公開日 2026-11-04

東京の高級賃貸市場で、いま最も動きが活発な間取りのひとつが1LDKです。東京で高級賃貸の1LDKを探し始めると、「家賃40万円以上」という、一般的な1LDK相場の2倍近い価格帯が存在することに気づきます。この価格帯の物件はいったい何件あって、どこにあるのか——大手ポータルサイトを眺めているだけでは、なかなか全体像が見えてきません。

当社リテラは東京のタワーマンション・高級賃貸を専門に仲介しており、自社データベースに東京23区の36,489棟・137,019部屋を登録しています。本記事ではこの一次データを使い、家賃40万円以上の高級1LDK(タワーマンション)は、当社データベースに登録された募集中の部屋で276件あり(市場全体の件数ではありません)、その半数超の142件が港区に集中しているという事実を起点に、区別の分布と相場、40万円を超える理由(広さ・階数・設備)、借りるときの実務(年収目安・法人契約・定期借家)までを、仲介の現場目線で解説します。エグゼクティブの単身者やDINKS(共働き2人暮らし)で高級1LDKを検討中の方は、ぜひ物件探しの地図としてお使いください。

家賃40万円以上の高級1LDKは当社データベースで276件【自社調べ】

当社データベースで、東京23区のタワーマンション(当社定義:20階建以上。606棟・募集中4,408部屋)のうち、賃料40万円以上で募集中の1LDKを集計すると276件でした(リテラ調べ(自社データベース、2026年11月時点・東京23区の募集中物件)。以下、当社データはすべて同出典)。区別の内訳は次のとおりです。

ご覧のとおり、当社データベースで見ると、高級1LDKの募集が最も多いのは港区です。半数超の142件が港区に集中し、2位の新宿区(63件)に2倍以上の差をつけています。上記5区で255件と全体の9割超を占め、残る21件はその他の区に分散しています。「家賃40万円以上の1LDK」という条件は、実質的にこの5区でのエリア比較になります。港区のタワーマンション事情は「港区のタワーマンション賃貸の相場と主要エリア解説」で詳しくまとめています。

区別の1LDK家賃相場と「40万円」の立ち位置

では、家賃40万円という水準は相場に対してどの位置にあるのでしょうか。当社データベースによると、東京23区のタワーマンション1LDKの賃料中央値は28.0万円(1,414件、管理費除く)です。つまり40万円以上の1LDKは、タワーマンションの中でもはっきりと上位の価格帯にあたります。区別の中央値は次のとおりです。

※当社調べはタワーマンション(20階建以上)の中央値・件数30以上の区のみ。「区全体の1LDK掲載平均」はアットホーム公表の直近3ヶ月掲載相場(タワー以外も含む平均値・2026年11月4日取得)で、算出方法が異なるため参考値です。

タワーマンションに限っても、1LDKの中央値が30万円を超えるのは渋谷・港・新宿・目黒の4区だけ。「40万円以上の1LDK」は、その4区の中央値からさらに頭ひとつ抜けた、最上位グレードの物件群ということになります。

背景には、2026年の賃貸マーケット全体の過熱があります。長谷工総合研究所のレポートによると、2026年4月の東京23区のマンション賃料は過去最高水準に達し、アットホームの調査でも、1LDK帯を含む「カップル向き(30〜50平米)」の平均募集家賃は2026年7月時点で14ヶ月連続して2015年以降の最高値を更新しています(いずれも募集家賃ベース)。区別のタワマン賃料全体の序列は「東京23区タワーマンション家賃相場ランキング2026」で間取り横断で解説していますので、あわせてご覧ください。

なぜ40万円を超えるのか:広さ・階数・設備で「別物の1LDK」になる

「1LDKで40万円は高すぎないか?」と感じる方も多いはずです。しかし高級帯の1LDKは、一般的な1LDK(30〜40平米台)とは文字どおり別物です。価格を押し上げる要素は大きく3つあります。

(1)広さ:同じ1LDKでも40〜100平米近くまで幅がある
高級賃貸では「部屋数より1部屋あたりの広さ」を重視した間取りが主流で、1LDKで60平米超、なかには100平米近い物件もあります。2026年時点の募集例を比べると、その差は歴然です。

