公開日 2026-11-04

「プール付きマンションを東京で探しているが、どのサイトを見ても件数が少ない」「ジム付きなら会費が浮くと聞くが、管理費はどれくらい上がるのか」——。高級賃貸の仲介の現場で、ここ数年とくに増えているご相談です。

実は、プール・ジム・スパといった豪華共用施設の「東京に実際何棟あるのか」という実数は、大手ポータルサイトを見てもほとんど分かりません。そこで当社リテラでは、東京23区の共用施設が充実したマンション443棟を一棟ずつ人力で調査し、プール付きは36棟、ジム付きは180棟という実数を独自データベースとして整備しました(リテラ調べ(自社データベース、2026年11月時点・東京23区の募集中物件))。

この記事では、この自社データを基に、東京のプール・ジム付きマンションの実数、エリア傾向、管理費・家賃との関係、そして失敗しない選び方まで、タワーマンション・高級賃貸専門の仲介会社の視点で解説します。

東京のプール付きマンションは何棟あるのか【自社調べ443棟の実数】

まず結論です。当社が人力で整備した共用施設データベース443棟のうち、プール付きはわずか36棟。当社データベースに登録された東京23区36,489棟のマンションから見れば、ごく一握りの希少な存在です(リテラ調べ(自社データベース、2026年11月時点・東京23区の募集中物件))。

当社データベースに登録された共用施設の実数は次の通りです。

※リテラ調べ(自社データベース、2026年11月時点・東京23区の募集中物件)。共用施設DBは443棟を人力整備。

この希少性は外部の数字とも整合します。大手ポータルでも、nomu.com(野村の仲介+)の「プールあり」東京都の中古マンション特集は81件、三井のリハウスの「プールのある中古マンション(東京都)」は100件の掲載にとどまります(いずれも2026年11月4日閲覧時点。掲載数は変動します)。つまり「プール付き」という条件を付けた瞬間、東京全体でも候補は数十棟レベルまで絞られるのが実情です。

一方、ジムは180棟と選択肢が比較的多く、スパ・大浴場44棟、サウナ56棟がその中間に位置します。「水回りの大型施設(プール・スパ)は特に希少、ジムは探せば見つかる」というのが、実数から見えてくる東京の勢力図です。

東京のプール付きマンションはどこにある?——大規模タワーが中心

東京のプール付きマンションを探すうえで、まず押さえたいのは「建物の規模」です。プールのような大型施設は、維持費を多くの戸数で分担できる大規模物件でないと成立しにくく、当社の仲介経験上も、プール付きのご案内はほぼ例外なく大規模タワーマンションです。なお、当社データベースでは東京23区のタワーマンション(20階建以上)は606棟・募集中4,408部屋(リテラ調べ(自社データベース、2026年11月時点・東京23区の募集中物件))で、プール付き36棟はこの中でもごく一部ということになります。

具体例としては、港区港南のワールドシティタワーズ(2006年竣工・42階建て)が、プールやフィットネススタジオなどの充実した共用施設で知られる代表格です(東急リバブル物件ライブラリー等の掲載情報より)。このほか、中央区勝どきのTHE TOKYO TOWERSはスポーツ棟「シーサイドアネックス」に25m屋内プール・ジャグジー・サウナ・フィットネスジムを、江東区豊洲のアーバンドックパークシティ豊洲はANNEX棟にプール&ジェットバスやサウナを備えています(いずれも一部有料・nomu.com等の掲載情報より)。また、江東区有明のブリリアマーレ有明タワー&ガーデン(33階建て・総戸数1,085戸)は、最上階33階に25mプールやスパ・ジムを集約した共用フロアで知られます(東急リバブル物件ライブラリー等の掲載情報より)。

仲介の現場では、「ジム通いの時間が取れないので、建物内で運動まで完結させたい」という共働き・経営者層のお客様からのご相談が特に多く、湾岸エリアと港区を軸にご提案するケースがほとんどです。

では、家賃はどの程度を見込めばよいのでしょうか。プール・ジム付き物件はタワーマンションが中心のため、当社データベースの区別タワーマンション1LDK賃料(中央値)が目安になります。

※リテラ調べ(自社データベース、2026年11月時点・東京23区の募集中物件)。タワーマンション=20階建以上。募集件数の多い主要区から抜粋。

当社の仲介経験上、プール付き物件のご相談で実際にご案内するのは、勝どき・月島・豊洲・港南といった湾岸部や港区の大規模タワーが中心で、内陸エリアで候補に挙がるのは一部の大型物件に限られる印象です。参考までに、湾岸エリアの最寄駅別タワーマンション平均賃料は勝どき38.7万円(437件)・月島38.0万円(274件)・豊洲31.5万円(124件)です(リテラ調べ(自社データベース、2026年11月時点・東京23区の募集中物件))。東京のプール付きマンションを視野に入れるなら、「港区のタワマン1LDK中央値34.4万円・湾岸タワー平均30万円台」という水準が家賃感の出発点です。

