公開日 2026-11-04

タワーマンションの高層階と低層階では、家賃はいくら違うのか——。「せっかくタワマンに住むなら高層階」という憧れと、「同じ建物なら低層階で十分では?」という実利派の疑問。どちらの立場でも、まず知りたいのは具体的な金額差のはずです。ところが、階数別の家賃を比較できる公開統計はほとんど存在しません。

当社リテラは、東京のタワーマンション・高級賃貸を専門に仲介する不動産会社です。自社データベースには東京23区の36,489棟・137,019部屋が登録されており、うちタワーマンション(20階建以上)は606棟・募集中4,408部屋。本記事では、大手ポータルサイトにはない階数帯別の家賃一次データを公開し、高層階・低層階それぞれの「実利」を仲介現場の経験則とあわせて比較します。

先に結論です。当社データベースの23区タワマン1LDKでは、2〜9階の平均28.8万円に対し30階以上は平均44.2万円。平均の差15.4万円/月の「高層階プレミアム」があります(リテラ調べ、自社データベース、2026年11月時点・東京23区の募集中物件)。この差に見合う価値があるかどうかは「眺望とステータスをいくらで買うか」の問題です。一方で、スカイラウンジやジムなどの共用施設は、低層階の入居者も高層階と同じものを使えます。コスパ重視なら低層階、バランス重視なら10〜19階が有力——その根拠を順に解説します。

【実データ】タワマンの階数帯別家賃|高層階と低層階で平均の差15.4万円

まず主役のデータから。当社データベースに登録されている東京23区のタワーマンション(20階建以上)の募集中1LDKを、階数帯別に平均したのが下の表です。

出典:リテラ調べ(自社データベース、2026年11月時点・東京23区の募集中物件)

2〜9階と30階以上の差は平均で15.4万円/月。単純計算で年間184.8万円の差になります。また階数帯ごとの差を見ると、10〜19階→20〜29階は+4.0万円、20〜29階→30階以上は+8.2万円と、上層にいくほど1段あたりの上乗せ幅が大きくなるのが分かります。30階以上の住戸は絶対数が少なく(130件)、希少性がそのまま価格に乗っている形です。

なお、この15.4万円差は「同じ建物の中での階差」だけでなく、30階以上の住戸を持つ物件ほど都心立地・大規模・ハイグレードに偏る傾向も含んだ数字です。実際、同一物件内の階差はもっと小さいこともあります。他媒体の試算例では、豊島区の22階建タワマン1LDKで19階と5階の家賃差が月約1.1万円というケースも紹介されています(Financial Field)。つまり「どのグレードの物件の、何階を選ぶか」の掛け算で支出が決まるわけです。エリアごとの相場感は「東京23区タワーマンション家賃相場ランキング2026【自社調べ】」で区別の相場データを公開していますので、あわせてご覧ください。

なぜ高層階は家賃が高いのか|眺望・希少性と「制度上の裏付け」

高層階の家賃が高い理由は、大きく3つに整理できます。

1. 眺望・開放感:遮るもののない景色と夜景は高層階だけの価値です。心理的満足も含め、最も分かりやすいプレミアムです。
2. 日当たり・プライバシー:周囲の建物の影になりにくく、外からの視線もほぼ気になりません。最上階は上階の生活音がない点も好まれます。
3. 希少性と需要:高層階は戸数が限られる一方で人気が集中し、需給バランスで価格が押し上げられます。

興味深いのは、公的な制度でも「高層階ほど価値が高い」と扱われていることです。2017年度(平成29年度)の税制改正で、高さ60m超のタワーマンションは固定資産税が階層で傾斜配分されるようになりました。1階を基準に、階が上がるごとに約0.26%ずつ税負担が加算される仕組みで、増減幅は最大7%程度と試算されています(2018年以降引き渡しの新築から適用)。賃借人に直接の影響はありませんが、「高層階プレミアム」が制度にも織り込まれている裏付けと言えます。

仲介の現場では、高層階の内見で夜景を見た瞬間に「ここにします」と即決されるお客様が少なくありません。一方で、住んだ後については「景色をじっくり見たのは最初だけ」という声があるのも事実で、眺望の感動は時間とともに薄れやすい(慣れる)という指摘は複数の媒体でなされています。隣接地に高層ビルが建って眺望が変わってしまった例もあります。高層階での暮らしが子どもや体に与える影響については「タワーマンション高層階に住む!実際に子供や人体への影響は?【2026年版】」でも詳しく解説しています。

実利で比較|騒音・エレベーター・災害・虫・風はどう違う?

