公開日 2026-11-04

ジム付きマンションを東京で探すとき、最初にぶつかるのが「そもそも何棟あるのか」「外のジムに通うのと比べて得なのか」という疑問ではないでしょうか。東京のタワーマンション・高級賃貸を専門に仲介するリテラ株式会社が、自社データベースの実数をもとに、ジム・サウナ付きマンションの選び方をプロの視点で解説します。

先に結論をお伝えすると、当社が人力で整備した共用施設データベース(443棟)では、東京23区でジム付きマンションは180棟、サウナ付きは56棟、スパ・大浴場付きは44棟です(リテラ調べ(自社データベース、2026年11月時点・東京23区の募集中物件))。登録36,489棟・137,019部屋の中でこの数ですから、ジム付きは全体のごく一部の希少な設備だと分かります。本記事では、外部ジムの月会費との比較による「家賃に含まれる価値」の金額換算、管理費との関係、内見時に必ず確認すべきポイントまで、検索では出てこない一次データとともにまとめました。

東京のジム付きマンションは何棟?自社データベースの実数

「東京 ジム付き マンション」で検索しても、市場全体で何棟あるのかを示す公的な統計は存在しません。そこで当社では、東京23区の登録36,489棟・137,019部屋のデータベースから、共用施設が充実した443棟を人力で調べ上げ、設備ごとに整理しました。その実数がこちらです。

出典: リテラ調べ(自社データベース、2026年11月時点・東京23区の募集中物件)
ジム180棟に対して、サウナ付きは56棟、スパ・大浴場付きは44棟(いずれも設備ごとに数えた棟数)です。「ジム+サウナ」のように条件を重ねるほど、候補は一気に絞り込まれていきます。サウナ重視で探すなら、候補は最初から限られていると考えてください。なお、さらに希少なプール付き(36棟)については姉妹記事「プール付きマンション東京の実数と選び方」で詳しく解説しています。

仲介の現場では、ジム付きを希望されるお客様の多くが「仕事が不規則で、外のジムの混む時間帯にしか行けない」「ジムに行く移動時間がもったいない」という理由を挙げられます。エレベーターで数十秒の距離にジムがあるという時間価値は、金額以上に満足度に直結する部分です。

ジム付きマンションはどこに多い?具体的な探し方

仲介の現場の感覚では、共用ジムは総戸数の多い大規模タワーマンションの付帯設備として設けられるケースがほとんどです。エリアでいえば、勝どき・月島・豊洲といった湾岸の再開発エリアや、港区・新宿区・品川区など大規模タワーが集積する地域に多いというのが実感です。逆に、低層の高級レジデンスや中小規模マンションでジム付きはまれなので、「ジム付き=ほぼ大規模タワー」と見当をつけて探すと効率的です。

エリア別の予算感も数値で押さえておきましょう。当社データベースから、湾岸の最寄駅別にタワーマンションの平均賃料(間取り混在)を集計した実数がこちらです。

出典: リテラ調べ(自社データベース、2026年11月時点・東京23区の募集中物件)
同じ湾岸でも、勝どき(平均38.7万円)・月島(38.0万円)と豊洲(31.5万円)では平均賃料に7万円前後の開きがありますが、これは間取り混在の平均どうしの比較で、同じ間取り同士の差ではありません。ジム付きの大規模タワーを湾岸で狙うなら、この水準を予算の出発点にし、予算を抑えたい場合は豊洲側から候補を見ていくのが現実的です。

探し方は大きく2つあります。1つ目はポータルサイトのこだわり条件やフリーワード検索で「ジム」「フィットネス」「トレーニングルーム」と入れる方法です。新築マンションポータルのアットホームに「フィットネスルーム付き」の特集タグが用意されているほど検索ニーズのある設備ですが、賃貸の募集情報では共用施設の記載が省略されることが多く、表記ゆれもあるため、ポータルの設備検索だけでは候補の取りこぼしが起きがちです。

2つ目は「部屋」ではなく「建物」から探す方法です。ジムは建物単位の設備なので、ジム付きの建物を先に特定し、その建物の空室(または空き待ち)を追うほうが確実です。当社では共用施設を建物単位でデータベース化(443棟)しているため、「ジム+サウナ」「フリーウェイト必須」といった条件でも建物ベースで候補をお出しできます。

ジム付きマンションの家賃水準:賃料プレミアムの考え方

「ジム付きだと家賃はいくら高くなるのか」もよくいただく質問ですが、実は「ジム分のプレミアム」を単独で切り出すのは困難です。前述のとおりジム付きはほぼ大規模タワーマンションのため、家賃は「ジムの有無」そのものより「タワーマンションの相場」に連動するからです。予算の目安として、当社データベースの東京23区タワーマンションの間取り別賃料中央値(管理費除く)を示します。

出典: リテラ調べ(自社データベース、2026年11月時点・東京23区の募集中物件)
ジム付き物件を狙うなら、おおむねこの水準帯が土俵になります。実務的には、「ジム付きだから+◯万円」と考えるのではなく、タワーマンション相場の総額(賃料+管理費)に、外部ジム代(月7,000円〜1万円前後)が不要になる分を織り込んで比較するのが正確です。区別・間取り別のより詳しい相場観は、後述の家賃相場ランキングの記事も参考になります。

