公開日 2026-11-04

当社データベースでタワーマンションの家賃を東京23区で比較すると、同じ1LDKでも区によって中央値が13万円以上違います。これは、東京のタワーマンション・高級賃貸を専門に仲介する当社リテラが、自社データベースを集計して分かった事実です。

大手ポータルサイトには「23区別のタワーマンション限定の家賃相場」をまとめた最新データがほとんどありません。そこで本記事では、当社データベースに登録された東京23区36,489棟・137,019部屋のうち、タワーマンション(20階建以上)606棟・募集中4,408部屋を集計した一次データをもとに、2026年最新の家賃相場ランキングを公開します(リテラ調べ:自社データベース、2026年11月時点・東京23区の募集中物件)。

先に結論からお伝えします。

当社データベースの東京23区タワーマンション1LDK中央値は、1位 渋谷区35.0万円・2位 港区34.4万円・3位 新宿区33.4万円。最も手頃な豊島区は21.8万円で、トップの渋谷区とは13万円以上の開きがあります。

さらに階数による差も大きく、同じタワーマンションの1LDKでも「2〜9階」と「30階以上」では平均家賃に15.7万円の差がありました。それぞれ詳しく見ていきましょう。

【2026年最新】東京23区タワーマンション家賃相場ランキング(1LDK)

まずは本記事の主役、23区別の1LDK家賃相場ランキングです。当社データベースのタワーマンション(20階建以上)募集中物件のうち、募集件数30件以上の区に絞って中央値を算出しました。平均値ではなく中央値を使うのは、一部の超高額物件に引っ張られず「実際に多い価格帯」を示せるためです。

出典:リテラ調べ(自社データベース、2026年11月時点・東京23区の募集中物件)

渋谷区・港区・新宿区の人気上位3区が30万円台で並ぶ一方、中央区(26.9万円)・品川区(25.2万円)・江東区(23.5万円)などは20万円台、豊島区なら21.8万円と、同じ「23区のタワマン」でも10万円以上の価格差があります。

外部データと比較すると、三井のリハウス調べ(集計時点は非公表)では千代田区のタワーマンション1LDK平均成約賃料は31万1,406円とされており、当社データの都心上位区の水準と整合的です。また、LIFULL HOME’S の調査では2026年8月の東京23区ファミリータイプ(2DK以上)掲載賃料平均が25万9,107円で過去最高を更新しており、「タワマンの1LDK上位区=23区ファミリータイプ平均を大きく超える水準」というのが2026年の相場観です。

仲介の現場では「港区のタワマン希望だったが、予算と折り合わず中央区・品川区の湾岸側に切り替えたら条件の良い部屋が見つかった」というご相談が非常に多くあります。区をひとつずらすだけで月数万円変わるのが、タワーマンションの家賃相場の特徴です。

1R・1Kのタワーマンション家賃相場ランキング

一人暮らし向けの1R・1Kについても、募集件数30件以上の区で中央値を集計しました。

出典:リテラ調べ(自社データベース、2026年11月時点・東京23区の募集中物件)

注目すべきは、品川区・豊島区なら16万円台でタワーマンションの1R・1Kに住めるという点です。「タワマン=手が届かない」というイメージを持つ方は多いのですが、間取りと区を工夫すれば、都内で一人暮らしをしている方にとって現実的な選択肢になります。

一方で1Rや1Kはタワーマンション内の供給数自体が1LDKより限られ、人気の部屋はすぐに埋まります。16万〜17万円台の1R・1Kは募集開始から数日で申込が入ることも珍しくない、というのが仲介現場の実感です。

2LDK以上(ファミリータイプ)のタワマン相場感

お子さまのいるご家庭など、2LDK以上のファミリータイプでタワーマンションを探す方も多くいらっしゃいます。外部の参照軸になるのが、前述のLIFULL HOME’S調査です。2026年8月の東京23区ファミリータイプ(2DK以上)の掲載賃料平均は25万9,107円で過去最高を更新しました。ただしこれはタワーマンションに限らない23区全体の平均であり、タワーマンションのファミリータイプはこの水準を上回るのが実情です。実際、当社データベースでも、ファミリータイプを含む全間取りのタワマン平均家賃は勝どき38.7万円・月島38.0万円・豊洲31.5万円(詳細は後述の湾岸エリアの章)で、いずれも間取りが混在した平均です(リテラ調べ:自社データベース、2026年11月時点・東京23区の募集中物件)。23区ファミリータイプ平均とは母集団が違うため、直接の比較はできません。