※各不動産ポータル・仲介サイトに掲載された募集賃料の例(2026年時点)。成約賃料とは異なります。

同じ港区の1LDKでも、45平米・低層階なら22.5万円、75平米超・高層階なら40万円前後、100平米近いブランドレジデンスなら89万円。「40万円の壁」を越えるかどうかは、間取り名ではなく広さ・階数・ブランドで決まるのです。

(2)階数:高層階プレミアムは平均15.7万円
当社データベースでタワーマンションの1LDK平均賃料を階数帯別に集計すると、高層階プレミアムが実数で見えてきます。

2〜9階と30階以上では平均15.7万円の差。30階以上の平均は44.5万円と、それ自体が「40万円以上」のゾーンに入っています。つまり高級1LDKの多くは「30階以上の高層フロア」か「60平米超の大型住戸」、あるいはその両方です。なお当社データでは、タワーマンションの1LDK平均賃料は南向き(33.2万円)より北西向き(34.3万円)のほうが高いという結果も出ています。物件構成の偏りはあるものの、タワーの高額帯では「方角より眺望・立地」が賃料に効く傾向がうかがえる、当社ならではの集計結果です。

(3)設備・サービス:ホテルライクな共用部が家賃に乗る
当社が人力で整備した共用施設データベース(443棟)では、ジム180棟・ラウンジ318棟・スカイラウンジ188棟・ゲストルーム272棟・プール36棟・スパ/大浴場44棟・サウナ56棟が登録されています。コンシェルジュによるフロントサービスや、こうした共用施設の維持コストは家賃に反映されるため、設備が充実した物件ほど同じ広さでも賃料は上がります。仲介の現場でも、40万円超の1LDKをお探しの方は「ジムとラウンジは必須」「来客用にゲストルームがほしい」といった設備指定での相談が非常に多く、設備の有無が物件選びの決め手になるケースが目立ちます。

借りるときの実務:年収目安・法人契約・定期借家

年収の目安:単純計算で約1,440万円から
賃貸の入居審査では「年収が家賃の36倍以上(月収の3分の1以内)」が一般的な目安とされます。家賃40万円なら単純計算で年収約1,440万円・月収約120万円が一つのラインです(目安からの推計値であり、審査基準は物件・管理会社により異なります)。もっとも、高収入層では家賃比率を上げても家計が成り立つため、この「3分の1ルール」を機械的に当てはめる必要はないという指摘もあります。年収と家賃の考え方は「タワマンの家賃は年収いくらから狙えるかの解説記事」で詳しく整理しています。

法人契約・役員社宅が多い価格帯
仲介の現場では、家賃40万円超の1LDKは経営者や外資系企業のエグゼクティブによる法人契約(役員社宅)のご相談が特に多いのが実感です。法人名義で借りて役員社宅とすれば、役員が「賃貸料相当額」を会社に支払うことで家賃の一部を法人の経費にでき、節税につながる可能性があります。ただし賃貸料相当額の設定を誤り税務調査で否認されると、会社負担分が役員給与とみなされ法人税の追徴や役員個人の所得税・社会保険料の増加を招くおそれがあるため、具体的な設計は税理士への確認をおすすめします。また高級物件の法人審査では直近2〜3期の決算書の提出を求められるのが一般的で、単年の利益よりも純資産や継続的なキャッシュフローが重視される傾向があります。

定期借家契約に注意
高額帯の賃貸にはグレードの高い物件を中心に定期借家契約が多く、普通借家と違って「更新」がありません。期間満了で契約は原則終了し、住み続けるには貸主・借主双方の合意による「再契約」が必要です。借主からの中途解約も原則不可(床面積200平米未満かつ転勤・療養などやむを得ない事情がある場合のみ法律上の例外あり)。契約前に「再契約の可否」「中途解約条項」を必ず確認しましょう。首都圏の50〜70平米クラスでは定期借家の平均募集家賃が普通借家より高いエリアが多いとの報道もあり、「定期借家=割安」とは限りません。

2026年の象徴:麻布台ヒルズと高輪ゲートウェイ

高級1LDK市場の「いま」を象徴する2つの物件群にも触れておきます。

麻布台ヒルズ(港区)——当社データベースでは、「麻布台ヒルズ」で始まる建物(レジデンスA/B・ガーデンプラザレジデンス)で合計27部屋が募集中で、賃料は40万〜241万円、中央値は120.0万円。1R(32.93平米・6階)で月40万円という募集例が最低水準で、1LDK(60.9平米)は65万円という水準です。「麻布台ヒルズに住む」こと自体がブランドであり、港区142件の高級1LDKをけん引する存在です。

