公開日 2021-07-13 最終更新日 2023-08-07
最近いろいろなところで話題になる「リノベーション」という言葉。
雑誌やテレビ番組で特集が組まれたり、かなり耳にする機会の多い言葉だと思います。
一方で、言葉自体を聞いたことはあっても
・リフォームと何が違うの？
・やってみたいけどお金がかかりそう。。。
・どんなメリット/デメリットがあるか知っておきたい！ etc…
という方も多いのではないでしょうか？
賃貸を借りる際も、リノヴェーション済みの部屋を見かけます。室内は新築で相場よりも安く借りれるという点で、お客様からも築年数が古くてもリノヴェーション済みであれば、築年数は気にしない。という声もあります。
今回はそんな方におすすめのリノベーションに関するコツや知識を解説していきます！
理想のお部屋を自分で手掛けてみたい方は必見です！
リノベーションとは？
「古民家をリノベーションしたカフェ」「マンションをリノベーションして大きなカウンターキッチンをつけた」など、最近はリノベーションが不動産業界の1つの流行になっており、多くの人がリノベーションをしています。
リノベーションとは「既存の建物を工事して、住まいの機能性を向上させたり価値を高めたりすること」をいいます。
よくある疑問ですが、この部分がリノベーションとリフォームの異なる点です。
逆にリフォームとは「老朽化した建物やお部屋を元の状態に戻すこと」をいいます。一般的には「修理」に近い意味合いといえるでしょう。
新築当初のような綺麗なお部屋に戻すのがリフォーム、生活に合わせて価値を付け加えるのがリノベーション。
特にここ数年はコロナの影響でリモートワークの導入など環境も変化してきているため、
自分の生活環境にあった理想のお部屋へ生まれ変わらせる絶好のチャンスといえます。
リノベーションのメリット・デメリットは？
リノベーションには、新築で物件を買うよりも安くなるなどの多くのメリットもありますが、デメリットもありますのでしっかりおさえておきましょう。
まずは、メリットです。
1.物件の選択や部屋が自由に設計できる
中古マンションや中古の戸建てをリノベーションすることになるため、新築物件よりも選択が多くなります。
生活環境にあった地域やお部屋の広さを選択できるため、理想のお部屋に出会える確率が多くなります。
お部屋に関しても自分で自由に設計をすることができます。
「大きなカウンターキッチンを作りたい」
「壁を壊して開放感抜群のお部屋にしたい」など、理想のお部屋を追求することが可能です。
2.新築を購入するより安くなる
リノベーションには、大まかに物件取得費用と工事費等が発生しますが、それでも新築で家を建てたり新築マンションを購入するより安くなるケースがほとんどです。
「節約をしたいけど理想の家に住みたい！」という思いを実現できるのがリノベーションの人気の理由でもあります。
3.資産価値を高める
中古物件は資産価値の値崩れがしづらいといわれています。
これは逆に言えば、資産価値が減りにくい物件を購入しリノベーションすることで、より資産価値を高められるということ。
古い設備を交換する、お部屋を綺麗にする…といった方法で資産価値をあげられるため、不動産投資の一環で購入を考えてみるのもおすすめです。
次にデメリットです。
1.ローンが高くなる傾向がある
リノベーションを行う際にローンを組む場合はローンが高くなる傾向があります。リノベーションする際に組むことができるローンは2種類あります。
住宅ローン、リフォームローンです。
一般的に、住宅ローンの金利は0.5-2.5％ほど借入期間も最長35年ですが、リフォームローンは金利2-5％ほど借入期間も15年程度と短めに設定されています。
リノベーションをする際に、住宅ローンを使って組むことも可能ですが（物件を取得して住む場合）、住宅ローンの審査は2-3週間、長ければ1ヶ月以上と時間がかかるため、住宅ローン＋リフォームローンを組むことが一般的です。
2.時間がかかる
実際にリノベーションが始まってから完成して暮らせるようになるには時間がかかります。
通常は物件を購入した場合、契約書を交わして入金すればその日からでも暮らすことができますが、リノベーションの場合は物件選びやデザイン、現地の確認、工事…といった工程を経る必要があります。
そのため、ある程度余裕を持ったスケジュールと見通しが必要になることを憶えておきましょう。
3.古い物件だと建物の耐久性がリスクになる
日本では1981年に住居の耐震基準の見直しがありました。
そのため、1981年以前の物件は耐震基準が異なるため耐久性が落ちている物件もあります。
物件を選択する際は、部屋の間取りや広さだけでなく建物の耐久性に関しても専門家に確認しながら行いましょう。
この基準を見誤ると、場合によっては希望の形にリノベーションすることが難しくなってしまいます。
リノベーションの相場は？
リノベーションの相場は、1㎡あたり10～15万円程度が一般的と言われています。
ただ、トイレやキッチンなどの水回りは料金が高くなることが多く、部屋が小さければ小さいほど㎡辺りの単価が高くなる傾向にあります。
| ワンルーム | 50-350万円程度 |
| マンション70㎡ | 700～1200万円程度 |
| 戸建て | 350-1500万円程度 |
また賃貸物件として貸し出しされているリノベーション済みの部屋は相場に比べて安くなっていることが多く、掘り出し物の物件が多いです。
これは一度手を加えられていることが理由として挙げられます。
リノベーション費用の内訳は？
以下がリノベーション費用の大きな内訳です。工事や物件取得費以外にも多くの支出項目があります。
【物件取得費用】
- 物件価格
- 不動産会社仲介手数料
- ローン手数料
- ローン金利
- 登記費用
- 司法書士依頼費用