港区を軸に探す場合のエリア特性や相場感は「【2026年版】港区の高級賃貸・エリアガイド」もあわせてご覧ください。

なお、プール・ジム以外も含めたタワーマンションの共用部全体の種類と使い方は、別記事「【2026年版】タワマン共用部の施設ガイド」で網羅的に解説していますので、あわせてご覧ください。

管理費・家賃はどれくらい上がる?——維持費の仕組みを知る

豪華共用施設の裏側には、必ず維持費があります。まず基準となる公的データから押さえましょう。国土交通省「令和5年度マンション総合調査」(2024年6月公表)によると、全国のマンションの管理費は平均で月額17,103円/戸、修繕積立金は平均で月額13,378円/戸です(いずれも駐車場使用料等からの充当額を含む集計。出典:国土交通省 報道発表資料)。

※出典:国土交通省「令和5年度マンション総合調査」。

そのうえで、ハイグレードな共用施設があるほど管理費は高くなる構造があります。とくにプールやスパのような「水を使う施設」は、水道代・定期清掃代・水温維持の光熱費が恒常的にかかり、水を使う施設の維持コストが年間数千万円に達している例があると報じられています(マネーポストWEB・2024年6月24日)。

プールには衛生管理の制度的な裏付けも必要です。例えば東京都では、一定規模(容量50立方メートル以上の貯水槽)を設けて公衆に水泳をさせる施設は許可対象となり、構造設備・維持管理の基準が課されます(マンション内プールが対象となるかは規模・形態によります)。残留塩素の定期測定や水の入れ替えといった水質管理は各自治体の衛生基準で求められており、実務上は専門業者への委託が一般的です。この監視・水質管理・清掃の委託費が、管理費(賃貸では共益費や賃料)に乗ってくる——これがプール付きマンションのコスト構造です。

賃貸で借りる場合、これらの維持費はオーナーが負担する管理費を通じて、最終的に賃料・共益費に反映されます。「プール付きだと管理費は平均いくら」という公的統計は存在しないため、個別物件ごとに共益費と賃料のバランスを確認するのが正解です。賃料・共益費と初期費用をトータルでどう判断するかは「【2026年版】賃料と初期費用のバランスの考え方」でも詳しく解説しています。

ジム付きなら会費はいくら浮く?費用対効果の考え方

ジム付きマンション(当社調べで180棟)の分かりやすいメリットは、外部ジムの会費が不要になり得ることです。都心のフィットネスクラブや24時間ジムの月会費は概ね月1万円前後が目安とされ、入会時には登録料等で6,000円程度かかるのが一般的です(フィットネス系メディア各社の相場解説より)。

単純計算では、無料で使えるジム付き物件なら年間12万円前後+入会費相当が実質的に浮く(無料利用の場合)ことになります。ただし物件によってはジム・プールの利用が有料だったり、予約制・営業時間の制限があったりするため、「無料か有料か」は内見時に必ず確認してください。

もう一つ見逃せないのが継続のしやすさです。同じ建物内に設備があることで「仕事帰りに寄る」ハードルが下がり、運動が続けやすいという入居者の声は賃貸情報メディアでも紹介されています。「会費の節約」より「移動ゼロで習慣化できる」ことを価値として選ぶ方が満足度は高い、というのが仲介現場での実感です。

失敗しない選び方——内見時のチェックリストと注意点

当社が共用施設を確認したタワーマンション443棟のうち、プール付きは36棟です。そのため候補は限られ、1件ごとの見極めが重要になります。仲介の現場では、共用施設の「有無」だけ確認して、利用ルールを確認せずに入居を決めてしまうご相談者も少なくありません。入居後のミスマッチを防ぐため、次の点を内見・申込前に必ず確認しましょう。

・利用料の有無:ジム・プール・ゲストルームが無料か、都度課金か、月額登録制か
・営業時間と予約制:早朝・深夜に使えるか、プールやゲストルームは予約制か
・ゲスト利用の可否:同伴者やゲストが使えるか、その料金
・混雑状況:利用が集中する時間帯(平日夜・週末)の実態
・タオル・ロッカー等の運用:手ぶらで使えるか

あわせて、次の2つの構造的な注意点も知っておくべきです。

第一に、共用施設は使わなくなっても負担は続くこと。維持費は利用頻度に関係なく全住民で分担するため、「時間がなくて結局プールに行かなくなった」場合でもコスト負担は変わりません(マネーポストWEB・2024年6月24日)。実際、キッズルームが入居者の子どもの成長とともに使われなくなり用途変更された事例も報告されており、共用施設の見直し・用途変更の動きは今後も出てくると考えられます。