なお同調査では、借り手が実際に問い合わせた物件の「反響賃料」の平均は18万1,950円と、掲載賃料平均との間に7万円を超える開きがあることも示されています。ファミリータイプのタワマン探しは、この「希望予算と掲載相場のギャップ」をどう埋めるかが勝負どころです。仲介の現場でも「2LDK希望だが予算と折り合わず、広めの1LDKや湾岸エリアの物件に視野を広げて決めた」というご相談が目立ちます。

階数で家賃はいくら変わる?「高層階プレミアム」の実数

タワーマンション選びで必ず話題になるのが「何階に住むか」です。一般的に高層階ほど家賃は高く設定されますが、「実際いくら違うのか」を示す大規模な統計は、今回調査した範囲では外部に見当たりませんでした。そこで当社データベースで、タワーマンション1LDKの平均家賃を階数帯別に集計しました。

出典:リテラ調べ(自社データベース、2026年11月時点・東京23区の募集中物件)

「2〜9階」と「30階以上」の平均差は15.7万円。これが東京のタワーマンションにおける「高層階プレミアム」の実数です。

逆に言えば、同じタワーマンションでも低層階を選べば、共用施設やセキュリティ、コンシェルジュサービスといったタワマンならではの価値はそのままに、家賃を大きく抑えられるということです。「眺望にこだわらないなら低層階が最もコストパフォーマンスが高い」というのは、仲介の現場で私たちが日常的にお伝えしているアドバイスでもあります。

高層階の魅力(眺望・日当たり・防犯性など)と注意点については、【2026年版】タワーマンション高層階に住むメリットと注意点の解説記事で詳しくまとめていますので、あわせてご覧ください。

湾岸エリアの駅別相場(勝どき・月島・豊洲)

タワーマンションの代名詞ともいえる湾岸エリアについて、当社データベースから最寄駅別のタワマン平均家賃(全間取り)を集計しました。

出典:リテラ調べ(自社データベース、2026年11月時点・東京23区の募集中物件)

勝どき・月島は件数も多く、まさに「タワマンの街」です。湾岸の平均が38万円前後と高めに見えるのは、ファミリータイプを含む間取り混在の平均であるためです。同じ湾岸でも豊洲は平均31.5万円と、勝どき・月島より7万円前後低い水準で、広さを重視するファミリー層に人気があります。

なお、三井のリハウスの解説でも「湾岸エリアのタワマン賃料は港区・新宿区などの都心部より低めの傾向」が指摘されており、当社データの傾向とも一致します。都心のステータス性か、湾岸の開放感とコストバランスか――ここはライフスタイルで選び分けるポイントです。

なぜ2026年のタワマン家賃はこんなに高いのか

「数年前よりタワマンの家賃がかなり上がった」と感じる方は多いはずです。実際、アットホームの調査では2026年4月の東京23区マンション募集賃料は過去最高を更新し、30㎡以下の単身向けは23ヵ月連続で上昇しています。背景には次のような構造的な要因があります。

1. 「買えないから借りる」需要の増加
2025年度の東京23区新築分譲マンション平均価格は1億3,784万円(前年度比18.5%上昇)と3年連続で1億円を超えました。日本総研の分析でも、住宅価格が賃料より速いペースで上昇した結果、購入をあきらめて賃貸を選ぶ世帯が増え、賃貸需要を押し上げたと指摘されています。

2. タワマン供給の23区集中
不動産経済研究所の2025年3月末時点の調査によると、2025年以降に完成予定の超高層マンション(20階建て以上)は全国で270棟・9万7,141戸。このうち東京23区が112棟・4万8,613戸と、全国の50.0%を占めます。供給が集中する一方で人気も集中するため、需給は引き締まったままです。

3. コスト増と契約環境の変化
建設費・管理コストの増大、賃貸経営側の固定資産税や修繕費・金利負担の増加に加え、定期借家契約の増加で賃料を改定しやすい環境になっており、2026年も上昇基調は続きやすいとの見方が出ています。

つまり2026年のタワマン家賃高騰は一時的な現象ではなく、構造的な要因に支えられたもの。「待てば下がる」想定よりも、相場を正確に把握して賢く選ぶことが重要です。そもそもタワーマンションとはどんな建物で、何が家賃に反映されているのかを知りたい方は、【2026年版】タワーマンションの特徴を整理した解説記事も参考になります。

