公開日 2026-11-04

タワマンの家賃は、年収いくらあれば無理なく払えるのか——。「タワマン 家賃 年収」で検索する方の多くが知りたいのは、憧れではなく現実的な数字です。この記事では、手取り収入からの逆算と入居審査の定説という2つの基準で、年収400万円から2,000万円までの家賃目安を早見表にまとめました。

さらに、東京のタワーマンション・高級賃貸を専門に仲介するリテラ株式会社の自社データベース(東京23区・タワーマンション募集中4,408部屋)から、「その年収なら、どの区の・どの間取りのタワマンが現実的か」まで具体的にお見せします。

結論を先に言うと、目安は次のとおりです。

・年収600万円強:豊島区・品川区などの1R/1Kタワマンが視野に入る
・年収800万円前後:豊島区・江東区などの1LDKタワマンが現実的に
・年収約1,250万円前後から:渋谷区・港区の1LDK(中央値35.0万円・34.4万円)に届く(36倍基準で必要年収約1,238万〜1,260万円)

なお、国税庁「令和7年分 民間給与実態統計調査」(2026年9月公表)によると、1年勤続者の平均給与は487万円(出典:国税庁)。平均年収とタワマン相場の距離感も含めて、順に解説します。

【結論】年収別・タワマン家賃早見表(400万〜2,000万円)

まず結論の早見表です。家賃の目安には、性質の異なる2つの基準があります。

(a)手取りの25〜30%:無理なく生活するための「支払い能力」の目安(出典:マネイロ/出典:三菱UFJ Money Canvas)
(b)年収が家賃の36倍以上:家主・管理会社の入居審査で広く使われる定説(=家賃が年収の約3分の1以下)(出典:イエプラ/出典:ビレッジハウス)

この2つを並べたのが下の表です。(a)は「払い続けられる家賃」、(b)は「審査に通り得る上限」で、別物の基準である点にご注意ください。

手取り月額は、年収400万・600万・800万・1,000万円については公開されている手取り試算をもとに月割りしたものです(年収400万円→手取り約316〜336万円:出典:おかねと健康/出典:ベストカレンダー、600万円→約466〜479万円:出典:Kanaries/出典:Geekly、800万円→約594〜617万円:出典:LIFULL HOME’S不動産投資、1,000万円→約731〜737万円:出典:LIFULL HOME’S不動産投資/出典:ベストカレンダー)。500万円・700万円は個別の試算が取れないため、手取り率を約75%(額面の70〜80%という一般的目安の中間値。出典:ベストカレンダー)とした機械計算(額面×75%÷12ヶ月)です。

※印の1,200万円以上は、累進課税により手取り率が60〜70%程度に下がるという解説(出典:三井のリハウス)に基づくレンジ計算です。手取り額は扶養の有無・居住地・賞与の比率などで変わるため、あくまで独身・扶養なしを中心とした目安としてご覧ください。

家賃目安の2つの基準|「手取り25〜30%」と「36倍」審査

基準(a):手取りの25〜30%
家賃は手取り収入の25〜30%程度に収めるのが目安、という整理は金融・不動産系メディアで広く共有されています(出典:マネイロ)。例えば手取り20万円なら5〜6万円。タワマンの家賃水準でこの基準を守ろうとすると、必要な手取りは一般の賃貸よりぐっと高くなります。

基準(b):年収は家賃の36倍以上
入居審査では「年収が月額家賃の36倍以上(=家賃が年収の約1/3以下)」が一般的な目安とされます。公的な基準ではなく業界慣行ですが、逆算すると「家賃25万円なら年収900万円、35万円なら1,260万円」という必要年収が機械的に出せます(出典:イエプラ)。

仲介の現場では、「審査に通るか」より先に「毎月払い続けて貯蓄もできるか」で物件の上限を決めたいというご相談が多く、当社でも(a)で予算を決め、(b)は審査の見通しとして使う二段構えをおすすめしています。なお審査では年収のほか年齢・職業・勤続年数・雇用形態も見られ、保証会社ごとに基準は異なります(出典:CHINTAI)。

