公開日 2026-11-04

タワーマンションのデメリットを知らずに契約し、住み始めてから後悔する——仲介の現場では、そんな相談が後を絶ちません。「タワマン やめとけ」と検索したあなたは、おそらく憧れと不安の間で迷っているはずです。

この記事では、東京のタワーマンション・高級賃貸を専門に仲介するリテラ株式会社が、自社データベース(東京23区36,489棟・137,019部屋、うちタワーマンション606棟・募集中4,408部屋)の集計と仲介現場の経験をもとに、タワーマンションのデメリット10個を本音で解説します。

大手サイトにはない一次データ——たとえば「タワマン募集の66.0%が定期借家」という当社DB集計——も包み隠さず出します。各デメリットには「対策・確認方法」を併記しているので、読み終える頃には「自分はタワマンに向くか・どこを確認すべきか」が判断できるはずです。

結論:デメリットの大半は「契約前の確認」で回避できる

先に結論です。タワーマンションのデメリットの多くは物件差が大きく、契約前の確認で回避・軽減できます。後悔する人の共通点は、確認せずに憧れだけで決めてしまうことです。

実際、新宿区の購入者実態調査を紹介した報道では「買って後悔した人はほとんどいなかった」という結果もあります。つまり「タワマン=やめとけ」は不正確で、正しくは「確認しないで契約するのはやめとけ」。まずは10個のデメリットと対策の全体像を一覧でどうぞ。

以下、ひとつずつ本音で解説します。

デメリット1:朝のエレベーター待ちは「物件差」が激しい

タワマンの不満としてまず挙がるのがエレベーター待ちです。朝の通勤時間帯は満員で素通りされ、「朝は5分待ちが当たり前、ひどい時は10分近く待つ」という高層階居住者の体験談も報道されています。ただしこれは全物件の話ではなく、エレベーターの基数と運行方式による差が非常に大きいのが実態です。仲介の現場でも、退去理由に「朝の時間が読めない」を挙げる方がいる一方、分割運行の物件では「ほぼ待たない」という声も聞きます。

【対策・確認方法】
・総戸数に対するエレベーターの基数(1基あたりの戸数)を確認する
・低層用/高層用の分割運行(バンク方式)の有無、非常用EVの有無を確認する
・可能なら朝8時台に内見して実際の待ち時間を体感するのが最も確実です

内見で見るべき項目はタワーマンション内見のチェックポイント25にまとめています。

デメリット2:管理費・共益費が高い(家賃だけ見ると失敗する)

タワマンは24時間有人管理・コンシェルジュ・共用施設の維持費がかかるぶん、毎月の管理費(共益費)が高めです。当社データベースでは、管理費の記載があるタワマン募集2,871件の中央値は1.5万円。間取り別では次の通りです(リテラ調べ(自社データベース、2026年11月時点・東京23区の募集中物件))。

背景には建物側のコストがあります。国土交通省のガイドライン(令和3年9月改訂)では、20階以上のマンションの修繕積立金の目安は240〜410円/㎡・月(平均338円)と、20階未満より明確に高く設定されています。タワマンの大規模修繕はゴンドラ等の特注仮設が必要になりやすいためで、分譲賃貸ではこうしたコストが共益費や賃料に転嫁されます。

なお、管理費の記載がない・0円表記の募集も1,537件あり、賃料に込みの可能性があります。だからこそ「家賃+共益費」の総額で比較しないと、確実に判断を誤ります。また高層階ほど賃料も上がります(当社データでは1LDK平均で2-9階28.8万円に対し30階以上44.5万円)。詳しくはタワーマンション高層階と低層階の家賃差をご覧ください。

