワーマンションの価値を左右するのは方角そのものより眺望、つまり「その窓から何が見えるか」です。当社がタワーマンション606棟・募集中4,408部屋(東京23区)のデータベースで1LDKの方角別平均賃料を集計したところ、最も高いのは南向きではなく北西向きという意外な結果になりました。

本記事では、大手ポータルサイトには載っていない当社の一次データ(方角別の家賃)を公開しつつ、東京カンテイ等の調査で裏付けられた「眺望プレミアム」の仕組み、そして南・東・西・北それぞれの実利(日当たり・暑さ・家具の日焼け)まで、タワーマンション賃貸専門の仲介会社が解説します。

結論:タワマン高層階に「南向き神話」は通用しない

先に結論です。タワーマンションの高層階では「南向きだから高い・良い」という一般常識は成立せず、「何が見えるか」=眺望と立地のプレミアムが方角の優劣を上書きします。

ポイントは次の3つです。
・当社データベースでは、タワマン1LDKの平均賃料は北西向き34.3万円>南西33.8万円>南33.2万円の順で、南向きが最高値になっていない(詳細は次章)
・民間調査(東京カンテイ)でも、低層階では南向き優位だが、高層階では眺望の良い方角が南向きを上回る事例が確認されている
・むしろ南・西向きの高層階は夏の暑さや家具の日焼けという実害があり、対策の確認が必須

つまり「低層・中層なら南向き神話はまだ有効、高層階は方角より眺望で選ぶ」が、タワーマンション選びの新しい常識です。

【当社データ】方角別のタワマン家賃:南向きは最高値ではなかった

当社データベース(東京23区のタワーマンション=20階建以上)から、募集中1LDKの方角別平均賃料を集計した結果がこちらです。

方角	1LDK平均賃料	募集件数
北西	34.3万円	42件
南西	33.8万円	40件
南	33.2万円	239件
北東	32.8万円	88件
北	32.8万円	134件
西	31.8万円	132件
南東	30.8万円	109件
東	30.7万円	201件

出典:リテラ調べ(自社データベース、2026年11月時点・東京23区の募集中物件)

注目すべきは2点。まず南向き(33.2万円)より北西向き(34.3万円)・南西向き(33.8万円)のほうが平均賃料が高いこと。そして「最も不人気」とされがちな北向き(32.8万円)が、南向きとほぼ同水準であることです。一般の低層マンションで言われる「南>東>西>北」の序列(※後述)とはまったく違う景色が、タワーマンションでは広がっています。

ただし正直にお伝えすると、この集計には物件構成の偏り(例えば北西向きの募集が高額タワマンに多い等)が影響している可能性があり、「北西向きだから高くなる」と断定できるものではありません。あくまで当社取扱データの傾向です。それでも「南向きが最高値になっていない」という事実は、タワマン選びの前提を見直すきっかけとして十分な材料と言えます。

なお、方角以上に家賃を動かすのは階数です。当社データでは同じタワマン1LDKでも平均賃料は30階以上が44.5万円(127件)、20-29階が36.1万円(302件)、10-19階が32.2万円(505件)、2-9階が28.8万円(477件)。2-9階と30階以上では平均15.7万円差があり、方角別の差(最大3.6万円)よりはるかに大きいのです。高層階の価値と費用感は「タワーマンションの高層階に住むメリット・デメリット解説」で詳しく整理しています。

仲介の現場でも、「南向き限定」で探し始めたお客様が、実際に内見して夜景や抜け感を体験した後に「眺望が良ければ北向きでも構わない」と条件を変えるご相談は少なくありません。カタログスペックの方角より、窓の外の実物がお客様の意思決定を動かすのです。

なぜ南向き神話が崩れるのか:「眺望プレミアム」の正体

そもそも一般のマンションでは、部屋の人気順は「南>東>西>北」とされ、分譲では北向き住戸の㎡単価は南向きより約10〜20%安く設定されるという解説(東急リバブル)もあります。日当たりが価値の中心にある世界では、南向き神話は今も有効です。