- 税金（不動産所得税など）
【リノベーション費用】
- 設計費
- 解体工事
- 仮設工事
- 大工工事
- 電気工事
- 内装工事
- 板金工事
- 設備工事
- ガス工事
- 家具工事
- 左官工事
- タイル工事
- 塗装工事
- 外壁工事
- 屋根工事
【居住費用】
- 引越し料金
- 家具家電
- 火災保険
- 税金（固定資産税など）
希望条件によって削れるものもありますが、概ねこういった支出が考えられます。
リノベーションの資金は多めに用意しておくのがベストです。
リノベーション費用を抑える４つのコツ！
1.リノベーション会社の業務内容を把握して、必要な会社にだけ依頼する！
リノベーションを取り扱う会社は数多くあります。
その中でもいろいろな業務内容がありますので、ご自分の予算や内容にあった会社を選び必要最低限の会社に依頼することでリノベーション費用を抑えることができます。
まずリノベーションの流れですが、
- 設計事務所（デザイン）
- 工務店（リフォームや内装工事など）
- 不動産（物件を取得）
と連携をして進めていくことになります。
「デザインを自分でやりたい！」という人は工務店や不動産に問い合わせたり、
「物件を所有しているからデザインや工事だけ依頼したい！」という人は設計事務所や工務店への問い合わせだけでリノベーションすることも可能です。
リノベーションとは新たに価値を作ること。
必ずしもリノベーションの不動産に問い合わせる必要はありません。必要な会社にのみお願いして、必要な部分だけを工事してもらったり自分でDIYしたりもリノベーションしていることです。
また、最近ではリノベーションに特化している会社も多く、これらをまとめて案内してくれたり全てを行う会社もあります。
ワンストップのサービスですので便利に利用することができ、リノベーションに特化することにより多くの事例なども紹介してくれるので選択肢が広がります。
さらに不動産取得時の仲介手数料が無料であったり、割引サービスなどもある会社が多いのでお得にリノベーションを行うこともできます。
ただまとまっている分、費用面で分かりにくい部分もあります。
見積もりの際はしっかりと確認しましょう。
2.リノベーションの費用は素材で大きく変わる！
リノベーション時に変動の大きな部分は「部屋の広さ、間取り、素材」です。
まず部屋の広さにより資材の量が決まります。量が増えれば当然料金も増えますので、部屋の広さはリノベーション費用に重要な部分です。
次に間取りも費用に大きな影響を与えます。特に水回り（キッチンなど）の場所を変えたい場合は、工事費用が大きくなります。
ただ、これらは妥協が難しい部分です。
ファミリーで暮らしたいので部屋の広さは広くないとダメ、など暮らしの条件があるかと思います。
そこで、次に費用の多くを占めるのは素材です。フローリング、壁紙、キッチン、トイレ、お風呂、などの素材次第で費用が数十万～数百万円は変わってきます。今はデザインや質も良く値段もお手頃の素材も多くあります。
また、古民家などあえて昔らしさの趣を出すことも主流になってきていますので必ずしも新しくしなければならない、ということでもありません。
必要な素材を使って素敵な家を作りましょう！
3.リノベーションのローンには2種類ある！
リノベーション費用は大きな金額のためローンを利用しておこなう場合はローンの種類により金額が変わります。このローン選びで費用を抑えることもできます。
またリノベーションのみであればローンを利用しない、ということで金利分を節約することもできますので現金で購入も費用を抑える方法の一つです！
リノベーションで使えるローンは2種類あり、住宅ローンとリフォームローンです。
簡単にメリット・デメリットを説明すると、
- 住宅ローン
| メリット | 金利が安い0.5-2.5％程、借入期間が最長35年、住宅ローン控除 |
| デメリット | 審査に時間がかかる。物件購入時に一緒に組まないといけないことが多い |
- リフォームローン
| メリット | 審査が比較的緩め、審査が短い |
| デメリット | 金利が高い（3-4％程） 借入期間が短い（10-15年程） |
費用を抑える点だけで考えると住宅ローンのほうが良く見えますが、審査なども考慮すると時間がかかったりデメリットもあります。
現状では住宅ローン＋リフォームローンで組む人が多いです。
「頭金を多めに支払う」「ローン会社を比較して手数料が低い会社を利用する」など、
ローン選びはリノベーション費用を抑える重要なポイントですので、しっかり抑えておきましょう！
4.補助金を活用する！
予算を削る部分が無い方は補助金を使うのもおすすめです。
お住まいの地方公共団体によって出る補助金が異なるため、まずは下記のサイトで確認してみましょう。
http://www.j-reform.com/reform-support/
耐震リフォームやバリアフリーなどピンポイントで申請できる補助金もあるほか、住宅ローンを利用した場合に適用できる住宅ローン控除もあります。
これらのサービスは費用を抑えるうえで非常に便利です。リノベーションを考える際はまず一度確認してみることをオススメします！
最後に
いかがでしたでしょうか？
リノベーションは工夫次第で格段に安く抑えることができます。
今回の記事でご紹介した4つのコツを活かして、理想の部屋を追求してみてください！
また、弊社サイトではリノベーション済みの物件のご紹介も行っています。
ぜひお気軽にお問い合わせください。
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リテラ株式会社 代表取締役 加藤 圭一郎
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