公開日 2026-11-04

渋谷区のタワーマンション賃貸を探し始めた方がまず直面するのは、「想像以上に高い」「そもそも物件が出てこない」という2つの壁ではないでしょうか。港区や新宿区と比べてどうなのか、1LDK・2LDKでいくら必要なのか——。本記事では、2026年11月時点の自社一次データをもとに、渋谷区タワマンの家賃相場と探し方の実務をプロが解説します。

当社リテラは、東京のタワーマンション・高級賃貸を専門に仲介する不動産会社です。自社データベースには東京23区の36,489棟・137,019部屋が登録されており、うちタワーマンション(20階建以上)は606棟・募集中4,408部屋。渋谷区に限ると募集中のタワーマンションは28棟・157件です。本記事では大手ポータルサイトでは集計されていない、この一次データを公開します。

先に結論です。渋谷区タワーマンションの募集賃料中央値は1LDK35.0万円・2LDK68.5万円で、当社データベース上では23区で最高値ですが(リテラ調べ、自社データベース、2026年11月時点・東京23区の募集中物件)。しかも募集中の建物はわずか28棟と、港区・新宿区に比べ圧倒的に少なく、「空きが出たら早い者勝ち」になりやすい市場です。加えて約7割が定期借家契約という、契約前に必ず知っておくべき特徴もあります。順に見ていきましょう。

渋谷区のタワーマンション賃貸相場【2026年11月】|間取り別の中央値

まず主役のデータから。当社データベースに登録されている渋谷区のタワーマンション(20階建以上・募集中28棟157件)の賃料中央値を、間取り別にまとめたのが下の表です。比較のため、東京23区のタワマン全体の中央値も併記します。

出典:リテラ調べ(自社データベース、2026年11月時点・東京23区の募集中物件)※表の賃料は管理費・共益費を除く金額です

注目すべきは間取りによる「跳ね方」の違いです。1R/1Kの中央値16.9万円は23区タワマン全体(18.0万円)より低く、突出していません。ところが1LDKになると23区全体より7.0万円高い35.0万円、2LDKでは27.5万円高い68.5万円へと一気に跳ね上がります。渋谷区のタワマン賃貸は、ファミリー・DINKS向けのグレードの高い住戸ほどプレミアムが大きい市場だと分かります。なお3LDKの88.0万円は母数12件と少ないため、参考値としてご覧ください。

次に、1LDK中央値を区別に並べたランキングです(募集件数30件以上の区)。

出典:リテラ調べ(自社データベース、2026年11月時点・東京23区の募集中物件)

2LDKでも当社データでは渋谷区の中央値68.5万円が23区トップ。2位の港区(49.8万円)に18.7万円もの差をつけています。つまり渋谷区は「1LDKも2LDKも23区で最も高い区」です。23区全体の順位や各区の傾向は「東京23区タワーマンション家賃相場ランキング2026」で、僅差の2位・港区の詳しい相場は「港区のタワーマンション賃貸の家賃相場と探し方」でご覧いただけます。

参考までに、タワマンに限らない渋谷区全体の賃貸相場は、アットホームの掲載データ(直近3ヶ月、2026年11月取得)で1LDK平均21.11万円・2LDK平均31.96万円です。当社集計のタワマン中央値はその約1.66倍・約2.1倍にあたります。※区全体の数値は全物件の掲載「平均」、当社はタワマン限定の「中央値」で、母集団も算出方法も異なる点にご注意ください。それでも「渋谷区でタワマンに住むなら、区の一般的な相場の約1.7〜2倍強の水準」という目安は持っておくとよいでしょう。

なぜ当社データで最高値なのか|「募集中28棟」という希少性と渋谷再開発

渋谷区が港区を上回る理由として考えられるのは、需要に対する供給の少なさです。東京23区のタワマン606棟のうち、渋谷区で現在募集があるのは28棟。募集は全間取り合わせて157件で、港区が1LDKだけで362件・2LDKだけで443件あるのと比べると、市場に出てくる部屋の数が大幅に少ないのが実態です。