年収別に狙える区と間取り|東京23区タワマンの実勢データ

ここからは一般論ではなく、当社データベースの一次データです。当社は東京23区で36,489棟・137,019部屋を登録し、うちタワーマンション(20階建以上)は606棟・募集中4,408部屋(リテラ調べ(自社データベース、2026年11月時点・東京23区の募集中物件))。大手ポータルにはない「いま募集中の部屋」ベースの中央値を、36倍基準の必要年収と並べました。

■ 1LDKの家賃中央値と必要年収の目安(件数30以上の区)

出典:リテラ調べ(自社データベース、2026年11月時点・東京23区の募集中物件)。必要年収は36倍基準の機械計算です。

■ 1R/1Kならハードルは大きく下がる
単身向けの1R/1Kでは、中央値は豊島区16.7万円(必要年収約601万円)、品川区16.8万円(約605万円)、港区19.8万円(約713万円)、新宿区23.9万円(約860万円)です(リテラ調べ(自社データベース、2026年11月時点・東京23区の募集中物件))。「年収600万円前後でタワマン」は、豊島区・品川区の1R/1Kなら審査基準上も十分射程圏内ということになります。

平均年収487万円(前出・国税庁)との対比でいえば、23区のタワマン1LDKは「平均年収のおよそ1.6〜2.6倍」の年収帯から現実的になるのが2026年11月時点の実勢です。なお参考として、東急リバブルの集計(2024年8月時点)でもタワマン平均家賃は港区約37万円・江東区約23万円と、区による格差は同様の傾向が示されています(出典:東急リバブル。時点が異なるため単純比較はできません)。

■ 湾岸エリアは「駅」で水準が変わる
タワマンが集積する湾岸は、最寄駅別の平均賃料で見ると、勝どき38.7万円・月島38.0万円・豊洲31.5万円(リテラ調べ(自社データベース、2026年11月時点・東京23区の募集中物件))。36倍基準の機械計算では、豊洲で年収約1,134万円、勝どきで約1,393万円・月島で約1,368万円が目安になります。同じ湾岸でも駅ひとつで必要年収の目安が200万円以上変わるため、エリアを面でなく駅単位で比べるのがコツです。湾岸の代表格・勝どき周辺の街の特徴と物件傾向は【2026年版】タワーマンションが立ち並ぶ勝どきエリアの解説記事で詳しく紹介しています。

背景として、2026年7月の東京23区の新築分譲マンション平均価格は2億6,520万円(前年同月比96%上昇)と報じられており(出典:熊本日日新聞(共同通信系)。分譲=購入価格の数字です)、購入をあきらめて賃貸タワマンを選ぶ動きが強まっています。賃貸側の相場も動きやすい局面のため、検討時点の募集データで判断することをおすすめします。

同じタワマンでも階数で家賃は別物|「低層階」という戦略

見落とされがちなのが、同じタワマンでも階数帯で家賃が大きく違うことです。当社データベースでタワマン1LDKの平均賃料を階数帯別に集計すると、次のようになりました。

出典:リテラ調べ(自社データベース、2026年11月時点・東京23区の募集中物件)。

2〜9階と30階以上では平均15.7万円差。同じ建物・同じ共用施設でも、低層階を選ぶだけで必要年収の目安が500万円以上変わる計算です。仲介の現場でも「眺望より、タワマンの立地とジム・ラウンジなどの共用施設が目当て」というお客様には低層階をご提案することが多く、満足度も高い選択肢です。「タワマン=高層階の家賃」で諦めるのは早計と言えます。

家賃以外にかかるお金|初期費用・管理費・駐車場

年収から逆算した家賃に収めても、タワマンでは家賃以外のコストを見落とすと計画が崩れます。

・初期費用:賃貸一般で家賃の4〜6ヶ月分(敷金・礼金・仲介手数料・前家賃・保証料など)が目安とされます(出典:CREX)。家賃30万円なら初期費用は120万〜180万円規模になり得る計算です。高額物件では敷金2〜4ヶ月の例もあります。初期費用と毎月の賃料のどちらを優先すべきかは、【2026年版】賃料と初期費用のバランスの考え方で詳しく解説しています。

・仲介手数料:初期費用の中でも大きい項目です。仕組みと相場は【2026年版】仲介手数料とは?仕組みと上限の解説をご覧ください。

・管理費(共益費):タワマンは共用施設の維持費が反映されるため高めで、1LDKで月1〜2万円という例があります(出典:マイナビニュース)。家賃に足して「総額」で予算判定するのが鉄則です。

