公開日 2026-11-04

タワーマンションの間取り別の家賃相場は、1Rから3LDKまでどれくらい違うのか――。本記事は、東京のタワーマンション・高級賃貸を専門に仲介するリテラ株式会社が、自社データベースの募集中物件を集計した「間取り別家賃相場レポート2026」です。

結論からお伝えすると、東京23区のタワーマンション賃料中央値は、1R/1Kが18.0万円・1DKが17.5万円・1LDKが28.0万円・2LDKが41.0万円・3LDKが48.0万円です(リテラ調べ、管理費除く)。大手ポータルサイトには載っていない「タワーマンション限定」の一次データをもとに、区別の2LDK相場ランキング、単身・カップル・ファミリー別の選び方、年収の目安まで一気に解説します。

調査概要|自社データベース13万部屋からタワマンだけを集計

まず、本レポートの調査概要です。デジタル上で引用・転載いただく際は、出典として「リテラ調べ(自社データベース、2026年11月時点・東京23区の募集中物件)」と本記事URLの明記をお願いします。

「タワーマンション」に法律上の定義はありませんが、建築基準法で高さ60mを超える建物が「超高層建築物」として扱われることから、高さ60m超=およそ20階建て以上を目安とするのが一般的です。本調査もこれにならい、20階建以上をタワーマンションとして集計しています。

なお、相場の代表値には平均値ではなく中央値を採用しました。タワーマンションは賃料100万円を超えるような超高額住戸が平均値を大きく引き上げてしまうため、「実際に探すときの体感」に近い中央値のほうが実用的だからです。

【一覧表】タワーマンションの間取り別家賃相場(東京23区・2026年)

本レポートの主役となる、間取り別の賃料中央値です。

出典: リテラ調べ(自社データベース、2026年11月時点・東京23区の募集中物件)。賃料は管理費除く。

この表から読み取れるポイントは3つあります。

1つ目は、募集の中心は1LDK(1,414件)と2LDK(1,466件)で、この2タイプだけで募集中4,408部屋の6割超を占めること。タワーマンション賃貸は「単身の贅沢」よりも「二人暮らし〜子育て世帯」が主戦場です。

2つ目は、1LDK(28.0万円)と2LDK(41.0万円)の間にある13万円の段差です。仲介の現場でも、1LDKの予算感のまま2LDKを探し始めて「ひと部屋増えるだけでこんなに違うのか」と驚かれるご相談が非常に多いポイントです。居室が増えるだけでなく、仲介の現場の肌感覚としては、2LDK以上では分譲賃貸の高グレード住戸をご案内する比率が高まる傾向があることも、この段差の一因と見ています。

3つ目は、1DK(17.5万円)が1R/1K(18.0万円)をわずかに下回る逆転現象です。1DKは募集件数が81件と少なく、供給される物件の構成に偏りが出やすいため、この逆転は「1DKがお得」というよりサンプルの少なさによる統計上のブレと見るのが妥当です。

なお高額帯では、当社データベースに登録された賃料40万円以上の1LDKが276件です。主な内訳(上位5区)は港区142件・新宿区63件・渋谷区21件・中央区16件・目黒区13件で、残りはその他の区に分散しています。当社データベースでは、その大半が都心3区に集まっています。

タワマンならではの間取りの特徴|内見チェックポイント

相場と並んで「タワーマンション 間取り」で必ず押さえたいのが、タワマン特有の間取りの型です。同じ1LDK・2LDKでも、図面の形で住み心地は大きく変わります。

代表的なのが「ワイドスパン」(目安として間口8m以上の住戸)と「センターイン型」(玄関が住戸の中央付近にある間取り)です。ワイドスパンは間口が広いぶんバルコニー側にリビングや居室を並べられ、廊下が短く採光にも有利。センターイン型は玄関から各室への廊下が短く居室を広く取りやすいうえ、リビング側と寝室側を分けやすいのが長所で、タワーマンションで採用例の多い形です。大きな窓や高めの天井、高級感のある水回り、ゆとりある収納・動線も、タワーマンションの間取りに共通する特徴です。