家賃差15.4万円の中身を判断するには、心理的価値(眺望・ステータス)と実利(日々の暮らしやすさ)を分けて考えるのが近道です。実利面の違いを一覧にしました。

※家賃はリテラ調べ(自社データベース、2026年11月時点・東京23区の募集中物件)。その他は一般的な傾向の整理です。

エレベーター:朝の通勤・通学時間帯は利用が集中し、各階停車で長い待ちが発生することがあります。待ち時間は台数・バンク分け・総戸数で大きく変わるため一概に言えませんが、出社日が増えたタイミングで「朝のエレベーター渋滞が想像以上だった」という住人の体験談も紹介されています(マネーポストWEB)。内見はできれば平日朝のピーク時間帯に行い、エレベーターの動きを自分の目で確認するのがおすすめです。

災害時:長周期地震動の影響で、高層階ほど揺れが大きく長くなり、家具の転倒・移動リスクが高まります(大阪府の防災資料ほか)。エレベーターは震度5弱程度でも安全装置で停止することがあり、大規模地震では復旧に数日〜1週間以上かかった例もあります。建築基準法上、高さ31m超の建物には非常用エレベーターの設置義務がありますが、停電時に動かせる時間は物件の非常用電源の容量次第。また、はしご車のはしごは30m級が最多で、届くのは一般的な建物の10階前後が目安とされます。「停電・断水時に階段で往復できる階か」は、高層階を選ぶ前に必ず自問したいポイントです。水の備蓄は1人1日3L×最低3日分(できれば1週間分)が推奨されています。

虫:「何階以上なら虫が出ない」という明確な基準はありません。ゴキブリが自力で壁を登れるのは4階程度までとされ、高層階ほど遭遇率は下がる傾向ですが、エレベーターや荷物、配管経由で侵入するため最上階でもゼロにはなりません。

騒音:高層階は地上の喧騒から物理的に遠く静かになりやすい、という一般論はありますが、階数ごとの客観データは確認できません。実際には「窓を閉めた状態の遮音性能(二重窓など)と住戸の向き」の影響が支配的で、低層階でも窓性能が高ければ静かに暮らせます。

風・洗濯物:高層階は風が強い日に洗濯物を干せない場合があります。そもそもタワーマンションは管理規約でバルコニーへの物干しを禁止している物件が多いため、階数にかかわらず浴室乾燥・室内干しが前提になりがちです。契約前に規約を確認しましょう。

高層階特有の住み心地:強風対策のため、窓がわずかしか開かない仕様の物件もあります。高層階の風については「窓も開けられないほど」という指摘がある一方で「強いと感じたことはない」という見解もあり、専門家の間でも意見が分かれるポイントです。気になる方は内見時に窓の開き方を実際に確認しておくと安心です。

低層階の勝ち筋|同じ共用施設を「割安」で使えるという考え方

低層階を検討する方に、当社が必ずお伝えしている視点があります。それは「スカイラウンジもプールもジムも、低層階の入居者は高層階と同じものを使える」ということです。タワーマンションの魅力の大きな部分は共用施設にありますが、その利用権は原則として部屋の階数に関係ありません(利用条件の詳細は物件の規約によります)。つまり、建物のグレードと設備を基準に物件を選ぶなら、同じ満足を最も安く手に入れられるのは低層階という逆転の発想が成り立ちます。

参考までに、当社が人力で整備している豪華設備データベース(443棟)では、共用施設のある物件は次のように分布しています。

出典:リテラ調べ(当社が人力で整備している豪華設備データベース443棟・棟数ベース、2026年11月時点)

月15.4万円の差額を「眺望代」と割り切れるかどうか。共用施設やコンシェルジュサービス、立地といった「建物そのものの価値」が目的なら、低層階は同じタワマン暮らしを年間184.8万円安く実現できる選択肢です。仲介の現場でも、共用施設重視のお客様に同じ棟の低層階をご提案すると「この手があったか」と喜ばれることが多くあります。

低層階の注意点も公平に挙げておきます。周囲の建物との距離によっては採光や視線が気になることがあり、虫対策は高層階より必要です。防犯面では、警察庁の令和6年データ(ALSOK記事経由)で空き巣被害は3階建以下の共同住宅2,175件に対し4階建以上は1,205件と、低層ほど狙われやすい傾向が示されています。ただしタワーマンションはオートロック・防犯カメラ・コンシェルジュなど建物全体の防犯水準が一般的な低層マンションより高く、低層階の弱点をかなり相殺できます。それでも「高層階だから安心」とは言えない(静岡県警)ため、階数を問わず施錠の習慣は必須です。