ところがタワーマンションでは話が変わります。不動産データ会社・東京カンテイのデータ(ノムコム「マンションデータPlus」2021年5月公開)によると、東京23区のタワーマンション(20階建以上)の新築分譲時平均坪単価は、23区平均では南=100に対し東96.1・西94.2、北が最も低く南との差は8.0ポイント。つまり「平均では」タワマンでも南向きが最高。しかし階数が上がると、この順位が逆転します。

同データの個別事例が象徴的です。
・港区の33階建タワーでは、2〜11階は南向きが最高・北向きが最安という「普通の」序列。ところが12階以上では東京タワーが見える西向きが突出し、20〜30階では南向きより20〜25ポイントも高い坪単価に
・品川区の44階建タワーでは、9〜24階は南が最高・北が最安ながら上層ほど差が縮小し、25〜29階と36〜43階では北向きが南とほぼ同水準、階によっては南を上回る
・東京タワービューによる坪単価の上乗せはおおむね10〜25%と推定

低層階では隣の建物しか見えないため日当たり=南向きが価値の中心ですが、高層階では「東京タワー」「レインボーブリッジ」「都心の夜景」といった代替のきかない眺望が、方角の序列を丸ごと上書きする——これが眺望プレミアムの正体です。

湾岸エリアの実例でも同じ傾向が確認されています。マンションリサーチ社による中央区の湾岸タワマン4棟(総戸数1,000戸超)の分析(健美家コラム)では、4棟とも最高評価は南西向きでしたが、勝どきザ・タワーでは北西向きが2番手に入りました。評価されたのは浜離宮恩賜庭園と都心の高層ビル群の眺望です。「南だから高い」ではなく「何が見えるか」が坪単価を決める——当社データで南西が2位につけているのとも響き合う結果です。ちなみに当社データベースでは湾岸の最寄駅別タワマン平均賃料は勝どき38.7万円(437件)・月島38.0万円(274件)・豊洲31.5万円(124件)。湾岸エリアの選び方は「湾岸タワーマンション賃貸の相場とエリア比較」をご覧ください。

そもそもSUUMOのアンケートでは、タワーマンションの魅力の1位は「眺望」で、2位には約1割が回答した「花火が見える」が入ります。実際の物件広告でも「富士山&花火大会を望む」(北区の物件)、「35階・北西向き、板橋の花火大会をバルコニーから」(豊島区の物件)、「33階・富士山を望む南西角住戸」(品川区の物件)のように、北向き・北西向きを含む眺望が堂々とセールスポイントになっています。日当たりだけなら低層の南向き物件はいくらでもある。タワマンでしか手に入らないのは眺望——だからこそ、眺望が家賃を決めるのです。

方角別のメリット・デメリット:日当たり・暑さ・家具の日焼け

「眺望で選べ」とはいえ、方角ごとの実利・実害も知った上で選ぶべきです。主要4方角の特徴を整理しました。

方角	メリット	デメリット	向いている人
南	日照時間が長く洗濯物が乾きやすい	夏場の暑さ、家具・床の日焼け	日中在宅・日当たり最優先の人
東	朝日が入り午前中に洗濯物が乾く	午後は暗くなりやすく冬は寒め	朝型の生活リズムの人
西	冬は午後に日が入り暖かい/夜景・夕景	夏の午後は西日で暑くなりがち	日中不在の夜型の人
北	賃料が割安/光がやわらかく画面が眩しくない/夏涼しい/家具が日焼けしにくい	洗濯物が乾きにくい、冬寒い、低層では湿気・カビ	眺望重視・乾燥機派・在宅ワーカー

出典:東急リバブル、アットホーム、イエプラ等の方角解説記事を基に当社作成

見逃せないのは、LIFULL HOME'Sが2023年の調査リリースで「『南向き』人気は今や神話⁉」と題し、南向きには夏場の暑さや家具の日焼けという欠点があると指摘していることです。同調査では「家賃の差額が大きい条件」の上位はオートロックや鉄筋造・築浅などで、方角は上位に入りませんでした。

