新築タワーマンション賃貸の探し方|東京の築年別家賃データ【自社調べ】

公開日 2026-11-04

東京で新築・築浅のタワーマンション賃貸を探すとき、最初にぶつかるのが「情報の少なさ」です。新築タワーは募集開始から申込までのスピードが速く、ポータルサイトに掲載される頃には好条件の部屋が埋まっていることも珍しくありません。しかも「新築と築10年で家賃はどれくらい違うのか」を比較できる公開データは、ほとんど存在しないのが実情です。

当社リテラは、東京のタワーマンション・高級賃貸を専門に仲介する不動産会社です。自社データベースには東京23区の36,489棟・137,019部屋が登録されており、うちタワーマンション(20階建以上)は606棟・募集中4,408部屋。2021年以降に竣工したタワーマンションだけで100棟を把握しています。本記事では、大手サイトにはない築年帯別の家賃一次データを公開し、新築・築浅タワマンの探し方と注意点を仲介現場の目線で解説します。

先に結論です。当社データベースでは、東京23区のタワマン1LDK賃料中央値は築2021年以降が28.5万円、2011〜2020年築が30.6万円と、実は「最新築が最高値」ではありません。新築にこだわるかどうかで、家賃の水準も探し方の戦略も大きく変わります。順番に見ていきましょう。

「新築」「築浅」「タワーマンション」——まず言葉の定義を整理

探し始める前に、広告ルール上の定義を押さえておくと物件情報を正しく読めるようになります。

不動産広告で「新築」と表示できるのは、不動産の表示に関する公正競争規約により「建築後1年未満」かつ「一度も人が住んだことがない(未入居)」の両方を満たす物件だけです。竣工から1年未満でも誰かが一度入居すれば「新築」とは表示できず、未入居のまま1年を過ぎた部屋も「未入居」であって「新築」ではありません。

一方「築浅」には法的な定義がありません。一般には築5年以内程度を指す慣用表現で、サイトや会社によって使い方が異なります。つまり明確なルールがあるのは「新築=建築後1年未満・未入居」だけ、と整理しておくと混乱しません。

「タワーマンション」にも法律上の定義はなく、建築基準法で「超高層建築物」とされる高さ60m超が事実上の目安で、おおむね20階建以上の物件を指すのが一般的です。本記事および当社データベースでは、20階建以上をタワーマンションと定義しています。

築年帯別の家賃データ【リテラ自社調べ】

それでは本題です。東京23区のタワーマンション1LDKについて、築年帯別の賃料中央値を当社データベースから集計しました。築年帯別のタワマン家賃を比較できるデータは大手サイトにもほとんどなく、本記事の核となる一次データです。

築年帯	1LDK賃料中央値	募集件数
2021年以降(新築・築浅)	28.5万円	293件
2011〜2020年	30.6万円	312件
2001〜2010年	27.2万円	685件
2000年以前	25.9万円	120件

出典:リテラ調べ(自社データベース、2026年11月時点・東京23区の募集中物件)。賃料は管理費を除く中央値です。

このデータの読みどころは2つあります。第一に、最高値は最新築(2021年以降・28.5万円)ではなく、2011〜2020年築の30.6万円だということ。第二に、2000年以前の築古タワーでも中央値25.9万円と、最新築との差は2.6万円にとどまり、タワーマンションの家賃は築年数だけでは大きく下がらないということです。理由は次章で掘り下げます。

なお、エリア別の水準は東京23区タワーマンション家賃相場ランキング2026で、1LDK以外の間取りはタワーマンション間取り別家賃相場2026で詳しく解説しています。あわせてご覧ください。

なぜ「最新築」が最高値ではないのか

一般の賃貸市場では、築年数が新しいほど家賃が高いのが通常です。三井住友トラスト基礎研究所が東京23区の事例を分析したレポートによれば、築0〜25年の家賃下落率は平均で年1%程度。下落が比較的大きいのは築3〜10年あたりで、築21年を過ぎるとほとんど下がらなくなるとされています。つまり一般論でも、築10年の差は1割前後の緩やかな差にすぎません。

タワーマンションでは、この緩やかな「築年差」を、立地・規模・階数・眺望のプレミアムが容易に逆転させます。当社データベースでは、同じタワマン1LDKでも2〜9階の平均28.8万円に対し30階以上は平均44.5万円と、平均で15.7万円の差がつきます(詳細はタワーマンション高層階と低層階の家賃差を参照)。

2011〜2020年築が最高値になっているのも、この年代に都心部や湾岸エリアの大規模タワーが多く竣工し、好立地・ハイグレードな物件が集中していることなど、立地や規模の影響が築年数より大きく効いているためと考えられます(当社データの傾向であり、すべての物件に当てはまる法則ではありません)。言い換えると、「新築かどうか」より「どこに・どんな規模で建っているか」が家賃を決める——これがタワマン賃貸の基本構造です。新築縛りで探すか、築浅・築10年台まで広げて立地やグレードを取るか。この家賃構造を知っているだけで、検討の幅が大きく変わります。