外部ジムの月会費と比較:「家賃に含まれる価値」を金額換算

ジム付きマンションの価値を判断するには、外部ジムに通った場合の費用と比べるのが分かりやすい方法です。2026年時点の東京都内の月会費相場を整理しました(各社・各店舗で異なるため、おおよその幅で記載。最新料金は各社公式サイトでご確認ください)。

※chocoZAPは公式サイト、その他はジム検索サイト(fitmap)等の2026年時点の掲載値をもとにした目安です。
マンション内のジムは、マシン特化型の24時間ジムに近い使い方ができるケースが多いため、目安として年間約9〜10万円、総合クラブ級の設備なら年間12〜15万円相当の価値が家賃・管理費に含まれていると考えられます。

さらにサウナです。都内のサウナ施設は銭湯系で入浴料550〜660円+サウナ料金、大型施設で1回1,700〜2,400円台、銀座などの個室型高級サウナでは1回6,000〜7,000円からという掲載例もあります。週1回通えば月4,000円〜1万円超。ジムとサウナの両方を外部で賄うなら、総合スポーツクラブ(年間12〜15万円)との比較が妥当なラインです。

もう一つ見逃せないのが「通う回数」の問題です。月額制ジム利用者の調査(小学館DIME掲載)では、行かない月があるため実質的な1回あたりの利用単価は平均3,870円に上るという結果が出ています。自宅の下にジムがあれば利用回数は自然と増え、1回あたりの単価は下がります。「払った分だけ使える」のは、物理的な近さがあってこそというのが実態です。なお、サウナ需要の背景として、日本サウナ・温冷浴総合研究所の実態調査(全国1万人のネット調査による民間推計)では、サウナ利用者全体は約1,648万人(2025年版)とブームのピークからは落ち着いた一方、2026年版では月4回以上通うヘビーサウナーが前年比35%増と、コア層はむしろ増えています。「サウナは毎週入りたい」という方ほど、自宅サウナの価値は大きくなります。

管理費との関係:中央値1.5万円をどう見るか

「ジム付きは管理費が高いのでは?」という質問をよくいただきます。実際のデータを見てみましょう。当社データベースで管理費・共益費の記載がある東京23区のタワーマンション2,871件を集計すると、管理費の全体中央値は1.5万円です(リテラ調べ(自社データベース、2026年11月時点・東京23区の募集中物件))。

出典: リテラ調べ(自社データベース、2026年11月時点・東京23区の募集中物件・タワーマンション=20階建以上)
参考までに、国土交通省の令和5年度マンション総合調査では、分譲マンションの管理費(駐車場使用料等からの充当額を含む)は全国平均で1戸あたり月額17,103円。共用施設が充実したタワーマンションでは1平米あたり300円を超える場合が多いという指摘もあり(幻冬舎ゴールドオンライン)、ジムやラウンジの維持費は確実に管理費・共益費に織り込まれています。

ここで先ほどの金額換算が効いてきます。仮にジム付き物件の管理費が相場より月5,000円高かったとしても、外部の24時間ジム(月7,000〜8,000円)を解約できれば、それだけで差額は回収できる計算です。サウナ・大浴場まで使うなら、総合クラブ相当の年間12〜15万円と比較することになり、差はさらに広がります。注意点として、管理費の記載がない・0円表記の部屋も1,537件あり、賃料に込みになっているケースが考えられます。物件比較は必ず「賃料+管理費」の総額で行ってください。賃料水準そのものの相場観は「東京23区タワーマンション家賃相場ランキング2026」で区別・間取り別にまとめています。

内見時の確認ポイント:「ある」ではなく「使えるか」を見る

内見のご案内の際、当社では共用ジム・サウナについて「設備がある」ことより「自分の生活パターンで実際に使えるか」を確認するようお伝えしています。実例として、都内のある大型マンションの共用施設案内では、フィットネスルームは会員制・利用時間5:00〜24:00、貸切利用は予約制で1枠6,000円、スパは予約制の有料施設と定められています(三井のすまい公式の共用施設ガイドより)。つまり「共用施設=無料でいつでも使える」とは限りません。利用条件は物件ごとの利用細則で決まるため、内見時に以下を確認しましょう。

仲介の現場でも「入居後にジムが予約制で使いづらかった」「サウナが時間交代制で平日は入れなかった」というご相談は珍しくありません。図面に「ジム・サウナ付」とあっても運用は千差万別です。内見時に施設まで足を運び、掲示されている利用細則を自分の目で確かめるのが確実です。フロントサービスの質も合わせて見たい方は「コンシェルジュ付きマンションとは?」も参考にしてください。