一方で注意点もあります。超高層ならではの構造上、梁や柱の処理で天井の一部が低くなる「下がり天井」が生じやすく、天井高2.1mの部分が部屋の約半分を占める1LDKの事例も報告されています。眺望を優先した結果、居室がいびつな形になっている物件もあるため、内見では(1)下がり天井の位置と高さ、(2)柱の室内への食い込み、(3)ベッドやソファを置ける実質的な壁面、の3点を必ず確認してください。仲介の現場でも、図面だけで決めず内見で天井高や家具の置き場所まで確かめたお客様ほど、入居後の満足度が高いというのが実感です。

広さの物差しとしては、国の住生活基本計画の水準をもとに「単身の最低水準25㎡=1R・1K相当、単身の快適水準40〜55㎡=1LDK〜2LDK相当」という対応づけが一般に使われます。また「LDK」と表記できる広さには不動産の表示ルール上の最低畳数の基準があり、同じ1LDKでもLDK部分の畳数は物件ごとに差があります。候補を比較する際は、間取り図の「LDK◯畳」と専有面積をセットで見るのがおすすめです。

一般マンションとの差=「タワマンプレミアム」はいくらか

自社のタワーマンション限定データを、市場全体の調査と並べてみます。

アットホームの調査では、2026年4月の東京23区・シングル向けマンション(30㎡以下)の平均募集家賃は11万2,585円で、前年同月比+12.6%。過去最高の更新が23ヵ月続くほど、賃貸市場全体が値上がりしています。これに対し当社データベースのタワーマンション1R/1Kの中央値は18.0万円。市場全体のシングル向け相場に対して、タワーマンションはおよそ1.6倍の水準です。

ファミリータイプも同様です。LIFULL HOME’Sの集計では2026年8月の東京23区ファミリー向け掲載賃料平均は25万9,107円と過去最高を記録しましたが、タワーマンションの2LDK中央値は41.0万円、3LDKは48.0万円。内閣府の資料でも2026年第2四半期の東京都の募集家賃指数は前年同期比+7.6%と上昇が続いており、「市場全体の高騰」の上に「タワマンプレミアム」が乗っているのが2026年の実態です。

エリア別の詳しい水準は、姉妹記事「東京23区タワーマンション家賃相場ランキング2026(区別の実データ)」で1LDK・1R/1Kの区別中央値を公開していますので、あわせてご覧ください。

【区別ランキング】2LDKタワーマンションの家賃相場

募集件数が最も多い2LDKについて、件数30件以上の区だけを対象に賃料中央値を並べたのが次の表です。

出典: リテラ調べ(自社データベース、2026年11月時点・東京23区の募集中物件)。件数30件以上の区のみ掲載。賃料は管理費除く。

最高の渋谷区(68.5万円)と最安の荒川区(27.9万円)では、同じ「タワマン2LDK」でも中央値に40万円以上の開きがあります。「タワーマンションに住む」こと自体が目的なら、荒川区・江東区なら中央値20万円台後半〜30万円で2LDKが狙えるのは、区別に集計して初めて見える事実です。

4位の中央区(39.0万円・319件)と8位の江東区(30.0万円・103件)は、いわゆる湾岸タワーマンションの中心エリア。供給量が多く選択肢が豊富なため、ファミリーの住み替え先として現場でも人気です。湾岸エリアの特徴や物件の選び方は「湾岸タワーマンション賃貸の相場と選び方」で詳しく解説しています。

単身向け|1R/1K・1DK・1LDKの選び方

一人暮らしでタワーマンションを検討する場合、中央値は1R/1Kで18.0万円、1DKで17.5万円、広さに余裕のある1LDKなら28.0万円が目安です。

広さの物差しとして、国の住生活基本計画が定める「誘導居住面積水準」では、都市部の単身者の快適な広さの目安は40㎡、最低居住面積水準は25㎡とされています。25㎡前後の1R/1Kは「最低限は満たす広さ」、40㎡前後の1LDKは「国の基準で快適とされる広さ」という整理ができるので、在宅勤務の有無や荷物の量で選び分けるのがおすすめです。

「1LDKの28.0万円は厳しいが、タワーマンションの安心感は欲しい」という方に現場でよくご提案しているのが低層階です。当社データベースでタワーマンション1LDKの平均賃料を階数帯別に見ると、30階以上が44.5万円に対して2〜9階は28.8万円と、同じタワマン1LDKでも平均15.7万円の差があります。オートロックやコンシェルジュ、スカイラウンジなどの共用部は低層階でも同じように使えるため、「眺望を手放して設備とセキュリティを取る」のは合理的な節約術です。