今後も住宅の供給は構造的に増えにくい見通しです。渋谷駅周辺では東急グループが2012年の渋谷ヒカリエ以降、11の再開発プロジェクト(総額6000億円規模・全体で約120万㎡)を推進しており、全体の完成は2034年度の予定。渋谷スクランブルスクエア第II期(中央棟・西棟)は2026年から建設が本格化し2031年度の全棟完成予定、東急百貨店本店跡の「Shibuya Upper West Project」は2029年度、宮益坂地区の再開発は2031年度完成見通しです。ただし、その中身はオフィス・商業・ホテルが中心。渋谷駅中心地区の再開発で整備される住宅は、ブランズ渋谷桜丘(30階建・155戸・2023年11月築)が唯一とされています。再開発で街の価値と就業人口は上がり続けるのに、駅近の住宅はほとんど増えない——この需給ギャップが渋谷プレミアムの正体です。

市場環境も追い風です。長谷工総合研究所によると2026年4月の東京23区マンション賃料は過去最高水準にあり、アットホームの調査でもカップル向き(30〜50㎡)の賃料は14ヶ月連続で2015年以降の最高値を更新。都心主要5区を対象としたLMC(リーシング・マネジメント・コンサルティング)の調査でも、2026年6月末時点で渋谷区の募集坪単価は上昇しています。

仲介の現場でも、渋谷区のタワマンは「空きが出たら早い」が実感です。母数が157件しかないため条件の良い部屋には問い合わせが集中し、人気物件では内見を待たずに申込が入ることも珍しくありません。渋谷区で探すなら、希望条件を先に仲介会社へ伝えておき、新着が出たら即日〜数日で判断できる準備をしておくのが現実的な戦い方です。

渋谷区の主要タワーマンション|エリアは大きく3つに分かれる

渋谷区のタワーマンションは区内にまんべんなくあるわけではなく、立地は大きく3エリアに分かれます。代表的な物件とあわせて整理します。

※竣工年・規模は各物件の公開情報より(2026年11月確認)。パークタワー渋谷笹塚は未竣工の計画です。

(1)渋谷駅周辺(桜丘・渋谷・宇田川町):相場の最上位ゾーンです。桜丘口の再開発で生まれた渋谷サクラステージ(2023年竣工・商業エリアは2024年7月本格オープン)に近いブランズ渋谷桜丘、駅徒歩4分で2025年5月築のプラウドタワー渋谷など、築浅・駅直近の希少物件が集まります。再開発の恩恵を最も受けるエリアだけに、空室が出るとすぐ埋まる傾向が顕著です。

(2)代官山・恵比寿寄り(代官山町など):代官山アドレス ザ・タワー(36階・2000年築)に代表される、落ち着いた低層の街並みの中にタワーが立つエリア。繁華街の喧騒を避けたい方に人気です。

(3)代々木〜初台・笹塚(京王線側):フェニックス西参道タワー(24階・2012年築・初台駅徒歩5分)など、新宿にも出やすい西側ゾーン。仲介の現場の実感としては、同じ渋谷区でも渋谷駅周辺より賃料水準が一段落ち着く傾向があり、「渋谷区アドレス×タワマン」を予算を抑えて狙うならまずこのエリアをあたる価値があります。笹塚では2028年4月竣工予定のパークタワー渋谷笹塚(28階)が、区内では数少ない新規供給として控えています。

