公開日 2026-11-04

賃貸の保証会社の審査は、いまや入居契約のほぼ必須の関門です。業界資料では賃貸契約の9割超(2023年時点)が保証会社を利用しているとされ、連帯保証人を立てる契約のほうが珍しくなりました。「審査で何を見られるのか」「保証料はいくらか」「落ちたらどうすればいいのか」——この記事では、東京のタワーマンション・高級賃貸を専門に仲介するリテラ株式会社が、保証会社の仕組み・分類・費用・審査基準・通らない時の対処法を2026年時点の情報で解説します。当社データベース(東京23区のタワーマンション606棟・募集中4,408部屋)から逆算した「審査に必要な年収の実数」も紹介します。

先に結論です。審査で見られるのは主に「家賃と収入のバランス(年収は家賃の36倍が一般的な目安)」と「過去の滞納・信用情報」の2つ。落ちても、系統の違う保証会社を使える物件に切り替えれば通るケースが多いです。順に見ていきましょう。

賃貸保証会社とは?審査の仕組みと流れ

賃貸保証会社(家賃債務保証会社)は、入居者が家賃を滞納した際に大家さんへ家賃を立て替え払いする会社です。かつては親族の連帯保証人を立てるのが一般的でしたが、現在は保証会社の利用が標準になり、業界資料では利用割合は9割超(2023年時点)、市場規模は約2,500億円(2024年時点の推計)とされます。

重要なのは、どの保証会社を使うかは物件側(大家・管理会社)が指定するもので、入居者は基本的に選べないという点です。つまり「審査の緩い保証会社を探す」のではなく、「希望条件に合い、かつ通りやすい保証会社を使っている物件を探す」のが実務の考え方になります。

審査の流れは、①入居申込書の提出 → ②保証会社の審査(必要に応じて本人確認の電話)→ ③管理会社・大家の審査 → ④契約、が基本形です。なお国土交通省には「家賃債務保証業者登録制度」(2017年10月施行の任意登録制度・登録の有効期間5年)があり、一定の要件を満たした業者が登録されています。任意制度のため未登録でも営業できますが、業者選びの安心材料の一つになります。

保証会社の3分類|信販系・協会系(LICC等)・独立系

保証会社は一般に次の3系統に分類され、どの系統かで「審査に使われる情報」と「厳しさ」が大きく変わります。自分がどの系統で落ちやすいかを知ることが、対策の出発点です。

信販系はクレジットカード審査に近く、過去のカード・ローンの延滞や債務整理があると通りにくくなります。協会系の代表格であるLICC(一般社団法人 全国賃貸保証業協会・2009年設立)は、加盟社が立て替え払い(代位弁済)の情報を共有するデータベースを2011年から運用しており、過去に家賃滞納で保証会社に立て替えられた履歴があると、別の加盟社でも共有されます。独立系は自社基準のため柔軟ですが、会社ごとの差が大きいのが実情です。なお「協会系の一部も信用情報を参照している」との指摘もあり、系統はあくまで目安と考えてください。

保証会社の費用|初回保証料と更新料の相場

保証料は会社とプランによって幅がありますが、一般的な水準は次の通りです。

たとえば家賃8万円・2年間の試算では、プランによって総負担が7万〜10万円程度と大きな幅が出るという比較例があります。ただし前述の通り保証会社とプランは物件側が指定するため、入居者が「安い保証会社」を選ぶことは基本的にできません。初期費用を比較する際は、敷金・礼金だけでなく保証料まで含めた総額で見るのがポイントです。

審査で見られる項目と審査日数

審査の中心は「支払い能力」と「過去の履歴」です。具体的には次の項目が見られます。

・収入と家賃のバランス:年収が家賃の36倍以上(=家賃が月収の3分の1以下)が通過の一般的な目安。家賃8万円なら月収24万円程度が基準です。手取りベースなら3分の1まで、余裕を見るなら4分の1以下が安全とされます。
・雇用形態・職業・勤続年数:正社員・公務員は有利、無職・転職直後・フリーランス初年度・アルバイトなどは不利に働きやすい属性とされます。
・信用情報(信販系):クレカ・ローンの延滞、債務整理、強制解約、携帯端末の分割払いの滞納など。
・家賃滞納・代位弁済歴(協会系):LICC等の加盟社間データベースで共有されます。
・その他:本人確認の電話がつながるか、申込書の不備・虚偽、内見時の言動、緊急連絡先の有無。

信用情報について補足すると、信販系が照会するのはCIC・JICCといった信用情報機関です。CIC・JICC・全国銀行個人信用情報センター(KSC)の間には延滞や代位弁済などの情報を相互に交流する仕組みがあるため、「カードの延滞はあるがローンは組んでいないから大丈夫」とは言い切れません。心当たりがある方は、CIC・JICCへ自分の信用情報の開示請求ができるので、申込前に確認しておくと無駄な審査落ちを避けられます。