カップル・二人暮らし|1LDKか2LDKかの分かれ目

二人暮らしの選択肢は1LDK(中央値28.0万円)と2LDK(同41.0万円)。差額は月13万円、年間にすると156万円ですから、ここは慎重に選びたいところです。

判断の軸は2つあります。1つ目は広さの基準で、国の誘導居住面積水準では都市部の2人世帯の目安は55㎡。コンパクトな1LDKでは下回ることが多く、「広めの1LDK」か「コンパクトな2LDK」が国の快適基準に沿った二人暮らしのゾーンになります。

2つ目は個室の要否です。生活リズムが近く、リビングで一緒に過ごす時間を重視するなら1LDKで十分。一方、在宅勤務がある、生活時間がずれているというお二人には2LDKをおすすめしています。実際、仲介の現場でもコロナ禍以降は「寝室とは別に仕事部屋が欲しい」という理由で1LDKから2LDKへ住み替えるご相談が定着しました。Web会議の声やオンオフの切り替えは、1LDKのワンフロア空間では解決しにくい問題です。

予算を抑えたいカップルは、前章の区別ランキングで下位の区(江東区30.0万円・荒川区27.9万円)を狙うと、都心部の1LDK並みの賃料で2LDKに住める計算になります。

ファミリー|2LDK・3LDKで見るべきポイント

子育て世帯の中心は2LDK(中央値41.0万円)と3LDK(同48.0万円)です。国の誘導居住面積水準は都市部で3人世帯75㎡・4人世帯95㎡ですが、同水準には子どもの年齢による換算(3歳未満は0.25人、3〜6歳未満は0.5人など)があり、乳幼児1人の3人家族なら実質2.25〜2.5人換算となるため、2LDKでも国の基準に収まるケースが多いのがポイント。「子どもが生まれたら必ず3LDK」と思い込む必要はありません。

タワーマンションがファミリーに支持される理由は、オートロックやコンシェルジュといったセキュリティに加え、キッズルームやラウンジ、ゲストルームなどの共用施設、各階ゴミ置き場、駅直結や低層階の商業施設といった生活利便です。当社が共用施設を個別確認した443棟では、ラウンジ318棟・ゲストルーム272棟・ジム180棟・パーティルーム186棟が確認できており、共用施設の充実ぶりは一般のマンションと一線を画します。

一方で注意点もあります。大規模タワーは朝の通勤・通学時間帯にエレベーターが混み合いやすく、お子さまの登校時間に余裕を見る必要があること。また共用施設が豪華な物件ほど管理費(共益費)は高くなりやすいため、家賃単体ではなく「家賃+共益費+駐車場」の総額で比較することが大切です。

年収の目安と初期費用|この間取りに住めるのは誰か

「その家賃に住めるのはどんな収入の人か」を、入居審査で慣習的に使われる「年収は月額賃料の36倍以上」という目安で機械的に試算したのが次の表です(あくまで単純計算で、審査基準は物件・管理会社により異なります)。

賃料中央値はリテラ調べ(自社データベース、2026年11月時点・東京23区の募集中物件)。年収は「月額賃料×36」による機械的な試算。

中央値の2LDKに36倍基準で住むなら、世帯年収約1,476万円が一つの目安。共働きの合算年収で審査するケースも多いため、カップル・ファミリーは世帯年収で考えるのが現実的です。年収と家賃のバランスは「タワマン家賃は年収いくらから?手取り別の目安を解説」で詳しく掘り下げています。

初期費用の面では明るいデータもあります。当社データベースでは、タワーマンション募集中4,393件(礼金の記載がある部屋)のうち礼金ゼロは1,363件=31.0%。およそ3件に1件は礼金なしで契約できる計算です。フリーレント付きも225件あり、初期費用を抑えたい方は「礼金ゼロ・フリーレント」を条件に加えて探す価値があります。

よくある質問(FAQ)

Q1. タワーマンションの定義は何階建てからですか?
A. 法律上の定義はありませんが、建築基準法で高さ60m超の建物が「超高層建築物」として扱われることから、高さ60m超=およそ20階建て以上が一般的な目安です。本記事の集計も20階建以上を対象としています。