TAKANAWA GATEWAY CITY RESIDENCE(港区・2026年春)——JR東日本グループ最大規模の高級賃貸レジデンスで、地上44階・総戸数847戸。間取りは1LDK(40平米台)〜5LDKで、ターゲットはまさにエクスパッツ(外国人ビジネスワーカー)や経営者などのエグゼクティブ層。Suicaでの解錠、フィットネス・ワークスペース・シアタールームなどの共用機能を備えます(賃料水準は公式サイトでご確認ください)。こうした大型供給が経営者やエクスパッツを正面からターゲットに据えていることからも、「高級1LDK=エグゼクティブ単身・エクスパッツ・DINKS向け」という市場構図は2026年、供給側からも鮮明になっています。なお仲介の現場では、DINKSのお客様が「2LDKの部屋数より、広いリビングの1LDK」を指名されるケースも多く、寝室とくつろぐ空間を分けつつ住空間の質を最大化できる大型1LDKは、2人暮らしの選択肢としても定着してきています。

高級1LDK賃貸のよくある質問(FAQ)

Q1. 家賃40万円の1LDKに住むには年収はいくら必要ですか?
A. 一般的な審査目安「年収=家賃の36倍」から単純計算すると年収約1,440万円です(推計値)。ただし高級物件の審査は収入額だけでなく職業・資産背景も見られ、法人契約なら決算内容が重視されます。

Q2. 高級1LDKはどのエリアに多いですか?
A. 当社データベースでは、東京23区のタワーマンションで賃料40万円以上の1LDKは276件。港区142件・新宿区63件・渋谷区21件・中央区16件・目黒区13件で、半数超が港区です(リテラ調べ、2026年11月時点)。

Q3. 普通の1LDKと高級1LDKは何が違うのですか?
A. 最大の違いは広さと階数と設備です。一般的な1LDKが30〜40平米台なのに対し、高級帯は60〜100平米近い住戸もあります。当社データでは30階以上のタワマン1LDK平均は44.5万円と、2〜9階(28.8万円)より15.7万円高く、コンシェルジュやジム・ラウンジ等の共用サービスも賃料に反映されます。

Q4. 法人契約(役員社宅)にはできますか?
A. 可能な物件が多く、実際この価格帯は法人契約のご相談が多数です。家賃の一部を経費化できる可能性がある一方、賃貸料相当額の設定を誤ると税務上のリスクがあるため税理士に確認を。法人審査では直近2〜3期の決算書提出が一般的です。

Q5. 定期借家契約の物件は避けたほうがいいですか?
A. 一概には言えません。高額帯はグレードの高い物件ほど定期借家が多く、避けると選択肢が大きく狭まります。「再契約可」の物件なら長く住める場合も多いので、再契約の条件と中途解約条項を契約前に確認するのが現実的です。

まとめ:高級1LDK探しは「港区から、データで」

東京の高級1LDK賃貸(家賃40万円以上)は、東京23区のタワーマンションで276件。半数超が港区に集中し、価格は「広さ・階数・設備」の3要素で決まります。30階以上の1LDK平均が44.5万円という当社データが示すとおり、40万円という予算は「高層階×広い1LDK」にちょうど手が届くラインです。一方で、法人契約の税務や定期借家の再契約条件など、一般的な賃貸とは異なる実務上の論点も多い価格帯です。

リテラ株式会社は東京のタワーマンション・高級賃貸を専門とする仲介会社として、自社データベース(東京23区36,489棟・137,019部屋)をもとに、ポータルサイトには出てこない物件も含めてご提案しています。「40万円の予算でどこまで狙えるか」「法人契約で進めたい」など、お問い合わせフォームからお気軽にご相談ください。ご希望条件に合う高級1LDKを、データと現場経験の両面からお探しします。

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リテラ株式会社　代表取締役　加藤 圭一郎

2013年12月、東京都中央区銀座にて、リテラ株式会社を創業。創業前から不動産業界に身を置き、宅地建物取引士として14年のキャリアを誇る。 東京都心を中心に不動産の売買、賃貸、管理並びに仲介、斡旋業務を手掛けている。 また、引っ越しをもっと気軽にすることをコンセプトとした都心の高級賃貸マンションの情報サイト「Litera Properties」の運営をはじめ、不動産に付随した幅広いサービスを展開している。

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