デメリットと注意点:維持費と「休止リスク」

良い面だけでなく、注意点も正直にお伝えします。豪華な共用施設は維持費がかさみ、後から「金食い虫」として見直しの対象になる事例が報じられています(マネーポストWEB)。特に温泉・大浴場・サウナ系は、ボイラーや清掃のコストが高い割に利用者が少なく、運用を止めるマンションが少なくないという専門家の指摘もあります(ダイヤモンド不動産研究所・住宅評論家の碓井氏)。ジム等の設備が多いタワーマンションは修繕コストが膨らみやすいという指摘もあります(現代ビジネス・牧野知弘氏)。施設の維持は長期的には保証されていません。

賃貸入居者にとって重要なのは、施設が休止・廃止されても家賃が下がるとは限らないという点です。だからこそ、内見時には「設備が現役で稼働しているか」「直近で休止の予定がないか」を必ず確認してください。築年数が経った物件ほど、パンフレット上の設備と実際の稼働状況に差が出やすくなります。当社では内見同行時に、管理員への稼働状況の確認までセットで行っています。

よくある質問(FAQ)

Q1. 東京でジム付きマンションは何棟くらいありますか?
A. 市場全体の公的統計はありませんが、当社が人力整備した共用施設データベース(443棟)では、ジム付きは180棟です(リテラ調べ(自社データベース、2026年11月時点・東京23区の募集中物件))。登録36,489棟の中では希少な設備といえます。

Q2. ジムとサウナの両方が付いた物件はありますか?
A. あります。ただしサウナ付きは56棟、スパ・大浴場付きは44棟と、ジム(180棟)よりさらに絞られます。両方を条件にすると候補は限られるため、エリアを広めに取って探すのがおすすめです。

Q3. ジム付きだと家賃や管理費はどれくらい高くなりますか?
A. 一概に「ジム分でいくら」とは切り出せませんが、東京23区タワーマンションの管理費中央値は1.5万円(1LDK)です。外部の24時間ジムの月会費が約7,000〜8,000円、総合クラブが月1万円前後であることを踏まえると、管理費が多少高めでも外部ジムを解約すれば回収できるケースが多い、というのが実務上の感覚です。

Q4. 共用ジムは無料で使えますか?
A. 物件によります。無料・登録のみの物件もあれば、会員制・予約制・有料(都度課金や貸切料金)の物件もあります。利用時間も5:00〜24:00のように制限されていることが多いため、内見時に利用細則を必ず確認してください。

Q5. プール付きも一緒に探せますか?
A. 可能です。プール付きは36棟とジムよりさらに希少です。詳しくは「プール付きマンション東京の実数と選び方」をご覧ください。

まとめ:ジム・サウナ付きは「実数を知って」探すのが近道

東京23区でジム付きマンションは180棟、サウナ付きは56棟、スパ・大浴場付きは44棟(リテラ調べ(自社データベース、2026年11月時点・東京23区の募集中物件))。外部ジムの年間費用(24時間ジムで約9〜10万円、総合クラブで12〜15万円)を考えれば、家賃・管理費に含まれる価値として十分に元が取れる設備です。一方で、利用条件や稼働状況は物件ごとに大きく異なるため、「ある」ではなく「使えるか」の確認が欠かせません。

リテラ株式会社は、東京のタワーマンション・高級賃貸を専門に仲介しています。共用施設データベース(443棟)をもとに、ジム・サウナの利用条件や稼働状況まで踏み込んだご提案が可能です。「ジムとサウナ両方」「フリーウェイト必須」といった細かい条件も、ぜひお問い合わせください。あわせて「東京23区タワーマンション家賃相場ランキング2026」もご覧いただくと、予算設定がしやすくなります。

The following two tabs change content below.

• この記事を書いた人
• 最新の記事

リテラ株式会社　代表取締役　加藤 圭一郎

2013年12月、東京都中央区銀座にて、リテラ株式会社を創業。創業前から不動産業界に身を置き、宅地建物取引士として14年のキャリアを誇る。 東京都心を中心に不動産の売買、賃貸、管理並びに仲介、斡旋業務を手掛けている。 また、引っ越しをもっと気軽にすることをコンセプトとした都心の高級賃貸マンションの情報サイト「Litera Properties」の運営をはじめ、不動産に付随した幅広いサービスを展開している。

最新記事 by リテラ株式会社　代表取締役　加藤 圭一郎 (全て見る)

• 池袋・豊島区のタワーマンション賃貸|家賃相場と狙い目【2026年】 - 2026年11月4日
• 分譲賃貸タワーマンションの探し方|61.3%の実データ【2026】 - 2026年11月4日
• 賃貸の敷金相場はいくら?タワマン実データと返金の知識【2026年版】 - 2026年11月4日
• 賃貸の安い時期はいつ?お得な時期戦略をプロが解説【2026年】 - 2026年11月4日
• 品川区のタワーマンション賃貸|家賃相場と主要エリア【2026年】 - 2026年11月4日

関連記事:

【2026年版】おとり物件の見分け方は？特徴と騙されないための対策を解説 港区のタワーマンション賃貸|家賃を抑える5つの方法【2026年】 新築タワーマンション賃貸の探し方|東京の築年別家賃データ【自社調べ】 タワーマンションで一人暮らし|1R・1Kの家賃相場【2026年】