公開日 2026-11-04

「定期借家だから」という理由だけで、タワーマンションを候補から外していませんか?実は当社データベースで東京23区のタワーマンション(20階建以上)の募集中物件を集計したところ、契約形態の記載がある4,407件のうち2,908件、実に66.0%が定期借家でした(リテラ調べ(自社データベース、2026年11月時点・東京23区の募集中物件))。23区全体(非タワー含む)の定借率20.0%と比べても突出した数字で、「定期借家NG」で探すと、タワマンの3件に2件が最初から選択肢から消えてしまう計算になります。
この記事では、東京のタワーマンション・高級賃貸を専門に仲介するリテラが、定期借家と普通借家の違い、タワマンに定期借家が多い理由、契約前に必ず確認すべきポイントを、自社の一次データと借地借家法の条文に基づいて解説します。

【自社調べ】タワーマンションの66%は定期借家という事実

まず結論です。東京23区のタワーマンションの募集は66.0%が定期借家。23区全体の20.0%の3倍以上で、タワマン探しにおいて定期借家はもはや「例外」ではなく「多数派」です。

出典:リテラ調べ(自社データベース、2026年11月時点・東京23区の募集中物件)。契約形態(定期借家/普通借家)の記載がある部屋を母数としています。

国土交通省の住宅市場動向調査ベースでは、三大都市圏の民間賃貸の新規契約に占める定期借家の割合は数%程度(2〜4%台)で推移してきました。また民間調査でも、東京23区の賃貸マンションにおける定期借家の割合は近年上昇傾向にあると報告されています。しかし、「タワーマンションに限ると3件に2件が定期借家」という区別・建物種別の実数データは、公的統計や大手ポータルでは見当たりません(2026年11月時点・当社調べ)。当社データベースだからこそ出せる一次データです。

区別に見ると、さらに興味深い傾向が見えてきます。

出典:リテラ調べ(自社データベース、2026年11月時点・東京23区の募集中物件)。タワマンで母数100件以上の区のみ掲載。

最も高い荒川区は89.2%、最も低い江東区でも46.3%。江東区が相対的に低い背景には、湾岸エリアで供給棟数が多く賃貸目的の部屋も多いことがあるのではないかと考えられます(当社の仮説です)。いずれにせよ、掲載9区のうち8区で定期借家が過半数(56%超)、最も低い江東区でも46.3%とほぼ半数。タワマンを探すなら、定期借家の正しい知識は「あれば安心」ではなく「必須」です。

定期借家とは?普通借家との違いを借地借家法38条から解説

定期借家(定期建物賃貸借)は、借地借家法第38条に定められた契約形態で、2000年3月1日に施行された制度です。最大の特徴は、契約の更新がなく、期間満了で契約が確定的に終了すること。住み続けたい場合は「更新」ではなく、いったん契約を終了させた上で新しい契約を結び直す「再契約」が必要で、再契約するかどうか・どんな条件にするかは貸主の判断に委ねられます。

参考:借地借家法第38条(e-Gov法令検索)

借主保護の仕組みも押さえておきましょう。貸主は契約前に、「更新がなく期間満了により終了する」ことを記載した書面(契約書とは別の書面)を交付して説明する義務があり、この事前説明がなかった場合、「更新がない」という定め自体が無効になり、普通借家として扱われます(38条5項)。また、期間1年以上の契約では、貸主は期間満了の1年前から6か月前までの間に「終了通知」を出さなければ、期間満了を借主に主張できません(38条6項)。中途解約の保護(7項)や終了通知のルール(6項)について借主に不利な特約は無効です(8項)。

なお、古い解説記事では終了通知を「38条4項」、中途解約を「38条5項」と書いているものがありますが、これは法改正前の項番号です。現行法ではそれぞれ6項・7項にあたります。

なぜタワマン・分譲賃貸に定期借家が多いのか

タワーマンションは分譲マンションが中心で、貸主の多くは一部屋を所有する個人オーナーです。仲介の現場でオーナー様から伺う「定期借家で貸したい理由」は、おおむね次の3つに集約されます。