Q2. タワーマンションで一番募集が多い間取りは?
A. 当社データベース(2026年11月時点)では2LDKの1,466件が最多で、僅差で1LDKの1,414件が続きます。この2タイプで募集中4,408部屋の6割超を占め、選択肢の豊富さでも二人暮らし〜ファミリー向けが中心です。

Q3. 家賃を抑えてタワーマンションに住むコツはありますか?
A. 3つあります。(1)低層階を狙う(1LDK平均で30階以上と2〜9階では15.7万円差)、(2)区を変える(2LDK中央値は渋谷区68.5万円に対し荒川区27.9万円・江東区30.0万円)、(3)礼金ゼロ物件を選ぶ(タワマンの31.0%が礼金ゼロ)です。

Q4. 1DKが1R/1Kより安いのはなぜですか?
A. 当社集計では1DK中央値17.5万円と1R/1K(18.0万円)をわずかに下回りますが、1DKは募集81件とサンプルが少なく、物件構成の偏りによる統計上のブレと考えられます。「1DKなら必ず安い」という意味ではない点にご注意ください。

Q5. 表の家賃以外にかかる費用はありますか?
A. タワーマンションは共用施設やコンシェルジュの維持コストから管理費(共益費)が高めになりやすく、本記事の賃料中央値は管理費を除いた金額です。駐車場代も含め、必ず月々の総額で比較してください。

まとめ|間取り別相場を知ってから探すと失敗しない

最後に、本レポートの要点を整理します。

・東京23区タワーマンションの賃料中央値は1R/1K 18.0万円・1LDK 28.0万円・2LDK 41.0万円・3LDK 48.0万円(リテラ調べ・2026年11月時点)
・募集の中心は1LDKと2LDKで、二人暮らし〜ファミリーが主戦場
・2LDKの区別中央値は渋谷区68.5万円〜荒川区27.9万円と40万円超の開きがあり、区選びが最大の節約ポイント
・低層階(1LDK平均で15.7万円差)と礼金ゼロ(全体の31.0%)も有効な絞り込み条件
・審査の慣習的な目安は「年収=月額賃料の36倍」。カップル・ファミリーは世帯年収で考える

リテラ株式会社は、東京のタワーマンション・高級賃貸を専門に、23区606棟・4,408部屋の募集データを日々更新しながらご提案しています。「この予算でどの区・どの間取りが現実的か」「低層階や礼金ゼロの具体的な物件を知りたい」といったご相談は、ぜひお問い合わせフォームからお気軽にどうぞ。条件を伺ったうえで、非公開情報を含む最新の募集状況からご提案します。

The following two tabs change content below.

• この記事を書いた人
• 最新の記事

リテラ株式会社　代表取締役　加藤 圭一郎

2013年12月、東京都中央区銀座にて、リテラ株式会社を創業。創業前から不動産業界に身を置き、宅地建物取引士として14年のキャリアを誇る。 東京都心を中心に不動産の売買、賃貸、管理並びに仲介、斡旋業務を手掛けている。 また、引っ越しをもっと気軽にすることをコンセプトとした都心の高級賃貸マンションの情報サイト「Litera Properties」の運営をはじめ、不動産に付随した幅広いサービスを展開している。

最新記事 by リテラ株式会社　代表取締役　加藤 圭一郎 (全て見る)

• 池袋・豊島区のタワーマンション賃貸|家賃相場と狙い目【2026年】 - 2026年11月4日
• 分譲賃貸タワーマンションの探し方|61.3%の実データ【2026】 - 2026年11月4日
• 賃貸の敷金相場はいくら?タワマン実データと返金の知識【2026年版】 - 2026年11月4日
• 賃貸の安い時期はいつ?お得な時期戦略をプロが解説【2026年】 - 2026年11月4日
• 品川区のタワーマンション賃貸|家賃相場と主要エリア【2026年】 - 2026年11月4日

関連記事:

【2026年版】仲介手数料とは(無料とそうでない物件の違い・支払いのタイミング・金額など) 【2026年版】タワーマンションの特徴(メリット・デメリット) 東京のペット可タワーマンション賃貸|2匹OKの探し方【2026年】 新築タワーマンション賃貸の探し方|東京の築年別家賃データ【自社調べ】