新築・築浅タワマン賃貸の探し方——先行申込と先行契約の違いがカギ

新築タワーの探し方は、既築の物件と大きく異なります。最大の違いは「完成前に募集が始まり、内見できないまま申込の判断を迫られる」ことです。仲介の現場では、人気の新築タワーは募集図面が出た当日に複数の申込が入ることも珍しくなく、「内見してから決めたい」と待っているうちに希望の部屋がなくなってしまった、というご相談を多くいただきます。

そこで重要になるのが「先行申込」と「先行契約」の違いです。

	先行申込	先行契約
内見	完成後に内見してから最終判断	内見せずに契約を締結
キャンセル	内見後のキャンセルが可能な運用が一般的	契約後の取消は原則不可
優先順位	先行契約者がいると後回しになることも	最も強く部屋を確保できる
向いている人	第一候補を押さえつつ見てから決めたい人	その部屋を絶対に確保したい人

先行「契約」は、完成後に内見して気に入らなくても原則キャンセルできません。また先行申込でも、申込書やキャンセル規定に違約金の定めが記載されていた相談事例が実際にあります。申込前に「キャンセルできるのか・できる場合の条件は何か」を書面で必ず確認する——これが新築タワー探しの鉄則です。

もう一つの実務ポイントは情報収集のルートです。新築タワーは竣工前の段階ではポータルサイトに情報が出ないことも多く、募集条件が公開される前に動き始めた人が有利になります。当社データベースでは2021年以降に竣工したタワーマンション100棟を把握しており、エリア・予算・入居時期の希望を事前にいただければ、条件に合う新築・築浅タワーの募集開始をお知らせする形でサポートしています。

新築・築浅タワーが出やすいエリアを知っておくことも近道です。近年の新築タワー供給は、勝どき・月島・豊洲・晴海といった湾岸エリアや、虎ノ門・麻布台・高輪など都心の大規模再開発エリアに集中する傾向があります。参考までに、当社データベースの最寄駅別タワーマンション平均賃料(間取り混在)は勝どき38.7万円(437件)・月島38.0万円(274件)・豊洲31.5万円(124件)。湾岸は供給量が多いぶん同時期に複数の新築・築浅を比較しやすい一方、都心再開発エリアの新築は賃料水準が一段上がる、というのが現場の肌感覚です。

費用面の目安も先に押さえておきましょう。初期費用は敷金・礼金・仲介手数料・前家賃などで構成されますが、当社データベースではタワーマンションの礼金ゼロは4,393件中1,363件=31.0%と、23区全体(37.2%)よりやや少なめ。新築・竣工直後はフリーレントで実質負担を下げられるケースもあります(詳細は次章)。また管理費・共益費はタワーマンション全体の中央値で1.5万円(1LDKも1.5万円)と無視できない額のため、物件比較は賃料単体ではなく賃料+管理費の総額で行うのが鉄則です。入居審査については、人気の新築タワーはスピード勝負になるため、仲介の現場では本人確認書類や収入を確認できる書類をあらかじめ準備しておくようおすすめしています。審査基準は物件や管理会社により異なるので、不安があれば申込前にご相談ください。

新築タワマンならではの注意点4つ

新築には「誰も住んでいない部屋に最初に住める」という何物にも代えがたい魅力がありますが、新築ならではの注意点もあります。仲介の現場でご相談の多い順に4つ挙げます。

1. 入居・引越しの集中
竣工直後は数百世帯の入居が一斉に始まるため、エレベーターの養生や搬入枠の関係で引越し日時が指定制になったり、幹事会社の調整で希望日に引っ越せなかったりすることがあります。入居日に余裕を持たせるのが現実的です。

2. 設備の初期不良
初回入居では、建具の調整不足や設備の初期不良が見つかることがあります。多くは竣工後のアフター対応で無償修理されますので、入居直後に水回り・空調・建具を一通り点検し、気づいた点は早めに管理会社へ連絡しておきましょう。

3. 共用施設の立ち上がり期間
ラウンジやジム、ゲストルームなどの共用施設は、竣工直後は予約ルールや運用が固まりきっていないことがあります。共用施設目当ての方は、利用開始時期と予約方法を契約前に確認しておくと安心です。

4. フリーレントと短期解約違約金はセットで読む
新築や竣工後の一斉募集では、満室までの期間を短縮するためフリーレント(入居後一定期間の家賃無料)が付くケースが目立ちます。当社データベースでも、タワーマンションの募集中物件でフリーレント付きは225件(1ヶ月159件・2ヶ月66件)、礼金ゼロとの併用も188件あります。ただしフリーレント付きの契約は「1年以内の解約で賃料1〜2ヶ月分」といった短期解約違約金とセットになっていることが多く、途中解約では無料分の返還を求められるケースもあります。無料期間後の家賃額と違約金条項を必ず確認してください。