【対策・確認方法】
・候補物件は必ず「賃料+管理費」の総額を並べて比較する
・眺望に強いこだわりがなければ、同じ建物の中低層階で総額を抑えるのも有力です

デメリット3:66.0%が定期借家——知らずに契約すると一番後悔する

これが当社として最も伝えたい独自データです。当社データベースでは、契約形態の記載があるタワマン募集4,407件のうち2,908件=66.0%が定期借家でした(リテラ調べ(自社データベース、2026年11月時点・東京23区の募集中物件))。23区全体(非タワー含む)の定借率は20.0%ですから、タワマンは約3件に2件が定期借家という、一般の賃貸とはまったく違う世界です。

定期借家(借地借家法38条・2000年導入)は、期間満了で契約が原則終了し「更新」がありません。住み続けるには貸主と「再契約」の合意が必要で、貸主が応じなければ退去となります。中途解約も原則不可です(床面積200㎡未満の居住用で、やむを得ない事情がある場合は例外的に借主から解約可)。募集には「再契約可(再契約前提)」と「期間満了で明け渡し前提」の2種類があり、見た目では区別がつきません。

一方でメリットもあり、定借は相場より賃料が抑えめのことがあり、転勤前提の方にはむしろ好相性です。

【対策・確認方法】
・申込前に「再契約可能か」「再契約時の事務手数料の有無」を必ず書面で確認する
・数年以内に取り壊し・売却予定などで再契約不可の物件は、長く住みたい人は避ける

デメリット4:風揺れ・長周期地震動——高層階ほど揺れる

超高層建築物は地震の際、共振現象により高層階ほど大きく長く揺れます(東京都の耐震対策資料より)。国は南海トラフ巨大地震の長周期地震動の影響が大きい地域の既存超高層建築物について、再検証と必要に応じた改修を周知しています。また台風の日に、きしみ音やわずかな揺れを感じることがあります。これは構造上想定内の挙動ですが、体感には個人差があり、仲介の現場でも「台風の夜は少し心細かった」という入居後の感想を聞くことがあります。

【対策・確認方法】
・免震・制振構造かどうかを確認する(揺れの低減に有効)
・背の高い家具の固定は高層階では必須と考える
・揺れに敏感な方は、同じ建物でも中低層階を選ぶ

デメリット5:洗濯物を外に干せないことが多い

高層階は風が強く、物干しのルールは管理規約・使用細則で物件ごとに定められます。低層階も含めて全面的にバルコニーでの物干しを禁止しているタワマンの実例もあります。「外干し派」の方には明確なデメリットです。

【対策・確認方法】
・使用細則で「バルコニー物干し可否」「布団干し可否」を内見時に確認する
・浴室乾燥機・ランドリールームの有無を確認し、部屋干し前提で間取りを考える
・外干しできない前提なら、日当たり(方角)より眺望で選ぶ考え方もあります。実際、当社データではタワマンの賃料は「南向きが最高値」になっていません。詳しくはタワーマンションの方角と眺望をどうぞ

デメリット6:ゴミ出し動線は「各階回収か1階集約か」で天国と地獄

多くのタワマンは24時間ゴミ出し可+各階ゴミステーションで、ここはむしろメリットです。問題は各階回収が「ない」物件。高層階から毎回エレベーターで1階まで下りる必要があり、朝のEV待ちと複合すると想像以上の負担になります。仲介の現場では、この差を内見時に気にする方は少ないのですが、入居後の満足度への影響は大きい項目です。なお24時間ゴミ出しには施錠管理や防犯カメラ等のコストがかかり、それも共益費に反映されています。

【対策・確認方法】
・「各階ゴミステーションか、1階集約か」を内見時に必ず確認する
・24時間出せるか、分別ルールもあわせて確認する

デメリット7:宅配・置き配の制約

エントランスのオートロックから玄関までエレベーター移動が長く、配達員が玄関まで来るのに時間がかかります。内廊下のタワマンでは美観・防犯の観点から玄関前の置き配が規約で制限されることが多く、大型荷物が宅配ボックスに入らないという相談も現場ではよく聞きます。