第二に、将来の管理費・修繕積立金の上昇リスクです。タワーマンションは高層用エレベーターやジムなど共用設備が多く、修繕コストが膨らみやすい構造が指摘されています。一方で、大和ライフネクストの研究所の調査(2021年)では、共用部分が充実しているタワマンほど大規模修繕に備えて多額の積立金を確保している傾向も示されており、「施設が豪華か」より「維持する体制とお金の裏付けがあるか」が物件の良し悪しを分けます。なお、共用施設の充実がそのまま資産価値を押し上げるという定量的な根拠は確認されておらず、立地や管理運営の健全性のほうが重要というのが専門メディアの主流の見方です。賃貸で借りる分には値上げの直接の影響は限定的ですが、更新時の賃料改定や建物管理の質として跳ね返る可能性は頭に入れておきましょう。

東京23区・プール付きマンションの主な物件一覧

「結局どの建物にプールがあるのか」を知りたい方のために、当社の豪華設備データベースに登録されているプール付きマンションの主な物件をまとめました。物件名をタップすると、当社の物件ページ(現在の募集・共用施設の詳細)に移動できます。

出典:リテラ調べ(自社データベース、2026年11月時点)。共用施設の内容・利用条件は変わることがあるため、最新の募集状況や利用ルールは各物件ページ、またはお問い合わせでご確認ください。上記のほかにもサービスアパートメントや低層レジデンスなどプール付きの住まいはあり、非公開の募集もあります。

よくある質問(FAQ)

Q1. 東京でプール付きの賃貸マンションはどのくらいありますか?
A. 当社データベースでは、人力整備した共用施設DB443棟のうちプール付きは36棟です(リテラ調べ(自社データベース、2026年11月時点・東京23区の募集中物件))。大手ポータルの特集でも東京都全体で81〜100件程度の掲載(いずれも中古売買物件の掲載数・2026年11月4日閲覧時点)にとどまる希少カテゴリのため、条件が合う募集が出たら早めに動くのが鉄則です。

Q2. プールやジムは無料で使えますか?
A. 物件によります。住民は無料という物件が多い一方、月額登録制・都度課金・予約制の物件もあります。契約前に利用料・営業時間・予約ルールを必ず確認してください。

Q3. 共用施設が多いと管理費・共益費は高くなりますか?
A. 構造的には高くなります。全国平均の管理費は月17,103円(国交省・令和5年度マンション総合調査、充当額含む)ですが、プール等の水を使う施設は維持費が特に重く、年間数千万円に達する例も報じられています。賃貸ではこれが共益費や賃料に反映されます。

Q4. サウナやスパ(大浴場)付きのマンションもありますか?
A. あります。当社データベースではスパ・大浴場付きが44棟、サウナ付きが56棟です(リテラ調べ(自社データベース、2026年11月時点・東京23区の募集中物件))。プール(36棟)より少し選択肢が多い程度の希少カテゴリです。

Q5. 使わない共用施設の費用も払うことになりますか?
A. はい。維持費は利用頻度に関係なく全住民(賃貸では賃料・共益費を通じて入居者)が分担します。「本当に使うか」を基準に物件グレードを選ぶことが、満足度の高い住まい選びにつながります。

まとめ——実数を知ったうえで、賢く選ぶ

最後に要点を整理します。

・東京のプール付きマンションは23区で当社調べ36棟、ジム付きは180棟。スパ・大浴場44棟、サウナ56棟(リテラ調べ(自社データベース、2026年11月時点・東京23区の募集中物件))
・プール・スパなど水を使う施設は維持費が重く、管理費(賃貸では共益費・賃料)に反映される
・ジム付きなら外部ジム会費(月1万円前後)が浮き得るが、無料か有料かは物件ごとに要確認
・「施設の豪華さ」より「利用ルールと維持体制」で選ぶのが失敗しないコツ

プール付き36棟・ジム付き180棟という実数を把握している仲介会社は多くありません。当社は東京23区36,489棟・137,019部屋のデータベースと、443棟を人力で整備した共用施設DBをもとに、「プールは必須」「ジムとサウナがあれば良い」といった細かなご要望にも実数ベースでご提案できます。タワマンの共用部全般の基礎知識は「【2026年版】タワマン共用部の施設ガイド」もあわせてどうぞ。

プール・ジム付きマンションをお探しの方は、ぜひお問い合わせフォームからお気軽にご相談ください。ご希望条件に合う募集中の物件を、最新のデータベースからピックアップしてご紹介します。

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リテラ株式会社　代表取締役　加藤 圭一郎

2013年12月、東京都中央区銀座にて、リテラ株式会社を創業。創業前から不動産業界に身を置き、宅地建物取引士として14年のキャリアを誇る。 東京都心を中心に不動産の売買、賃貸、管理並びに仲介、斡旋業務を手掛けている。 また、引っ越しをもっと気軽にすることをコンセプトとした都心の高級賃貸マンションの情報サイト「Litera Properties」の運営をはじめ、不動産に付随した幅広いサービスを展開している。

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