・駐車場代:都市部では月数万円になることもあり、機械式では維持費が上乗せされる場合や、1住戸1台などの台数制限もあります(出典:ファイナンシャルフィールド)。

当社では「家賃+管理費+駐車場」の総額が手取りの30%を超えないかを初回のご相談時に必ず確認しています。

よくある質問(FAQ)

Q1. 年収いくらからタワマンに住めますか?
A. 36倍審査基準の機械計算では、豊島区・品川区の1R/1K(中央値16.7〜16.8万円)なら年収600万円強から、豊島区・江東区の1LDK(21.8〜23.5万円)なら年収800万円前後からが目安です(リテラ調べ(自社データベース、2026年11月時点・東京23区の募集中物件)に基づく計算)。無理なく住むなら手取り25〜30%基準で一段余裕を持つのがおすすめです。

Q2. 審査では年収以外に何を見られますか?
A. 年齢・職業・勤続年数・雇用形態などです。契約社員・フリーランスはやや厳しくなることがあり、歩合やボーナスは「安定収入」と見なされにくいとされます(出典:All About)。基準は保証会社ごとに異なり、確定的な通過ラインはありません。

Q3. 夫婦の収入合算(世帯年収)でも審査できますか?
A. 収入合算での審査に対応する保証会社・貸主もありますが、合算を認めるか・収入のどこまでを算入するかは保証会社や貸主によって扱いが異なります(前出のとおり保証会社ごとに基準は異なります。出典:イエプラ)。36倍基準の計算自体は世帯でも同じで、例えば世帯年収1,000万円なら家賃約27.8万円が審査上の上限目安です。仲介の現場でも共働きのご夫婦からのご相談は多く、当社では申込前に保証会社の合算可否を確認したうえでご提案しています。

Q4. 年収が基準に届かない場合、方法はありますか?
A. 預貯金で審査する「預貯金審査」(家賃24ヶ月分程度の預貯金が目安とする解説があります。出典:イエプラ)や、法人契約という選択肢があります。法人契約は登記・決算書で信用を示せるため高額賃貸で通りやすく、首都圏の賃貸の法人契約比率は2026年3月時点で42%と過去最高です(出典:長谷工総合研究所)。

Q5. そもそもタワマンの定義は?
A. 法的な定義はありませんが、建築基準法が高さ60m超を超高層建築物として扱うことから、一般に「20階以上・高さ60m超」とされます(出典:三井のリハウス)。当社データベースも20階建以上をタワーマンションと定義しており、本記事の数値はこの定義に基づきます。

まとめ|「手取りから逆算→区と階数で調整」が正解

最後に本記事の要点です。

・家賃目安は手取りの25〜30%(生活基準)と年収÷36(審査基準)の2本立てで考える
・当社データ(2026年11月・募集中4,408部屋)では、1R/1Kなら年収600万円台、1LDKなら豊島区・江東区で年収800万円前後、渋谷区・港区で1,200万円超が目安
・低層階なら同じタワマンでも必要年収の目安が大きく下がる(2〜9階平均28.8万円 vs 30階以上44.5万円)
・管理費・駐車場・初期費用まで含めた「総額」で判定する

リテラ株式会社は東京のタワーマンション・高級賃貸専門の仲介会社です。ご年収やご希望エリアをうかがえれば、審査の見通しまで含めて「いま募集中の具体的な部屋」ベースでご提案できます。「この年収でどこまで狙えるか」だけのご相談も歓迎です。お気軽にお問い合わせください。

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リテラ株式会社　代表取締役　加藤 圭一郎

2013年12月、東京都中央区銀座にて、リテラ株式会社を創業。創業前から不動産業界に身を置き、宅地建物取引士として14年のキャリアを誇る。 東京都心を中心に不動産の売買、賃貸、管理並びに仲介、斡旋業務を手掛けている。 また、引っ越しをもっと気軽にすることをコンセプトとした都心の高級賃貸マンションの情報サイト「Litera Properties」の運営をはじめ、不動産に付随した幅広いサービスを展開している。

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