タワーマンション3LDKの家賃相場|23区比較【2026年】

公開日 2026-11-04

タワーマンションの3LDKの家賃は、東京23区でいくらが相場なのでしょうか。この記事では、東京のタワーマンション・高級賃貸を専門に仲介するリテラ株式会社が、自社データベースに登録された募集中の3LDK 705件をもとに、2026年最新の家賃相場を23区の区別で比較します。

先に結論です。東京23区のタワーマンション3LDKの家賃中央値は48.0万円(出典: リテラ調べ(自社データベース、2026年11月時点・東京23区の募集中物件)。以下「当社データベース」)。区による差が非常に大きく、当社データベースで最高の港区68.2万円に対して最安の江東区は37.5万円と、約55%の水準です。2LDKとの使い分け、「広さか角部屋か」の判断、湾岸エリアの活用まで、ご家族の目線で順に解説します。

タワーマンション3LDKの家賃相場【2026年・東京23区】

タワーマンションに法律上の定義はありませんが、一般には20階建以上(建築基準法の「超高層建築物」=高さ60m超が約20階相当)の超高層マンションを指します。当社データベースには、東京23区のタワーマンション(20階建以上)606棟・募集中4,408部屋が登録されており、このうち3LDKは705件。賃料の中央値は48.0万円(管理費除く)です。まずは間取り別の相場から見てみましょう。

間取り	賃料中央値	募集件数
1R/1K	18.0万円	498件
1DK	17.5万円	81件
1LDK	28.0万円	1,414件
2LDK	41.0万円	1,466件
3LDK	48.0万円	705件

※賃料は管理費を除く中央値。出典: リテラ調べ(自社データベース、2026年11月時点・東京23区の募集中物件)

この48.0万円という水準を一般のファミリー向け賃貸と比べてみます。アットホームの調査(2025年7月)では、東京23区のファミリー向け(50〜70㎡)平均募集家賃は24万7,375円で過去最高を更新しました。面積帯が異なるため単純比較はできませんが、タワーマンションの3LDKは、23区の一般的なファミリー向け物件のおよそ2倍の家賃水準です。背景には、分譲マンション価格の高騰(2026年7月の23区新築平均は2億6,520万円で単月過去最高との報道)で「買えないから借りる」層が賃貸市場に流入し、ファミリー向け賃料が押し上げられている事情があります。

もう一つ忘れてはいけないのが管理費(共益費)です。タワーマンションはエレベーターの本数や共用施設が多く維持費がかかるため、管理費も高め。当社データベースでは3LDKの管理費中央値は2.0万円(記載のある434件)でした。賃料+管理費の「月額総額」で50万円前後を見込んで予算を組むのが現実的です。間取り別の全体像は「タワーマンションの間取り別家賃相場【2026年版】」で詳しく解説しています。

【23区比較】区別のタワーマンション3LDK家賃相場

次に区別の相場です。当社データベースで募集件数30件以上の区を比較すると、次のようになりました。

区	3LDK賃料中央値	募集件数
港区	68.2万円	208件
品川区	50.9万円	65件
新宿区	49.9万円	51件
中野区	48.0万円	43件
中央区	42.0万円	165件
江東区	37.5万円	61件

※件数30件以上の区のみ。賃料は管理費を除く中央値。出典: リテラ調べ(自社データベース、2026年11月時点・東京23区の募集中物件)

最高の港区68.2万円と最安の江東区37.5万円では、同じ23区のタワーマンション3LDKでも約30万円の差があります。江東区の中央値は港区の約55%の水準で、同じ予算感がまったく通用しません。港区の高さは外部データとも整合しており、港区は中古マンション価格でも23区トップ(アットホーム調べ・2023年の平均8,990万円)という、賃貸・売買の両面で最高値のエリアです。

個別に見ると、品川区50.9万円・新宿区49.9万円・中野区48.0万円はいずれも全体中央値(48.0万円)前後に並びます。意外に感じられるのが中野区で、再開発が進む中野駅周辺などのタワーマンションが含まれます。一方、件数では港区208件・中央区165件が突出しており、ファミリー向けタワーマンションの供給は都心部と湾岸に集中していることが分かります。中央区42.0万円は「都心へのアクセスと価格のバランス型」、江東区37.5万円は「価格重視のファミリー向け」と、同じ湾岸でも性格が分かれます。

2LDK(41.0万円)との差「+7万円」をどう判断するか

ファミリーのご相談で最も多いのが「2LDKで足りるか、3LDKにすべきか」です。当社データベースでは、タワーマンション2LDKの賃料中央値は41.0万円(1,466件)。3LDKの48.0万円との差は月7.0万円、年間では84万円です。