エリアと並んで、物件選びの軸になるのが「共用施設」と「階数」です。当社が共用施設を人力で整備した豪華設備データベース(443棟)では、ジム付きが180棟、ラウンジ付きが318棟、スカイラウンジ付きが188棟登録されています(リテラ調べ、自社豪華設備データベース、2026年11月時点)。渋谷区のようなハイグレード中心の市場では、こうした共用部の充実度が賃料水準を支える一因になっており、内見前に「どの施設が本当に必要か」を絞っておくと比較がぶれません。階数の影響も実数で押さえておきましょう。23区タワマンの1LDK平均賃料は2〜9階の28.8万円に対し30階以上は44.5万円と、15.7万円もの「高層階プレミアム」が存在します(リテラ調べ、同上)。もともと当社データで相場が最高値の渋谷区では、同じ建物でも階数によって月数万円単位の差がつくため、「眺望を取るか、低中層階で予算を抑えるか」を先に決めておくことが予算オーバーを防ぐコツです。

なお、当社データベースで賃料40万円以上の1LDKは276件あり、うち渋谷区は21件(港区142件・新宿区63件に次ぐ水準)。ハイグレードな1LDKをお探しの方は「東京の高級1LDK賃貸(賃料40万円以上)の相場と選び方」もあわせてご覧ください。

契約前の注意点|約7割が定期借家・礼金ゼロは2割未満

相場と並んで、渋谷区のタワマン賃貸には契約とお金の面で、申込前に知っておくべき注意点が3つあります。

注意点1:約7割が「定期借家契約」。当社データベースでは、渋谷区タワマンの募集157件のうち68.8%が定期借家契約です(リテラ調べ、自社データベース、2026年11月時点・東京23区の募集中物件)。23区全体(タワー以外も含む)の定借率20.0%と比べると3倍以上、タワマン全体の66.0%と比べてもやや高い水準です。定期借家は契約期間の満了で終了し、更新がない契約形態。再契約できる物件なら合意のうえ住み続けられますが、可否は貸主次第です。分譲タワマンの部屋を区分オーナーが転勤などの期間限定で貸すケースが多いことが背景にあり、パークコート渋谷 ザ タワーのように土地自体が2093年までの定期借地権の物件では、賃貸募集も2〜3年の定期借家となる例が見られます。実際の募集例として、同物件では3LDK・76.17㎡が賃料73万円で掲載されたケースがあります(大手仲介サイト掲載情報・2026年11月確認)。定期借家であっても、こうしたグレードの高い分譲タワマンの住戸を借りられるのが渋谷区市場の実情です。

仲介の現場では「定期借家と知らずに申し込み、再契約の条件を聞いて戸惑う」というご相談が少なくありません。申込前に(1)再契約の可否、(2)再契約時の費用、(3)中途解約の特約の3点を必ず確認してください。長く住む前提の方ほど重要なチェックポイントです。

注意点2:礼金ゼロは19.1%にとどまる。渋谷区タワマンの礼金ゼロ率は19.1%で、タワマン全体の31.0%を大きく下回ります(リテラ調べ、同上)。LIFULL HOME’Sの調査では首都圏全体で礼金0物件は増加傾向にありますが、渋谷区のタワマンは逆に「礼金あり」が8割超。供給が少なく強気の貸し手市場であることが初期費用にも表れています。礼金の値引き交渉は通りにくいため、初期費用を抑えたい場合はフリーレント付きの物件(23区のタワマンで225件)を探す方が現実的です。

注意点3:費用は「賃料+管理費」の月額総額と、初期費用の総額で見る。タワマンは管理費・共益費の負担も小さくありません。当社データベースでは、タワマンの管理費・共益費の中央値は全体で1.5万円、間取り別では1LDK1.5万円・2LDK2.0万円です(リテラ調べ、自社データベース、2026年11月時点・東京23区の募集中物件。管理費の記載がある2,871件が母数)。本記事の相場表の賃料は管理費を除いた金額のため、物件を比較する際は必ず「賃料+管理費」の月額総額で並べて判断してください。また入居時には敷金・礼金に加えて仲介手数料や保証会社利用料などもかかります。渋谷区タワマンは前述のとおり「礼金あり」が8割超のため、月額だけでなく敷金・礼金・仲介手数料まで含めた初期費用の総額で資金計画を立てておくことが、申込後に慌てないコツです。