北向きの「直射日光が入らない」は、高層階ではむしろ長所に転じます。壁紙・床・家具が日焼けしにくく、夏も涼しい。北向きの弱点とされる湿気・カビも、高層階は影響を受けにくいという解説があります。タワマンは眺望を生かすため窓が大きい造りが多く、北向きでも暗くなりにくいのも追い風です。弱点の「洗濯物が乾きにくい」は浴室乾燥機・ドラム式乾燥機でカバーするのが現実解。「北向き=割安+眺望次第でお買い得」は、タワマン賃貸では十分合理的な選択です。

南・西の高層階は要注意:暑さ・紫外線対策と内見チェックリスト

逆に、南向き・西向きの高層階を選ぶなら「暑さと紫外線」への備えが必要です。高層階は周囲に日差しを遮るものがなく、直射日光がダイレクトに入ります。遮熱タイプの複層ガラスでも「効果を感じにくい」という住民の声が報じられており、南向き・西向きは特に暑くなりやすいため北向きが見直されているという記事もあるほどです。

ガラスの仕様も確認ポイントです。一般的なペアガラスは紫外線をある程度防いでも赤外線(熱)は通すため、金属膜コーティングで遮熱するLow-Eガラスでないと太陽熱が室内に入ります。Low-Eの採用はコスト判断で省かれることもあるため、内見時に「Low-Eガラスかどうか」を管理会社・貸主に確認することをお勧めします。直射日光で床や壁が熱を持つと室温が2〜3度上がることがあり、遮光カーテン+遮熱レースの二重使いが推奨されています。

紫外線対策としては、UVカットフィルム(UV99%カット・耐用目安5年という製品例あり)やUVカットレースカーテン(70%以上カットの製品が多い)が定番です。透明な窓ガラスは紫外線の多く(特にUVA)を室内に通すため、家具・フローリング・ラグは人の肌と同じように日焼けします。お気に入りの家具を長く使いたい方ほど、方角と窓まわりの対策はセットで考えましょう。

【内見チェックリスト(南・西向き高層階)】
・ガラスはLow-E(遮熱)仕様か
・バルコニーの庇(ひさし)の深さ、直射の入り方(できれば午後に内見)
・カーテンレールの有無と遮光カーテン設置の可否
・エアコンの容量・設置位置(西日側の部屋か)
・家具を置く予定の位置に直射が当たらないか

仲介の現場でも、夏の内見で南・西向き高層階の室温に驚かれる方は多く、当社では時間帯を変えた再内見やガラス仕様の確認を事前にご案内しています。眺望に一目惚れした部屋ほど、こうした実務チェックを挟む価値があります。

もう一つ、方角を問わず確認したいのが「その眺望が将来も続くか」です。窓の正面の隣接地に新しいタワーマンションや大型ビルが建てば、自慢の眺望は塞がれてしまいます。内見・契約前に、(1)窓の正面方向に駐車場・空き地・低層の建物など「建て替わる余地のある土地」がないか、(2)現地や周辺に「建築計画のお知らせ」の標識(看板)が出ていないか、(3)市区町村がWebで公開している都市計画・再開発情報に該当エリアの計画がないか、を確認し、気になる土地があれば仲介会社を通じて周辺の建設予定を質問しておきましょう。なお賃貸は分譲購入と違い、万一眺望環境が変わっても住み替えで対応しやすいのも事実です。眺望重視の方ほど「今の眺望+将来の変化リスク」をセットで見ることをお勧めします。

タワーマンションの方角と眺望に関するよくある質問

Q1. タワマンでも低層階なら、南向きを選ぶべきですか?
A. はい、低層・中層では南向き優位の従来セオリーがおおむね有効です。東京カンテイのデータでも、港区の33階建タワーの2〜11階では南向きが最高・北向きが最安という一般的な序列でした。周囲の建物で眺望が抜けない階では、日当たり=南向きの価値が素直に効きます。一方で高層階に行くほど「何が見えるか」が決め手になります。