1. 転勤・海外赴任の間だけ貸したい:数年で戻る予定があるなら売却せず賃貸に出すケースが多く、帰任時に確実に自宅へ戻るには、期間満了で確定的に終了する定期借家が適しています。普通借家だと正当事由がない限り戻ってもらえないためです。
2. 将来の自己使用・売却に備えたい:タワマンは資産価値が高く、売却のタイミングを契約に縛られたくないオーナーが、空室で持つより定期借家で貸しながら時期を選ぶ、という選択をします。
3. 再契約時に条件を見直したい:定期借家なら再契約のタイミングで新しい賃料を提示しやすく、相場上昇局面に対応できます。

つまりタワマンの定期借家は「物件に問題があるから」ではなく、オーナー側の資産管理の事情によるものです。実際、民間調査では定期借家の平均募集家賃が普通借家を上回るというデータもあり、これは定期借家が分譲賃貸やタワマンなどグレードの高い物件に多く付くことの裏返しといえます。当社の66%という数字とも整合する傾向です。

分譲マンションを借りる際の注意点は「分譲賃貸のデメリット5つ」でも詳しく解説しています。

定期借家の契約前に確認すべき5つのポイント

仲介の現場では、「定期借家と知らずに申し込んで直前に迷う」よりも、内見前に次の5点を確認しておくだけで、入居後のミスマッチの大半は防げます。

① 再契約の可否・条件の記載
契約書や募集図面に「再契約型」「再契約可(協議の上)」などの記載があるかを確認します。長く住みたい人は、再契約を前提とした物件(再契約型)を選ぶのが基本です。また、借主の不安を和らげる手法として、あらかじめ再契約の保証(予約)を付けて募集する「再契約予約方式」がとられることもあります(全日本不動産協会の解説でも紹介されている方式です)。

② 契約期間と自分の居住予定の整合
期間2年の定期借家に「5年は住みたい」人が入ると、再契約の可否に生活が左右されます。逆に2〜3年で住み替える予定なら、実質的なデメリットはほとんどありません。

③ 終了通知の時期
期間1年以上の契約では、満了の1年前〜6か月前に貸主から終了通知が来ます。通知が来ない場合は管理会社に確認しましょう。

④ 再契約時の費用
再契約は「更新」ではないため、更新料の代わりに再契約事務手数料(相場は家賃1か月分程度、交渉で0.5か月分になる例も)がかかります。不動産会社が仲介に入る場合は仲介手数料、保証会社を利用している場合は保証契約の継続費用が別途かかることもあります。

⑤ 賃料改定特約の内容
定期借家では賃料改定の特約が有効で、賃料増減請求権が排除されます(38条9項)。再契約時の賃料がどう決まるかも含めて確認しておくと安心です。

特に①の「再契約型かどうか」は、募集図面に書かれていないことも多い項目です。当社では申込前に貸主側へ再契約の方針を確認するようにしています。

定期借家を理由に避けるのは、もったいない

ここまでの内容を踏まえると、「定期借家だから」という理由だけでタワマンを避けるのは機会損失が大きいといえます。

理由1:選択肢が3分の1になってしまう
当社データのとおり、23区タワマンの66.0%は定期借家です。定借NGで探すと、候補は実質3分の1に減ります。希望の駅・予算・間取りの物件が見つからない方の条件を伺うと、「定期借家を外していた」というケースが少なくありません。

理由2:借主保護の仕組みがある
「一度入ったら縛られて出られない」は誤解です。居住用で床面積200㎡未満なら、転勤・療養・介護などやむを得ない事情があるとき、申入れから1か月で中途解約できます(38条7項)。事前説明書面がなければ定期借家の定め自体が無効になるなど、制度として借主側の手当てがされています。