なお、契約形態にも注意が必要です。当社データベースでは、タワーマンションの募集中物件のうち66.0%が定期借家契約(4,407件中2,908件)。新築・築浅に限らずタワマンでは多数派ですので、更新の可否と再契約の条件は契約前に確認しましょう。

2026年の供給環境——新築タワーは「待てば出てくる」ものではない

最後に市場環境です。東京都の新設住宅着工は2025年まで3年連続で減少しており、建築コストの高騰と駅近の大規模用地の減少から、都心の新築タワーマンションは今後いっそう希少な存在になる、との見通しをリクルートが示しています。

家賃も上昇基調が続いています。アットホームの調査では、2026年前半時点で東京23区の単身向けマンション平均募集家賃が過去最高値の更新を続けており、分譲マンション賃料(東京カンテイ調査)も前年比プラスで推移しています。タワマン賃貸の多くは分譲賃貸ですから、この傾向の影響を直接受けます。

2026年は高輪ゲートウェイシティ(街全体のグランドオープンは2026年3月28日)内の高級賃貸レジデンス「TAKANAWA GATEWAY CITY RESIDENCE」が春に開業するなど、注目の新築供給もありました。それでも総量としての新築は限られます。仲介の現場でも「新築限定で半年探したが決まらない」というご相談は少なくありません。「新築限定」ではなく「築浅〜築15年+好立地」まで広げることで、選択肢と家賃のバランスは大きく改善します——築年帯別データ(2011〜2020年築が最高値)が示すとおり、築浅の価値は市場でも十分に評価されているのです。

よくある質問(FAQ)

Q1. 新築タワマンの家賃は、築10年の物件よりどれくらい高いですか?
A. 当社データベース(東京23区・1LDK中央値)では、築2021年以降が28.5万円に対し2011〜2020年築が30.6万円と、むしろ築浅〜築10年台の方が高い結果です。タワマンでは立地・規模・階数の影響が築年差を上回るためと考えられ、「新築だから一律に高い」とは言えません。

Q2. 「先行申込」と「先行契約」はどう違いますか?
A. 先行申込は完成後に内見してから最終判断でき、内見後のキャンセルが可能な運用が一般的です。先行契約は内見せずに契約を結ぶため確保力は最も強い一方、原則キャンセルできません。いずれもキャンセル条件を書面で確認してから進めてください。

Q3. 新築タワマンにはフリーレントが付きやすいですか?
A. 一斉募集で満室を急ぐ新築・竣工直後の物件では付くケースが目立ちます。当社データベースではタワマンのフリーレント付きは225件(1ヶ月159件・2ヶ月66件)。ただし短期解約違約金とセットのことが多いので、違約金条項と無料期間後の家賃を必ず確認しましょう。

Q4. 「築浅」とは築何年以内のことですか?
A. 法的な定義はありません。一般には築5年以内程度を指すことが多い慣用表現です。広告ルール上の定義があるのは「新築=建築後1年未満かつ未入居」だけです。

Q5. 新築は入居日をすぐに設定できますか?
A. 竣工前募集では入居開始日は竣工後になり、さらに竣工直後は引越しが集中して搬入枠が指定制になることがあります。入居希望日には余裕を持たせ、引越し日程は早めに確定させるのがおすすめです。

まとめ|築年データを武器に、新築・築浅タワーを賢く探す

本記事のポイントを整理します。

・広告で「新築」と表示できるのは建築後1年未満かつ未入居の物件だけ。「築浅」に定義はない
・東京23区のタワマン1LDK中央値は、築2021年以降28.5万円・2011〜2020年30.6万円・2001〜2010年27.2万円・2000年以前25.9万円(リテラ調べ)
・最新築が最高値ではなく、タワマンの家賃は立地・規模・階数の影響が大きい
・新築はスピード勝負。先行申込と先行契約の違いとキャンセル条件を必ず書面で確認
・フリーレントは短期解約違約金とセットで読む。定期借家(タワマンの66.0%)の条件確認も忘れずに

当社リテラは、東京のタワーマンション・高級賃貸を専門に仲介しています。2021年以降竣工のタワー100棟を含む自社データベースをもとに、新築・築浅タワーの募集開始情報のご案内から先行申込の手配まで一貫してサポートしますので、「このエリアで新築・築浅タワーを探したい」という段階からお気軽にお問い合わせください。

この記事の運営・編集
リテラ株式会社(宅地建物取引業東京都知事(3)第96348号)
東京のタワーマンション・高級賃貸を専門に仲介しています。会社概要/お問い合わせ

この記事を書いた人
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リテラ株式会社　代表取締役　加藤圭一郎

2013年12月、東京都中央区銀座にて、リテラ株式会社を創業。創業前から不動産業界に身を置き、宅地建物取引士として14年のキャリアを誇る。東京都心を中心に不動産の売買、賃貸、管理並びに仲介、斡旋業務を手掛けている。また、引っ越しをもっと気軽にすることをコンセプトとした都心の高級賃貸マンションの情報サイト「Litera Properties」の運営をはじめ、不動産に付随した幅広いサービスを展開している。