【対策・確認方法】
・宅配ボックスの数とサイズ(総戸数に対して足りているか)を確認する
・置き配・玄関前荷物のルールを管理会社に確認する
・通販のヘビーユーザーは宅配動線を内見の必須チェック項目にする

デメリット8:災害時の停電・エレベーター停止は現実に起きた

2019年の台風19号では、武蔵小杉のタワーマンションで大規模な冠水により地下3階の電気設備が浸水し、停電・断水が発生。9基のエレベーターとトイレが使用不能になりました。地下への止水板は未設置でした(神奈川新聞の報道より)。停電すると高層階の住民は階段での上り下りを強いられ、「毎日階段で上り下りするのはものすごく大変」という住民の証言も報じられています。

タワマンの災害リスクの核心は「揺れ」より「電気設備が止まること」——これが現場の実感です。

【対策・確認方法】
・ハザードマップで浸水想定区域かを確認する
・電気設備の設置階(地下か上層階か)、止水板の有無を確認する
・非常用発電機の有無と稼働時間、各階防災備蓄倉庫の有無を確認する
・これらは賃貸でも内見時に管理会社へ質問できます。答えられない物件は要注意です

デメリット9:高層階は携帯電波が入りにくいことがある

意外と知られていないのが電波問題です。NTTドコモの公式説明によると、基地局の電波は基本的に下方向へ発射されるため、最寄り基地局の電波が高層階には届きにくく、一方で見通しが良いぶん遠方の基地局の電波が複数届いて干渉し、通信が不安定になることがあります。つまり「高層階だから遠くまで見える=電波が良い」ではなく、逆のことが起こり得るのです。

【対策・確認方法】
・内見時に自分のキャリアのスマホで、窓際と部屋の奥の両方でアンテナ表示と通信速度を実測する(これが一番確実です)
・入居後に不安定なら、キャリアへのエリア改善相談、ホームルーターやWi-Fi経由通話の活用を

デメリット10:引越し費用が割高・搬入は予約制

タワマンの引越しは割高になりやすいのが実情です。住民用エレベーターを自由に使えず、荷物用(非常用)EVの事前予約が必須の物件が多いため、希望日に予約が取れないと引越し日自体の変更もあり得ます。新築の一斉入居では時間枠が厳密で、時間内に終わらないと作業中断になることも。養生範囲が広く作業時間も長いため、見積もりは通常のマンションより高くなりがちです。仲介の現場の経験則では、土日や月末を避けて平日に組むと予約も費用も有利なことが多いです。

【対策・確認方法】
・契約が決まったらすぐに管理会社へ搬入予約のルールを確認し、早めに日程を押さえる
・見積時に「タワマンである」こと、車両サイズ制限・作業時間制限を必ず伝える
・タワマンの搬入ルールに慣れた引越し業者を選ぶ(管理側への申請を代行してくれる業者もあります)

タワーマンションが向く人・向かない人

ここまでの10項目を踏まえた、正直な整理です。

向かない人(=「やめとけ」が当てはまる人)
・毎朝の出発時間が1分単位で読めないと困る人
・洗濯物や布団を外に干したい人
・家賃だけ見て共益費込みの総額を確認しない人
・定期借家の仕組みを知らずに契約してしまう人

向く人
・眺望・共用施設・セキュリティに価値を感じる人(当社DBではジム180棟・スカイラウンジ188棟・ゲストルーム272棟など)
・浴室乾燥機・部屋干しで問題ない人
・転勤前提など住む期間が決まっていて、定借とむしろ相性が良い人

「タワマンだから後悔する」のではなく、「自分の生活と物件の条件を照合しなかったから後悔する」——これが151本以上の記事と日々の仲介で見てきた結論です。

よくある質問(FAQ)

Q1. 「タワマンはやめとけ」と言われますが、本当ですか?
A. 一律には正しくありません。新宿区の購入者実態調査を紹介した報道では、概ね満足で「買って後悔」はほとんどなかったという結果もあります。後悔するのは、EV待ち・総額・定借・外干し制限などを確認せずに契約した場合です。本記事の10項目を内見時に確認すれば、リスクの大半は事前に見えます。