Q2. 北向きの部屋を借りて後悔しませんか?
A. 「割安な賃料」「夏の涼しさ」「家具が日焼けしにくい」「眺望次第では南向き以上の満足度」というメリットを理解した上で選べば、合理的な選択です。当社データでも北向き1LDKの平均賃料は32.8万円(134件)と、南向き33.2万円(239件)とほぼ同水準で、市場も北向きタワマンの価値を認めています。弱点の洗濯物は浴室乾燥機・ドラム式でカバーを。低層の北向きは湿気・カビに注意してください。

Q3. 西向き高層階の「西日」はどれくらい覚悟が必要?
A. 夏の午後は太陽高度が下がり部屋の奥まで日射が入るため、暑さ対策(Low-Eガラス・遮光カーテン・遮熱レース)は必須と考えてください。一方、冬は午後に日が入って暖かく、日中不在の夜型の方には実害が小さい方角です。夕景・夜景や富士山方向の眺望が手に入るなら、対策コストを払う価値は十分あります。

Q4. 眺望の良い部屋は、家賃がどのくらい高くなりますか?
A. 分譲価格ベースですが、東京タワービューによる坪単価の上乗せは10〜25%と推定されています(東京カンテイ)。賃貸でも、当社データでタワマン1LDK平均賃料は2-9階28.8万円に対し30階以上44.5万円と平均15.7万円差があり、眺望を含む高層階プレミアムは家賃に明確に反映されています。

Q5. 方角とエリア、どちらを優先すべきですか?
A. 少なくとも当社データを見る限り、エリアと階数は方角よりはるかに大きく家賃に効きます。同じタワマン1LDKでも中央値は渋谷区35.0万円から豊島区21.8万円まで区によって大きく開き、階数帯でも2-9階と30階以上で平均15.7万円差があるのに対し、方角別の平均賃料の差は最大3.6万円にとどまります。まず「東京23区タワーマンション家賃相場ランキング2026」で予算に合うエリアを絞り、その中で階数と眺望(方角)を調整するのが効率的です。

まとめ:方角の常識より「窓の外」を見て選ぶ

最後に本記事の要点です。

・当社データ(リテラ調べ・自社データベース、2026年11月時点・東京23区の募集中物件)では、タワマン1LDK平均賃料は北西34.3万円>南西33.8万円>南33.2万円で、南向きが最高値になっていない(物件構成の偏りがあり得るため当社データの傾向として)
・東京カンテイのデータでも、高層階では眺望の良い方角が南向きを上回る事例が複数確認されており、東京タワービューの上乗せは坪単価10〜25%と推定
・低層・中層は南向き神話が有効、高層階は「何が見えるか」で選ぶ
・南・西の高層階はLow-Eガラスの有無など暑さ・日焼け対策の確認を、北向きは割安+眺望でお買い得の可能性

タワーマンション選びは「方角の常識」ではなく「その部屋の窓から何が見えるか」で決める。これが4,408部屋の募集データと仲介の現場から見えた結論です。

リテラ株式会社は東京のタワーマンション・高級賃貸を専門に仲介しており、眺望・方角・階数まで踏み込んだお部屋探しをお手伝いしています。「この予算で夜景の見える部屋はある?」「北向きの掘り出し物を教えてほしい」といったご相談もお気軽にどうぞ。お問い合わせはこちらから承ります。

この記事の運営・編集
リテラ株式会社(宅地建物取引業東京都知事(3)第96348号)
東京のタワーマンション・高級賃貸を専門に仲介しています。会社概要/お問い合わせ

この記事を書いた人
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リテラ株式会社　代表取締役　加藤圭一郎

2013年12月、東京都中央区銀座にて、リテラ株式会社を創業。創業前から不動産業界に身を置き、宅地建物取引士として14年のキャリアを誇る。東京都心を中心に不動産の売買、賃貸、管理並びに仲介、斡旋業務を手掛けている。また、引っ越しをもっと気軽にすることをコンセプトとした都心の高級賃貸マンションの情報サイト「Litera Properties」の運営をはじめ、不動産に付随した幅広いサービスを展開している。