東京ルールとは？賃貸物件の原状回復トラブルを防ぐコツ

賃貸物件の退去時によく起きるのが、現状回復にまつわるトラブルです。

東京都の賃貸には、退去するときの原状回復費用の負担に関するトラブルを防止するための条例「東京ルール」があります。これから東京で物件を借りる際に必ず適用されるルールであり、知っておくと退去時のトラブルを防ぎやすくなるはずです。

特に、東京へ移り住む予定がある方、都内で賃貸物件への引っ越しを検討している方は、しっかり知っておくことをおすすめします。

ここでは、東京ルールがどのような条例なのかを紹介したうえで、賃貸物件の原状回復トラブルを防ぐコツを解説します。

東京ルールとは？

東京ルールとは、賃貸住宅に係る紛争の防止を目的とした条例の通称です。正式名称は「賃貸住宅紛争防止条例（東京における住宅の賃貸借に係る紛争の防止に関する条例）」で、東京都都市整備局が、2004年の10月に定め施行しました。

参考：賃貸住宅紛争防止条例 | 東京都住宅政策本部

こちらは、賃貸において発生しやすい入居時の修繕や退去時の原状回復のルールやガイドラインとなっています。

特に「退去時の原状回復費用を誰が負担するか？」という点は、何かとトラブルになってしまうことが多く、問題視されていました。その対策として作られたこの条例によって、常識の範囲内で使用し、明け渡し時にきれいにして返すことへの注意喚起、また借主が極端に不利にならないためのルールなどが定められました。

この条例の制定により、退去時に現状回復費用を過大請求する悪徳な不動産業者が減少。入居者が守られやすくなりました。

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東京ルールにおける原状回復の考え方

東京ルールで定める住宅の賃貸借にかかわる項目のうち、原状回復の考え方をピックアップして紹介します。

経年劣化の原状回復費用は貸主が負担

東京ルールでは、通常の使用の範囲内であれば、日照による壁紙の色あせや、設備機器などの消耗については、貸主が原状回復の費用を負担すると定めています。

どんなものであれ、時間が経てば劣化するものです。賃貸物件に関しても同じで、壁紙や床材なども、時間が経てば劣化します。これが経年劣化です。ポスターを貼った跡や、冷蔵庫やタンスなどの大型家電や家具を設置した場合にできる電気焼けや床の凹みなども含まれます。

ただ、借主が故意に壊したり、過失で壊したりした場合、その部分に関する原状回復費用は借主が負担しなくてはいけません。タバコによるヤニ汚れも、通常の使用の範囲内とはみなされず、原状回復費用は借主負担です。

入居中の修繕費用も貸主負担

入居中の修繕費用も貸主負担
入居中に設備が壊れてしまったり、壁紙が破れてしまったりした場合も、通常の使用の範囲内であれば、修繕費用は貸主負担になります。ただし、これも原状回復費用と同様、借主の故意、過失によって生じた修繕であれば、借主が費用を負担しなくてはいけません。

電灯の交換や、排水栓の交換など、比較的小規模な修繕である場合は、貸主に費用の負担を負う義務はなく、借主が自己負担ですることになります。とはいえ、このような修繕を行う義務は定められていないので、借主の自己判断で修繕するかしないか決めることが可能です。

賃貸物件の原状回復トラブルを防ぐコツ

東京ルールがあるからといって、賃貸物件の原状回復費用にまつわるトラブルが無くなるわけではありません。場合によっては退去時に多額を請求されるリスクも存在します。

ここでは、退去時に請求される修繕費を減らし、原状回復トラブルを防ぐコツを紹介します。

入居時に部屋の状況を記録する

退去時に予想以上の請求をされないために、入居時のチェックは入念に行い、部屋の状況を記録しておくことをお勧めします。

入居時に、もともとある傷や故障個所など部屋の状況を確認し、チェックシートに記入して管理会社と共有するケースもあります。この記入は借主がおこない、「1ヶ月以内に返送する」など管理会社により返送の期日が決まっていることがほとんどです。

お部屋に家具を搬入後は、壁のチェックが大変なので、引っ越しを始める前にお部屋を確認しておくことが重要です。チェックシートのコピーを手元に残しておくのはもちろん、「いつの段階で、どこにどんな傷がある」と分かる写真を自分で撮影しておくことで、状況を記録することが可能です。

室内での喫煙はなるべく避ける

室内で喫煙すると、設備に汚れや臭いが付着し、借主負担で修繕費用が発生する可能性があります。

例えば、喫煙したことで、壁紙を全て張り替えるため数十万の費用が請求されるリスクがあります。壁紙の張替えの費用は、おおよそ1㎡当たり1000円～2000円ほどかかるため、室内全部となるとかなりの負担です。

できれば室内での喫煙は避け、吸う時は換気扇の下だけにすることをおすすめします。

ペットを飼育する場合は対策する

ペットの猫や犬を飼育する場合、時に50㎡ほどの1LDKで100万円を超える額の請求されることもあるため、事前に対策しましょう。

例えば以下のようなクリーニングが必要となることもあります。

フローリングの傷がひどく張替えが必要　※1㎡あたりおおよそ7000円前後
ドアに引っ搔き傷があり取り換え　※１枚あたり数万円
ペットのにおいがひどいため消臭代　※1㎡1000円前後

対処方法としては、室内にカーペットを敷く、事前にドアに傷防止シートを張る、しつけをしっかりする、などがあります。ペットの尿にはアンモニアが含まれているため、放置すると床が変色するため、早めに床を掃除することでも劣化を防げるはずです。

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故障箇所を放置せず、適宜メンテナンスする

賃貸物件の設備の中で、メンテナンスが必要な箇所、故障している箇所は放置せず、早めに対処しましょう。もし経年劣化が原因であっても、ケースによっては借主が修繕費用を負担しなければならないことがあります。

例えば、エアコンが故障して水漏れした場合は、エアコンが設備であれば貸主はエアコンを修理又は取り換える責任があります。しかし、水漏れを放置していたために床のフローリングが腐ってしまうとこれは借主の故意過失となり責任が発生します。

エアコンの故障の多くは、日々のメンテナンス不足が原因になることも多いため、フィルター掃除などの管理にも注意しましょう。設備の調子が良くない時は、管理会社に連絡をして早めの対応をおすすめします。

まとめ

退去時に多額を請求されるリスク

東京ルールは条例ですので、東京都で賃貸契約を結ぶ場合は、必ずその定めに従う必要があります。仮に退去時に、経年劣化による原状回復費用を貸主から請求された場合は、条例違反である可能性がありますので、ルールについて確認してもらうようにしましょう。

この記事を書いた人
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リテラ株式会社　代表取締役　加藤圭一郎

2013年12月、東京都中央区銀座にて、リテラ株式会社を創業。創業前から不動産業界に身を置き、宅地建物取引士として14年のキャリアを誇る。東京都心を中心に不動産の売買、賃貸、管理並びに仲介、斡旋業務を手掛けている。また、引っ越しをもっと気軽にすることをコンセプトとした都心の高級賃貸マンションの情報サイト「Litera Properties」の運営をはじめ、不動産に付随した幅広いサービスを展開している。