審査日数は一般に3〜7日程度。追加書類や連帯保証人の確認が入ると1〜2週間かかることもあり、申込から入居までは10〜14日が目安です。必要書類は物件や保証会社により異なりますが、一般に本人確認書類(運転免許証など)と収入証明(源泉徴収票など。自営業・フリーランスは確定申告書など)が基本です。ほかに書類を求められる場合もあるため、詳細は申込先の不動産会社に確認してください。

本人確認の電話は、一般に「申込書の記載内容と相違がないか」の確認が中心とされます。新しく何かを試されるわけではないため、申込書の控えを手元に置いて落ち着いて答えれば十分です。また審査結果の連絡は、申込先の不動産会社(仲介会社・管理会社)経由で届くことが多いとされ、否決の場合にその理由が詳しく開示されることは一般に少ないとされます。仲介の現場では「本人確認の電話に出られず審査が止まっていた」という相談が意外に多く、申込後数日は知らない番号からの着信にも出られるようにしておくことをおすすめします。

審査に通らない主なケースと対処法

落ちる原因は、おおむね次の5つに集約されます。

①信販系で信用情報に傷がある(延滞・債務整理・携帯分割の滞納等)
②協会系で過去の家賃滞納・代位弁済歴がある
③収入基準の未達(家賃が月収の3分の1超)
④雇用形態・勤続の問題(無職・転職直後・フリーランス初年度等)
⑤申込内容の不備・虚偽、電話連絡が取れない、態度の問題

対処法は原因別に考えます。

1. 系統の違う保証会社で再挑戦する
信販系で落ちても、信用情報を基本的に照会しない協会系・独立系なら通る可能性があります。独立系同士でも会社が違えば結果が変わることがあります。ただし保証会社は物件ごとに決まっているため、実務上は「通りやすい保証会社を使える物件に変える」=物件変更とセットになります。不動産会社に事情を正直に伝え、候補を絞ってもらうのが近道です。仲介の現場でも、落ちた理由の心当たりを共有いただけたお客様ほど、2回目の審査がスムーズに通る傾向があります。

2. 家賃・条件を見直す
家賃を下げて「年収36倍」の基準内に収めるのが確実です。新築・築浅・高級物件ほど審査が厳しい傾向があるため、収入基準がぎりぎりの場合は、同じエリアで築年数を少し広げる、駅距離を1〜2分妥協するなど、家賃を1〜2割抑えられる条件の緩め方から検討するのが現実的です。希望条件の優先順位を整理したうえで申し込み先を決めましょう。

3. 預貯金審査を使う
無職・退職直後・高齢の方などは、預貯金残高で支払い能力を示す「預貯金審査」という方法があります。目安は家賃の2年分(24ヶ月分)以上。家賃10万円なら240万円程度で、3年分あればより確実とされます。書類は残高証明書か通帳コピーで、残高証明書は取得に日数がかかるため早めの準備が必要です。ただし預貯金審査に対応する物件は全体の1割前後ともいわれ、多くはありません。

4. その他の選択肢
保証会社不要・管理会社審査のみの物件も数は少ないながら存在します。信用情報に心当たりがある場合は、CIC・JICCに開示請求して事前に自分で確認することもできます。連帯保証人の追加、法人名義での契約、同居人との収入合算などが使えるケースもありますが、可否は物件により分かれるため、申込前に仲介会社へ相談してください。

タワーマンション・高級賃貸の審査は何が違う?

タワーマンションや高級賃貸は、仲介の現場の感覚ではほぼすべての物件で保証会社の利用が必須で、新築・築浅・高級物件ほど審査が厳しい傾向があります。家賃30万円の部屋なら、36倍基準で年収1,080万円が一つの目安。住居費を収入の25%以内に抑える考え方なら年収約1,440万円という試算もあります。年収と家賃の詳しい関係は「タワマンの家賃は年収いくらから狙えるかを解説した記事」をご覧ください。

では、実際のタワマンの家賃水準で審査基準を逆算するとどうなるか。当社データベースに登録された東京23区のタワーマンション(20階建以上)606棟・募集中4,408部屋の間取り別賃料中央値(管理費除く)から、「年収は家賃の36倍」の目安で必要年収を計算すると次の通りです(出典:リテラ調べ(自社データベース、2026年11月時点・東京23区の募集中物件))。

たとえばタワマン1LDKの賃料中央値は28.0万円。36倍基準なら必要年収は約1,008万円で、「タワマンの審査」は収入面だけ見てもこの水準から始まるのが実態です。あわせて、管理費の記載があるタワマン2,871件の管理費中央値は1.5万円(同出典)。初回保証料や月額型の保証料は総賃料(家賃+管理費等)を基準に計算されるのが一般的なため、家賃単体ではなく総額ベースで資金計画を立てることをおすすめします。

