タワマン賃貸の初期費用が高いのはなぜ?礼金と仲介手数料の仕組み【2026年】

公開日 2026-11-04

タワーマンションの賃貸は、家賃より先に初期費用の大きさに驚く方が少なくありません。当社データベースで見ると、その理由の一つは、タワマン賃貸の多くが分譲マンションを個人オーナーが貸す「分譲賃貸」で、礼金が付くケースが多いことです。

当社データで見るタワマン賃貸の内訳

当社データベースの東京23区・募集中のタワーマンション(20階建以上)は4,564件です。このうち分譲賃貸は2,821件で、61.8%を占めます。

出典:リテラ調べ(自社データベース、2026年11月時点・東京23区の募集中物件)

礼金の有無は分譲賃貸と賃貸専門で大きく違う

礼金の記載がある募集中の部屋を母数に集計すると、次のようになりました。

区分	母数(礼金記載あり)	礼金あり	礼金1ヶ月
分譲賃貸	2,814件	88.0%	77.6%
賃貸専門等	1,736件	37.4%	30.6%

出典:リテラ調べ(自社データベース、2026年11月時点・東京23区の募集中物件)。タワーマンション(20階建以上)が対象です。

礼金の記載がある部屋の約9割(88.0%)に礼金が付いており、賃貸専門の2倍以上です。タワマン賃貸を探す際は、礼金の有無を先に確認しておくと初期費用の見通しが立てやすくなります。

礼金は誰の収入か

礼金は、貸主(オーナー)が受け取るお礼の一時金です。不動産会社の売り上げではありません。
敷金と違い、退去時に返還されません。
相場は賃料の0〜2ヶ月分です。

仲介手数料は誰の収入か

仲介手数料は、物件の紹介から契約までを担当した不動産会社の報酬です。礼金とは受け取り先が違います。

仲介手数料には法律で上限が定められています。一般に、居住用の賃貸では家賃の1ヶ月分(+消費税)が上限の目安とされています。

初期費用の目安

礼金と仲介手数料が1ヶ月ずつかかる場合、タワマンの初期費用は次のように膨らみます。

間取り	タワマン賃料中央値	礼金1ヶ月	仲介手数料1ヶ月(税別)	合計
1LDK	28.0万円	28.0万円	28.0万円	56.0万円
2LDK	41.0万円	41.0万円	41.0万円	82.0万円

出典:リテラ調べ(自社データベース、2026年11月時点・東京23区の募集中物件)。賃料中央値は募集中のタワーマンション(20階建以上)の値です。

初期費用の全体は、一般に賃料の4〜6ヶ月分とされます(敷金・礼金・仲介手数料・前家賃・保険などの合計)。

初期費用を抑えるには

月々の賃料だけでなく、礼金・仲介手数料・敷金を合わせた総額で比べる。
礼金の値下げは通りにくいことが多いため、フリーレント(一定期間の賃料無料)の打診も候補にする。
礼金が付かない物件を探すなら、賃貸専門の物件のほうが選択肢は広い(当社データでは礼金ありが分譲賃貸88.0%、賃貸専門37.4%)。

まとめ

募集中のタワマン(23区)の61.8%は分譲賃貸(当社データ)。
礼金ありは分譲賃貸88.0%、賃貸専門等37.4%。
礼金は貸主の収入、仲介手数料は不動産会社の収入で、支払い先が違う。
礼金と仲介手数料が1ヶ月ずつかかるため、初期費用は家賃の数ヶ月分になりやすい。

この記事の運営・編集:リテラ株式会社(宅地建物取引業東京都知事(3)第96348号)。東京のタワーマンション・高級賃貸を専門に仲介しています。

この記事を書いた人
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リテラ株式会社　代表取締役　加藤圭一郎

2013年12月、東京都中央区銀座にて、リテラ株式会社を創業。創業前から不動産業界に身を置き、宅地建物取引士として14年のキャリアを誇る。東京都心を中心に不動産の売買、賃貸、管理並びに仲介、斡旋業務を手掛けている。また、引っ越しをもっと気軽にすることをコンセプトとした都心の高級賃貸マンションの情報サイト「Litera Properties」の運営をはじめ、不動産に付随した幅広いサービスを展開している。