理由3:条件交渉の余地が生まれることがある
統計上、「定期借家だから家賃が安い」と一概にはいえません(むしろ平均ではハイグレード物件に多い分、定借の方が高いという調査もあります)。ただ仲介の現場の経験則としては、同じような物件・条件で比べたとき、更新保証がない分、賃料やフリーレントの相談に応じてもらいやすいケースがあるのは事実です。特にオーナーの転勤時期が決まっていて「期日までに決めたい」事情がある募集では、交渉余地が生まれやすくなります。初期費用を抑えたい方は「礼金なしのタワーマンションは31%という当社調査」も参考にしてください。

また、転勤者の多いタワマンでは法人名義の契約も一般的です。会社の借り上げで住む場合の流れは「賃貸の法人契約ガイド」で解説しています。

定期借家とタワーマンションに関するFAQ

Q1. 定期借家は更新できないと聞きました。住み続けることはできないのですか?
A. 「更新」はありませんが、貸主と合意すれば「再契約」によって住み続けられます。再契約を前提とした「再契約型」の募集も多く、確認すべきは再契約の可否と条件です。ただし再契約するかどうかは貸主の判断なので、確実に長く住みたい場合は普通借家か再契約型の物件を選びましょう。

Q2. 定期借家は途中で解約できますか?
A. 居住用で床面積200㎡未満の建物なら、転勤・療養・親族の介護などやむを得ない事情で住み続けられなくなったとき、借主から中途解約を申し入れでき、申入れから1か月の経過で契約が終了します(借地借家法38条7項)。これに反する借主に不利な特約は無効です。加えて、契約で独自の解約条項が定められている場合はそれに従います。

Q3. 定期借家は家賃が安いって本当ですか?
A. 統計的には裏付けられていません。むしろ民間調査では定期借家の平均募集家賃の方が高いという結果もありますが、これは定借が分譲賃貸・タワマンなどグレードの高い物件に多いためです。同条件の物件同士なら、貸主の事情によっては賃料や条件の相談がしやすいことがある、という程度に考えるのが実態に近いです。

Q4. 契約時に「定期借家の説明」がなかった場合はどうなりますか?
A. 貸主は契約前に、更新がなく期間満了で終了する旨を記載した書面(契約書とは別)を交付して説明する義務があります。この説明がなければ「更新がない」という定めは無効となり、普通借家として扱われます(38条5項)。

Q5. 期間満了が近いのに貸主から何も連絡がありません。
A. 期間1年以上の契約では、貸主は満了の1年前から6か月前までの間に終了通知をしなければ、期間満了での終了を借主に主張できません(38条6項)。通知が来ない場合は再契約の意向も含めて管理会社に確認するのが実務的です。

まとめ|定期借家を正しく知れば、タワマンの選択肢は3倍になる

東京23区のタワーマンションは66.0%が定期借家(リテラ調べ(自社データベース、2026年11月時点・東京23区の募集中物件))。定期借家を避けるのではなく、「再契約の可否・期間・費用」を確認して選ぶことが、タワマン探しの成功率を大きく左右します。

・タワマンの定借率66.0%は23区全体(20.0%)の3倍以上。区別では荒川89.2%〜江東46.3%
・定期借家は期間満了で終了。住み続けるには「再契約」が必要で、可否・条件は貸主次第
・事前説明書面・終了通知・中途解約(38条7項)など借主保護の仕組みもある
・2〜3年スパンで住む人には実質的なデメリットが小さく、選択肢は3倍に広がる

リテラは東京のタワーマンション・高級賃貸を専門に仲介しており、定期借家の再契約条件の確認や貸主側との交渉も日常的に行っています。「この物件、定借だけど大丈夫?」という段階のご相談もお気軽にお問い合わせください。

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リテラ株式会社　代表取締役　加藤 圭一郎

2013年12月、東京都中央区銀座にて、リテラ株式会社を創業。創業前から不動産業界に身を置き、宅地建物取引士として14年のキャリアを誇る。 東京都心を中心に不動産の売買、賃貸、管理並びに仲介、斡旋業務を手掛けている。 また、引っ越しをもっと気軽にすることをコンセプトとした都心の高級賃貸マンションの情報サイト「Litera Properties」の運営をはじめ、不動産に付随した幅広いサービスを展開している。

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