この差を入居審査の目安で換算してみましょう。審査では「年収が家賃の36倍程度」が一般的な基準とされ、グレードの高い物件では40倍以上を求められることもあります。36倍で計算すると、家賃48万円に必要な年収は約1,730万円、41万円なら約1,480万円。つまり月7万円の差は、必要年収ではおよそ250万円の差になります(40倍基準なら48万円で約1,920万円)。実際の審査は勤務先や勤続年数なども含めた総合判断ですが、無理のない予算は「家賃は収入の3割以下(余裕を見るなら手取りの25%程度)」が目安です。

広さの面では、国の最低居住面積水準は4人世帯で50㎡とされ、数字上は2LDKでも満たせます。ただし子ども2人にそれぞれ個室を与えるなら3LDK・70〜80㎡程度が一つの目安です。仲介の現場では「子どもが小さいうちは2LDKで十分、個室が必要になる小学校高学年〜中学進学のタイミングで3LDKへ」というご相談が多く、お子さまの年齢から逆算して間取りを決めるご家庭が目立ちます。2LDKの広めの住戸を家具やパーテーションで間仕切り、実質3部屋として使う工夫もあります。2LDKの区別相場は「タワーマンション2LDKの家賃相場と23区比較」をご覧ください。

「広さ」か「角部屋」か。3LDKと2LDK角部屋をデータで比較

予算が近いご家族に当社がよくご提案するのが、「3LDK」と「2LDKの角部屋」という比較軸です。当社データベースでは、タワーマンションの角部屋は607件で全体の13.8%(4,408件中)。2LDKの中央値で比べると、角部屋45.5万円(222件)に対し中住戸40.2万円(1,244件)で、角部屋は+5.3万円の価格差があります。

ここで注目したいのが、3LDK全体の中央値48.0万円と2LDK角部屋の45.5万円の差はわずか2.5万円という点です。つまりほぼ同じ予算帯で「部屋数を増やす」か「採光・通風と静かさを取る」かを選べます。角部屋は2面以上の窓で明るく風通しが良く、隣戸と接する壁が少ないため生活音が気になりにくいのがメリット。一方で、外気の影響を受けやすく夏は暑く冬は寒くなりがちな点、人気と希少性で賃料が割高になりやすい点はデメリットです。

仲介の現場では、「在宅勤務で日中も家にいるので明るさと静かさを優先したい」というご家庭は2LDK角部屋を、「子どもの個室を最優先したい」というご家庭は3LDKを選ぶ傾向があります。この2択を実数で比較できるのは、角部屋情報まで整備した当社データベースならではです。

江東区37.5万円。湾岸タワーマンションは「ファミリーの受け皿」

区別比較で当社データベース上最安だった江東区(中央値37.5万円・61件)は、豊洲・東雲・有明など湾岸エリアのタワーマンションが中心です。港区の約55%の家賃で3LDKに住めることから、当社では「予算を抑えて広さを確保したい湾岸ファミリーの受け皿」としてご提案する機会が増えています。

「安いのには訳がある」と不安に思う必要はなく、外部の事実もファミリータウン化を裏付けています。豊洲・有明では若い夫婦世帯の流入で小学校が急増し、豊洲北小学校は2016年時点で都内平均の約2.4倍の児童数という研究報告(法政大学)があります。大型商業施設や公園など生活利便性の評価も高いエリアです。埋立地ゆえ液状化への懸念は語られますが、新しいタワーマンションは免震・制震構造が中心です。なお、タワーマンションは駅近物件が多いのも特徴で、当社データベースでは募集中の50.0%が駅徒歩5分以内(2,200/4,399件・徒歩分数の記載がある部屋が母数)。共働きの通勤にも有利です。

保育環境も改善が進みました。東京都の集計では、23区の待機児童は2018年の3,352人から2022年には32人まで減少しています。ただし認可外に入園した場合などの「隠れ待機児童」は数に含まれず、待機児童ゼロの区でも駅単位では激戦地帯が残るため、区単位ではなく駅単位・園単位で最新状況を確認するのが鉄則です(最新の数値は各区の発表をご確認ください)。学区についても、人気学区は転入が集中して教室が不足しがちなど状況が年々変わるため、候補物件が決まった段階で区の教育委員会情報を確認することをおすすめします。

家族でタワーマンション3LDKを選ぶ前の注意点

高層階と子育ての関係は、ご相談の多いテーマです。奈良女子大学グループの調査では、15〜31階に住む母親の約半数が「子どもだけでの外出を認めない」と回答しています(14階以下では約10人に1人)。一方で「高層階に住むと学力低下や体調不良が起きる」と証明された事実はありません。断定はできないものの、子どもだけの外出のしやすさを重視するなら低中層階も有力な選択肢です。同じタワーマンションでも低層階は割安な傾向があり、共用施設や立地の恩恵は同じまま予算を抑えられます。

