【2026年版】タワーマンションと低層マンション、暮らしやすいのはどっち?

公開日 2017-11-28　最終更新日 2026-10-05

マンション購入や賃貸でマンション住まいを考える際には、「低層マンション」か「タワーマンション(超高層マンション)」かといった、マンションの規模も大きな決め手のひとつです。
低層マンションとタワーマンションとでは、住環境や住み心地が大きく変わります。さらに、家賃相場が大きく上昇している2026年の東京では、従来の「住み心地」の比較だけでなく、賃料の動向や防災面まで含めて検討することが欠かせなくなりました。
ここでは、低層マンションとタワーマンションそれぞれの特徴に加えて、2026年現在の賃料相場・供給動向・防災の視点からの比較も解説しますので、マンション選びの参考にしてみてください。

低層マンションの特徴

低層マンションは、「第一種低層住居専用地域」という、背の低い住宅用の用途地域に建っていることが一般的です。第一種低層住居専用地域は都市計画によって地域に建てられる建物の高さが10〜12mに制限されているため、将来的に高い建物が周囲に建つ可能性は基本的にありません。周辺には一戸建てや同じような低層マンションが立ち並ぶエリアになりますので、落ち着いた閑静な住居環境を得られるでしょう。

低層マンションは、当然建物の高さが低く階数も少ないため、地上へ降りる際にエレベーターを待つことがなく、階段で降りることもできるため、通勤通学時などにストレスになることも少ないでしょう。
また低層マンションは壁式構造が採用されている物件が多く、地震に強く柱や梁などの出っ張りが少ないので、家具が配置しやすいというメリットがあります。

さらに、高さ制限のある第一種低層住居専用地域にはそもそも大規模なマンションを建てにくいため、都心部の低層マンションは供給そのものが限られる希少な存在です。特に広尾・麻布・松濤といった低層住宅地のヴィンテージマンション・低層レジデンスは、2026年現在も根強い人気があります。

ただ、低層マンションは部屋数が少ないため管理費が割高になったり、24時間有人管理が難しかったり、共用施設が少なかったりといった面もあります。
低層マンションの魅力については、「【2026年版】「低層マンション」の魅力を解説!」で詳しくご紹介しています。

タワーマンションの特徴

タワーマンションなどの高層のマンションは、駅前や商業地域などといった生活に便利なエリアに立地することが多いです。街のシンボルになるような物件であれば、住むことでステータスを得られるというのが特徴になります。

タワーマンションの高層階に住めば、毎日そこから美しい景色を眺めることが可能です。
また、タワーマンションにはそのマンションの規模の大きさを活かした「共用施設の充実」というメリットがあります。ゲストルーム、スポーツジム、キッズルームなど、タワーマンションには住民が自由に使うことができる施設が豊富です。ほかにも、24時間防犯管理、コンシェルジュ、宅配ボックス、クリーニングサービスなど、多くのサービスを受けられるというのもタワーマンションのメリットでしょう。

ただ、高層階に住むと、朝の通勤通学時にエレベーターを待たなければならないときがあります。また高層であるがゆえに風が強くなり窓が開けられない、洗濯物が外に干せないなどの生活面のデメリットもあります。
タワーマンションのメリット・デメリットは、「【2026年版】タワーマンションの特徴(メリット・デメリット)」でさらに詳しく解説しています。

【2026年最新】賃料相場と供給動向はどうなっている?

2017年の初出時から状況が最も変わったのが、賃料相場です。
長谷工総合研究所のレポート(2026年8月号)によると、2026年4月の東京23区の平均募集家賃はマンション・アパートとも全面積帯で前年同月を上回り、シングル向き(30㎡以下)マンションは前年同月比で約13%もの大幅上昇となり、過去最高値を更新しています。背景には、土地・建築コストの高騰による新築供給の減少、東京23区の新築分譲マンション平均価格が1億円を超える水準まで高騰したことで購入をあきらめた層が賃貸にとどまる「賃貸シフト」、そして23区への若年層の流入継続などがあります。

供給面では、不動産経済研究所「超高層マンション動向2026」(2026年6月発表)によると、2026年以降に完成を予定している超高層マンション(20階建て以上)は全国で319棟・約10万7,000戸にのぼり、このうち東京23区が124棟・約5万1,000戸と半数近くを占めます。タワーマンションの供給は今後も都心部を中心に続く一方、低層マンションは用途地域の制約からまとまった新規供給が難しく、希少性は一段と高まっています。

賃料上昇局面の2026年は、条件の良い物件ほど募集から成約までが早い傾向にあります。低層・タワーのどちらを選ぶにしても、希望条件を整理したうえで、気になる物件には早めに問い合わせるのがおすすめです。

防災の視点で比較する:在宅避難時代のマンション選び

もうひとつ、2026年のマンション選びで重視されるようになったのが防災です。
東京都は地域防災計画の中で、新耐震基準(1981年6月以降)を満たすマンションの住民に対し、大規模地震の際もできる限り避難所へ行かず自宅にとどまる「在宅避難」の考え方を示しています。耐震性の高いマンションは、戸建てに比べて在宅避難に向いた住まいといえます。

ただし、タワーマンションの高層階では、停電によるエレベーター停止や、給水ポンプが止まることによる断水で生活が難しくなるおそれが指摘されています。そのため近年のタワーマンションでは、非常用発電設備や防災備蓄倉庫を備える物件も見られるようになっており、物件選びの際には建物側の防災設備と管理体制を確認しておくと安心です。あわせて、各住戸でも飲料水・食料・携帯トイレの備蓄や家具の固定といった備えをしておきましょう。
一方、低層マンションは階数が少ないぶん、停電時でも階段での上り下りや地上への避難がしやすいという強みがあります。
防災の優劣はどちらか一方に決まるものではなく、建物の設備・管理と自分自身の備えの両方で決まる、という視点を持つことが大切です。

ライフスタイル別・どちらを選ぶ?

低層マンションとタワーマンション、それぞれの特徴と2026年の最新事情をご紹介しました。
気軽に家を出入りしたい、閑静な住宅街で落ち着いて暮らしたいのなら低層マンション、駅近の利便性や充実した共用施設・サービスを優先したいのならタワーマンションがオススメです。
また、タワーマンションの低層階に住むと、低層マンションとタワーマンション双方のメリットを得ることができます。エレベーター待ちのストレスが少なく、共用施設やコンシェルジュサービスはそのまま利用でき、賃料も高層階より抑えられる傾向があるため、2026年の相場上昇局面では賢い選択肢のひとつです。
マンション選びの際には、ここで紹介したことを参考にして、自分のライフスタイルに合ったほうを選ぶようにしましょう。

タワーマンションと低層マンション、暮らしやすいのはどっち?

リテラ株式会社は、東京のタワーマンション・高級賃貸を専門に仲介しています。相場が動いている2026年のお部屋探しこそ、低層レジデンスからタワーマンションまで最新の募集状況を把握しているプロにご相談ください。お問い合わせはこちらからお気軽にどうぞ。

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リテラ株式会社(宅地建物取引業東京都知事(3)第96348号)
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この記事を書いた人
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リテラ株式会社　代表取締役　加藤圭一郎

2013年12月、東京都中央区銀座にて、リテラ株式会社を創業。創業前から不動産業界に身を置き、宅地建物取引士として14年のキャリアを誇る。東京都心を中心に不動産の売買、賃貸、管理並びに仲介、斡旋業務を手掛けている。また、引っ越しをもっと気軽にすることをコンセプトとした都心の高級賃貸マンションの情報サイト「Litera Properties」の運営をはじめ、不動産に付随した幅広いサービスを展開している。