Q2. 定期借家の物件は避けるべきですか?
A. 当社DBではタワマン募集の66.0%が定期借家なので、避けると選択肢が約3分の1になってしまいます。「再契約前提」の定借なら実務上は長く住めるケースも多く、賃料が抑えめのこともあります。重要なのは避けることではなく、再契約可否と条件を申込前に確認することです。

Q3. 共益費(管理費)はどのくらい見ておけばいいですか?
A. 当社DBのタワマン中央値で1.5万円、2LDKなら2.0万円です(リテラ調べ(自社データベース、2026年11月時点・東京23区の募集中物件))。賃料に込みの物件もあるため、必ず「賃料+管理費」の総額で比較してください。

Q4. 災害が心配です。賃貸でも確認できますか?
A. できます。ハザードマップは自分で確認でき、電気設備の設置階・非常用発電機・止水板・各階備蓄は内見時に管理会社へ質問できます。仲介会社に代わりに確認させるのも有効です。

Q5. 初期費用も高いのでしょうか?
A. 賃料水準が高いぶん総額は大きくなりがちですが、当社DBではタワマンの31.0%が礼金ゼロ、フリーレント付きも225件(1ヶ月159件・2ヶ月66件)あり、条件次第で抑えられます。

まとめ:デメリットを知った人から、タワマン選びはうまくいく

タワーマンションのデメリット10個と対策をお伝えしました。要点は3つです。

・デメリットの多くは物件差が大きく、内見と契約前の確認でほぼ回避できる
・家賃ではなく「賃料+共益費」の総額で比較する
・タワマンの66.0%は定期借家。再契約の可否を申込前に確認する

リテラ株式会社は、東京のタワーマンション・高級賃貸だけを扱う専門仲介です。私たちは物件のデメリットや定期借家の条件も、契約前に正直にお伝えする方針で運営しています。「この物件、本当のところどうですか?」という質問こそ歓迎です。気になる物件がある方、タワマンが自分に向くか相談したい方は、お気軽にお問い合わせください。

The following two tabs change content below.

• この記事を書いた人
• 最新の記事

リテラ株式会社　代表取締役　加藤 圭一郎

2013年12月、東京都中央区銀座にて、リテラ株式会社を創業。創業前から不動産業界に身を置き、宅地建物取引士として14年のキャリアを誇る。 東京都心を中心に不動産の売買、賃貸、管理並びに仲介、斡旋業務を手掛けている。 また、引っ越しをもっと気軽にすることをコンセプトとした都心の高級賃貸マンションの情報サイト「Litera Properties」の運営をはじめ、不動産に付随した幅広いサービスを展開している。

最新記事 by リテラ株式会社　代表取締役　加藤 圭一郎 (全て見る)

• 池袋・豊島区のタワーマンション賃貸|家賃相場と狙い目【2026年】 - 2026年11月4日
• 分譲賃貸タワーマンションの探し方|61.3%の実データ【2026】 - 2026年11月4日
• 賃貸の敷金相場はいくら?タワマン実データと返金の知識【2026年版】 - 2026年11月4日
• 賃貸の安い時期はいつ?お得な時期戦略をプロが解説【2026年】 - 2026年11月4日
• 品川区のタワーマンション賃貸|家賃相場と主要エリア【2026年】 - 2026年11月4日

関連記事:

【2026年版】東京メトロで臨海エリアを走る唯一無二の路線・有楽町線の魅力を徹底大公開! 【2026年版】直通運転で神奈川からスカイツリーまで！田園都市線の魅力を徹底考察！ 【2026年版】事故物件とは？見分け方を不動産のプロが解説 武蔵小杉・勝どき・豊洲タワマン賃貸をプロが比較【2026年】