契約形態にも注意してください。当社データベースでは、タワーマンションの66.0%が定期借家契約(記載のある4,407件中2,908件)。普通借家と違って更新の概念がなく、期間満了後は再契約が前提になります。お子さまの進学に合わせて長く住みたいご家庭は、契約期間・再契約の可否と条件を内見段階で必ず確認しましょう。このほか、通勤・通学ラッシュ時のエレベーター待ち、ベランダの安全対策、災害・停電時の階段移動といった実務的なチェックポイントもあります。

初期費用も見落とせません。当社データベースでは、23区全体(非タワー含む)の敷金ゼロ物件が33.1%(90,703件中29,996件)あるのに対し、タワーマンションの敷金ゼロはわずか8.6%(374件)。敷金1ヶ月が2,771件と主流(約63%)で、2ヶ月833件・3ヶ月以上も392件あります(いずれも敷金の記載がある部屋が母数)。家賃48万円なら敷金1ヶ月で48万円、2ヶ月なら96万円。礼金や仲介手数料も合わせると入居時にまとまった資金が必要になるため、月額だけでなく初期費用まで含めた資金計画を立てておきましょう。

ペットと一緒に住みたいご家族は、ペット可・相談可の探し方と注意点を「東京のペット可タワーマンション賃貸の探し方」にまとめていますので、あわせてご覧ください。

よくある質問(FAQ)

Q1. タワーマンション3LDKの家賃相場はいくらですか?
東京23区の中央値は48.0万円です(リテラ調べ(自社データベース、2026年11月時点・東京23区の募集中物件)・705件、管理費除く)。区による差が大きく、港区68.2万円から江東区37.5万円まで約30万円の幅があります。

Q2. 家賃48万円を借りるのに必要な年収の目安は?
入居審査の一般的な目安「年収=家賃の36倍程度」で計算すると約1,730万円です。グレードの高い物件では40倍以上(約1,920万円)を求められる場合もあります。実際の審査は勤務先・勤続年数などを含めた総合判断です。

Q3. 23区で一番安く3LDKのタワーマンションに住めるのはどこですか?
当社データベース(件数30件以上の区)では江東区の中央値37.5万円が最安です。豊洲など湾岸エリアが中心で、小学校や商業施設の充実などファミリー向けの生活環境も整っています。

Q4. 高層階は子育てに向かないのでしょうか?
「向かない」と証明された事実はありません。ただし高層階ほど子どもだけの外出を控えさせる傾向を示す調査はあります。外遊びのしやすさを重視するご家庭は、同じ建物の低中層階も検討する価値があります。

Q5. 家賃以外に毎月かかる費用はありますか?
管理費(共益費)がかかり、当社データベースでは3LDKの中央値は2.0万円(記載のある434件)です。駐車場を借りる場合はその費用も加わるため、月額総額で予算を組むことをおすすめします。

まとめ:家賃48.0万円の価値を、データでご家族に合わせて最適化

東京23区のタワーマンション3LDKの家賃中央値は48.0万円。港区68.2万円から江東区37.5万円まで区で約30万円の差があり、どの区を選ぶかが予算を最も左右します。2LDK(41.0万円)との差は月7万円=必要年収で約250万円の差。「部屋数の3LDK(全体中央値48.0万円)」か「採光・静かさの2LDK角部屋(45.5万円)」か、お子さまの年齢とご家族の優先順位で最適解は変わります。

リテラ株式会社は、東京のタワーマンション・高級賃貸を専門に、23区606棟・募集中4,408部屋の自社データベースをもとにお部屋探しをお手伝いしています。「この予算でどの区なら3LDKに住めるか」「定期借家でも長く住める物件はどれか」といった、データに基づくご相談だけでも歓迎です。ぜひお気軽にお問い合わせください。

この記事の運営・編集
リテラ株式会社(宅地建物取引業東京都知事(3)第96348号)
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この記事を書いた人
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リテラ株式会社　代表取締役　加藤圭一郎

2013年12月、東京都中央区銀座にて、リテラ株式会社を創業。創業前から不動産業界に身を置き、宅地建物取引士として14年のキャリアを誇る。東京都心を中心に不動産の売買、賃貸、管理並びに仲介、斡旋業務を手掛けている。また、引っ越しをもっと気軽にすることをコンセプトとした都心の高級賃貸マンションの情報サイト「Litera Properties」の運営をはじめ、不動産に付随した幅広いサービスを展開している。