結局、何階がベスト?目的別の選び方と「10〜19階」という中間解

ここまでの実データと実利を踏まえると、選び方は目的別に次のように整理できます。

眺望・ステータス最優先なら30階以上(平均44.2万円):夜景と開放感は唯一無二。災害時の備え(備蓄・家具固定)と朝のエレベーター事情は必ず確認を。

バランス重視なら10〜19階(平均32.1万円):30階以上より平均12.2万円安く、ある程度の眺望と採光を確保しながら、階段避難も現実的な範囲に収まりやすいのがこの帯です。はしご車の目安が10階前後とされる点も参考になります。当社データでも募集件数が505件と最も厚く、選択肢が豊富です。

コスパ・子育て・共用施設重視なら2〜9階(平均28.8万円):外出のフットワークが軽く、エレベーター待ちのストレスが最小。浮いた差額を教育費や趣味に回せます。

なお、同じ階数帯でも区によって相場は大きく異なります。ご予算から逆算したい方は「タワマンの家賃は年収いくらから?」で目安をご確認ください。「建物のグレードを上げて階数を下げる」か「階数を上げて建物を妥協する」か——同じ予算でもこの二択で暮らしの満足は大きく変わります。迷ったら両方のパターンを内見して比べるのが、仲介の現場で最も後悔が少ない進め方です。

よくある質問(FAQ)

Q1. タワーマンションの高層階と低層階で、家賃は実際いくら違いますか?
A. 当社データベースでは、東京23区のタワマン1LDKで2〜9階の平均28.8万円に対し30階以上は平均44.2万円、平均で15.4万円/月の差があります(リテラ調べ、自社データベース、2026年11月時点・東京23区の募集中物件)。ただし同一物件内の階差はこれより小さいことが多く、物件グレードの影響も含んだ数字です。

Q2. 低層階でもスカイラウンジやジムは使えますか?
A. 原則として共用施設は全入居者が同じ条件で利用できます。低層階の大きなメリットです。予約制・有料の施設もあるため、詳細は物件ごとの利用規約をご確認ください。

Q3. 高層階なら虫は出ませんか?
A. 高層階ほど遭遇率は下がる傾向ですが、ゼロにはなりません。エレベーターや荷物、配管経由で侵入することがあり、「◯階以上なら出ない」という明確な基準も存在しません。

Q4. 災害が心配です。何階までなら安心ですか?
A. 「何階なら安全」という線引きはできませんが、はしご車が届く目安は一般的な建物の10階前後とされ、停電時に階段で往復できるかが現実的な判断軸になります。高さ31m超の建物には非常用エレベーターの設置義務がありますが、非常用電源の容量は物件ごとに異なるため、内見時に防災設備と備蓄体制を確認することをおすすめします。

Q5. 同じ予算なら高層階と低層階、どちらを選ぶべきですか?
A. 眺望に強い思い入れがあるなら高層階、共用施設・立地・広さを重視するなら低層階(またはワンランク上の建物の低層階)が合理的です。バランスを取りたい方には10〜19階帯が人気です。

まとめ|「15.4万円の眺望代」を払うか、同じ設備を割安で使うか

最後に本記事の要点です。

・当社データベースの23区タワマン1LDKでは、2〜9階平均28.8万円/30階以上平均44.2万円で平均で15.4万円/月(年184.8万円)の差(リテラ調べ、自社データベース、2026年11月時点・東京23区の募集中物件)
・高層階の価値の中心は眺望・開放感・希少性という心理的価値。固定資産税の階層補正など制度上の裏付けもある
・実利面(エレベーター・災害・引っ越し)はむしろ低層階が有利な項目が多い
・共用施設は低層階でも同じものが使えるため、「建物の価値」が目的なら低層階が最もコスパが良い
・バランス重視なら募集も厚い10〜19階帯(平均32.1万円)が中間解

リテラは東京のタワーマンション・高級賃貸の専門仲介として、階数帯・方角・共用施設まで独自データベースで比較しながら物件をご提案しています。「この予算なら高層階と低層階どちらが得か」といった個別のご相談も無料です。お問い合わせフォームからお気軽にご連絡ください。

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リテラ株式会社　代表取締役　加藤 圭一郎

2013年12月、東京都中央区銀座にて、リテラ株式会社を創業。創業前から不動産業界に身を置き、宅地建物取引士として14年のキャリアを誇る。 東京都心を中心に不動産の売買、賃貸、管理並びに仲介、斡旋業務を手掛けている。 また、引っ越しをもっと気軽にすることをコンセプトとした都心の高級賃貸マンションの情報サイト「Litera Properties」の運営をはじめ、不動産に付随した幅広いサービスを展開している。

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