よくある質問(FAQ)

Q1. 渋谷区のタワーマンション賃貸の家賃相場はいくらですか?
A. 当社データベースでは、募集賃料の中央値は1R/1K16.9万円・1LDK35.0万円・2LDK68.5万円・3LDK88.0万円です(リテラ調べ、自社データベース、2026年11月時点・東京23区の募集中物件)。1LDKと2LDKでは、いずれも23区で最高値です(件数が少ない区のため参考値)。

Q2. 港区と渋谷区では、タワマンはどちらが高いですか?
A. 当社集計の中央値では1LDKが渋谷35.0万円・港34.4万円、2LDKが渋谷68.5万円・港49.8万円で、いずれも渋谷区が上回ります。ただし港区は募集件数が多く選択肢は豊富です。また区全体の平均相場(タワマン以外も含む)では港区が上回る調査もあり、母集団と算出方法の違いには注意が必要です。

Q3. なぜ渋谷区はタワーマンションが少ないのですか?
A. 渋谷駅周辺の再開発(11プロジェクト・2034年度全体完成予定)がオフィス・商業・ホテル中心で、駅中心地区で整備される住宅はブランズ渋谷桜丘(155戸)のみとされているためです。当社データベースでも募集中のタワーは28棟にとどまります。

Q4. 定期借家ばかりと聞きましたが、借りて大丈夫ですか?
A. 渋谷区タワマンの68.8%が定期借家です。期間満了で契約が終了し更新がないため、再契約の可否・再契約時の費用・中途解約特約の3点を申込前に確認すれば、過度に恐れる必要はありません。数年単位の居住予定なら、むしろグレードの高い分譲貸しの部屋に住めるチャンスでもあります。

Q5. 礼金なしの物件はありますか?
A. あります。ただし渋谷区タワマンの礼金ゼロ率は19.1%と、タワマン全体(31.0%)より低めです。礼金ゼロにこだわるより、フリーレント付きや募集条件の総額で比較する方が選択肢を狭めずに済みます。

まとめ|渋谷区のタワマン賃貸は「即断の準備」が9割

最後に本記事の要点です。

・渋谷区タワマンの賃料中央値は1LDK35.0万円・2LDK68.5万円で、当社データでは23区最高値(リテラ調べ、自社データベース、2026年11月時点・東京23区の募集中物件)
・募集中はわずか28棟・157件。再開発はオフィス・商業中心で住宅供給が少なく、希少性が高い家賃を支えている可能性があります
・エリアは「渋谷駅周辺」「代官山・恵比寿寄り」「代々木〜初台・笹塚」の3つ。予算を抑えるなら京王線側、新規供給は2028年予定のパークタワー渋谷笹塚
・約7割(68.8%)が定期借家・礼金ゼロは19.1%のみ。契約条件の確認と、空きが出たら即動ける準備が成功のカギ

リテラは東京のタワーマンション・高級賃貸の専門仲介として、渋谷区28棟の募集状況を独自データベースで日々ウォッチしています。「この条件で渋谷区は現実的か」「定期借家の条件はどう見ればいいか」といった個別のご相談も無料です。新着の先回りをご希望の方は、お問い合わせフォームからお気軽にご連絡ください。

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リテラ株式会社　代表取締役　加藤 圭一郎

2013年12月、東京都中央区銀座にて、リテラ株式会社を創業。創業前から不動産業界に身を置き、宅地建物取引士として14年のキャリアを誇る。 東京都心を中心に不動産の売買、賃貸、管理並びに仲介、斡旋業務を手掛けている。 また、引っ越しをもっと気軽にすることをコンセプトとした都心の高級賃貸マンションの情報サイト「Litera Properties」の運営をはじめ、不動産に付随した幅広いサービスを展開している。

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