相場より賢く借りるコツと契約時の注意点

ここまでのデータを踏まえ、タワーマンションを予算内で賢く借りるためのポイントと、契約時に見落としがちな注意点をまとめます。

■ 家賃を抑える3つの切り口
・区をずらす:渋谷区・港区(1LDK中央値34〜35万円)から中央区・品川区(25〜27万円)へ視野を広げるだけで、月数万円〜10万円近く変わります。
・階数を下げる:前述のとおり低層階と30階以上では平均15.7万円差。共用施設は階数に関係なく使えます。
・間取りを見直す:一人暮らしなら品川区・豊島区の1R・1K(中央値16万円台)が狙い目です。

■ 契約時の注意点
タワーマンションの賃貸は、購入したオーナーが貸し出す「分譲賃貸」が多く、転勤などで戻る時期が決まっているオーナーは更新のない「定期借家契約」を使うことが少なくありません。定期借家は契約期間の満了で確定的に終了する制度のため、長く住みたい方は契約形態を必ず確認してください。両者の違いは【2026年版】普通借家契約と定期借家契約の違いの解説記事で詳しく整理しています。仲介の現場でも「気に入った部屋が定期借家3年と知らずに申し込み直前まで進んでしまった」というご相談は毎月のようにあります。

また、朝夕のラッシュ時にエレベーターが混み合う、高層階は風が強く外干しに制限がある(規約で禁止の物件もあり要確認)といった、住んでから気づきやすい点も内見時にチェックしておくと安心です。共用施設が豪華な物件ほど維持コストは重く、それが家賃や共益費に反映されうる点も頭に入れておきましょう。

よくある質問(FAQ)

Q1. タワーマンションの定義は何ですか?
A. 法律上の明確な定義はありません。建築基準法で高さ60mを超える建物が「超高層建築物」として特別な構造上の扱いを受けることから、「高さ60m超(おおむね20階建て以上)」を目安とするのが一般的です。本記事の自社データも20階建以上をタワーマンションとして集計しています。

Q2. 当社データベースで、タワマンの1LDK家賃が一番高い区はどこですか?
A. 当社データベース(2026年11月時点)の1LDK中央値では渋谷区の35.0万円が最高で、港区34.4万円、新宿区33.4万円が続きます。最も手頃なのは豊島区の21.8万円でした(募集件数30件以上の区で比較)。

Q3. 家賃を抑えてタワマンに住む方法はありますか?
A. 「区をずらす」「低層階を選ぶ」「1R・1Kを狙う」の3つが有効です。低層階(2〜9階)と30階以上では1LDK平均で15.7万円の差があり、低層階は有力な選択肢です。

Q4. タワマン賃貸で契約前に確認すべきことは?
A. 最優先は契約形態(普通借家か定期借家か)です。タワマンに多い分譲賃貸では定期借家契約が使われることが多く、期間満了で更新なく終了します。そのほか、エレベーターの混雑状況、外干しの可否、共益費の金額も内見時に確認しましょう。

まとめ:相場を知れば、タワマンはもっと賢く選べる

最後に、本記事のポイントを整理します。

・当社データベースの東京23区タワーマンション1LDK中央値は渋谷区35.0万円・港区34.4万円・新宿区33.4万円がトップ3。豊島区なら21.8万円と区によって13万円以上の差。
・1R・1Kなら品川区・豊島区で16万円台から。2LDK以上のファミリータイプは、23区ファミリータイプ平均(LIFULL HOME’S調べ・2026年8月で25万9,107円)を上回る水準が基本線。
・階数帯別では2〜9階と30階以上で平均15.7万円差。低層階はコスパ重視派の狙い目。
・2026年の家賃上昇は「買えないから借りる」需要や供給の23区集中(今後の超高層供給の50.0%)など構造的要因によるもの。
・契約時は定期借家かどうかを必ず確認。

当社リテラは、東京のタワーマンション・高級賃貸を専門とする仲介会社です。本記事のランキングは、大手サイトにはない自社データベース(東京23区36,489棟・137,019部屋)の一次データから集計したもの。「この予算でどの区・何階まで狙えるのか」といった個別のご相談には、最新の募集データをもとに具体的な物件でお答えできます。タワーマンションへの住み替えをご検討の方は、お気軽にお問い合わせください。

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リテラ株式会社　代表取締役　加藤 圭一郎

2013年12月、東京都中央区銀座にて、リテラ株式会社を創業。創業前から不動産業界に身を置き、宅地建物取引士として14年のキャリアを誇る。 東京都心を中心に不動産の売買、賃貸、管理並びに仲介、斡旋業務を手掛けている。 また、引っ越しをもっと気軽にすることをコンセプトとした都心の高級賃貸マンションの情報サイト「Litera Properties」の運営をはじめ、不動産に付随した幅広いサービスを展開している。

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