高額帯の審査には実務上のコツがあります。たとえば経営者やフリーランスの方は、節税の結果として申告所得と実際の支払い能力が乖離しやすく、どの書類をどう揃えて出すかで審査結果が変わることが珍しくありません。会社の決算書や預貯金を補強材料にする、あるいは法人名義での契約に切り替えるのも有効な選択肢で、詳しくは「賃貸の法人契約の流れと必要書類のガイド」で解説しています。また、管理会社ごとに使う保証会社の傾向(癖)があるため、高額帯の審査に慣れた仲介会社に最初から相談するほうが、落ちてから動くより結果的に早く決まります。外国籍の方の審査については「外国人の方向け・東京の賃貸審査ガイド」も参考にしてください。

賃貸保証会社の審査に関するFAQ

Q1. 審査にはどのくらい日数がかかりますか?
A. 一般に3〜7日程度です。追加書類の提出や連帯保証人の確認が入ると1〜2週間かかることもあります。急ぎの場合は、書類を事前に揃え、本人確認の電話にすぐ出られるようにしておくと短縮できます。

Q2. 保証会社は自分で選べますか?
A. 基本的に選べません。物件ごとに大家・管理会社が保証会社とプランを指定します。審査に不安がある場合は「通りやすい保証会社を使っている物件」を仲介会社に絞ってもらうのが現実的です。

Q3. 一度審査に落ちたら、他の物件も全部落ちますか?
A. そうとは限りません。信販系で落ちても協会系・独立系なら通る可能性があり、独立系同士でも会社が違えば結果が変わることがあります。ただし協会系(LICC等)の加盟社間では滞納・代位弁済情報が共有されるため、同じ系統では同じ理由で落ちやすくなります。

Q4. 無職でも審査に通る方法はありますか?
A. 預貯金残高で支払い能力を示す「預貯金審査」があります。目安は家賃の2年分以上の残高です。ただし対応物件は限られるため、対応可能な物件を知る仲介会社への相談が近道です。

Q5. 保証料は毎年かかりますか?
A. 多くの会社で初回保証料(総賃料の50〜100%または定額2万円〜)に加え、年1回1万〜2万円程度または総賃料の10%程度の更新保証料がかかります。毎月総賃料の1〜2%を上乗せする月額型もあり、プランによって総負担は変わります。

Q6. 過去の滞納歴や信用情報の傷は何年残りますか?
A. 信販系が照会するCICでは、クレジット情報(延滞・保証履行・破産などの異動情報を含む)は契約期間中および契約終了後5年間保有されます(CIC公式サイト)。協会系(LICC等)で共有される滞納・代位弁済の情報も、退去(契約終了)から5年、滞納があった場合は債務の消滅から5年を目安に残るとする解説があります。おおむね「約5年」が目安で、期間を過ぎれば過去の履歴が審査に与える影響は薄れていきます。

まとめ|審査は「仕組みを知って物件を選ぶ」が近道

賃貸保証会社の審査のポイントをまとめます。

・保証会社の利用は賃貸契約の9割超(2023年時点)とされ、ほぼ必須の関門
・系統は信販系・協会系(LICC等)・独立系の3つで、見られる情報と厳しさが異なる
・収入の目安は「年収が家賃の36倍以上」。タワマン1LDK中央値28.0万円なら必要年収は約1,008万円(リテラ調べ(自社データベース、2026年11月時点・東京23区の募集中物件))
・費用は初回が総賃料の50〜100%(または定額2万円〜)+更新料が一般的
・落ちたら「系統の違う保証会社を使える物件への変更」「家賃の見直し」「預貯金審査」で立て直せる

タワーマンション・高級賃貸は保証会社がほぼ必須のうえ、家賃が高いほど審査のハードルも上がります。一方で、書類の揃え方や契約名義の工夫、管理会社ごとの保証会社の傾向を踏まえた物件選びで、結果は大きく変わります。リテラ株式会社は東京のタワーマンション・高級賃貸を専門に、高額帯の審査を数多くサポートしてきました。「審査に通るか不安」という段階からのご相談も歓迎です。お気軽にお問い合わせください。

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リテラ株式会社　代表取締役　加藤 圭一郎

2013年12月、東京都中央区銀座にて、リテラ株式会社を創業。創業前から不動産業界に身を置き、宅地建物取引士として14年のキャリアを誇る。 東京都心を中心に不動産の売買、賃貸、管理並びに仲介、斡旋業務を手掛けている。 また、引っ越しをもっと気軽にすることをコンセプトとした都心の高級賃貸マンションの情報サイト「Litera Properties」の運営をはじめ、不動産に付随した幅広いサービスを展開している。

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