公開日 2026-11-04

駅直結のタワーマンションを東京で借りたい——そう考えたとき、まず気になるのは「駅直結・駅近は実際いくら高いのか」ではないでしょうか。本記事では、東京のタワーマンション・高級賃貸を専門に仲介するリテラ株式会社が、自社データベース(東京23区のタワーマンション606棟・募集中4,408部屋)から集計した駅徒歩分数帯別の家賃データを公開します。大手ポータルサイトには載っていない一次データです。

先に結論からお伝えします。

東京23区のタワーマンションは、募集中物件の50.0%が駅徒歩5分以内。1LDK家賃の中央値は徒歩分数帯によって月25.6万円〜30.0万円と、最大で月4.4万円の差があります(リテラ調べ)。

そのうえで、「駅直結=改札まで1分」とは限らないことや駅直結ならではの意外な注意点を仲介の現場目線で解説し、Web上で実在を確認できた東京の駅直結タワーマンション5棟を第4章で具体的に紹介します。

タワーマンションの50.0%は駅徒歩5分以内【自社データ】

まず、東京23区のタワーマンション(20階建以上)が、どれくらい駅の近くに建っているかを見てみましょう。当社データベースの募集中4,399部屋(徒歩分数の記載がある部屋が母数)を、最寄駅までの徒歩分数帯で分けた件数が次の表です。

出典: リテラ調べ(自社データベース、2026年11月時点・東京23区の募集中物件)

徒歩5分以内を合計すると2,200件。つまり東京23区のタワーマンションは、募集中物件のちょうど50.0%が駅徒歩5分以内です。タワーマンションは駅前再開発と一体で建てられることが多く、「タワマンを選ぶこと」が実質的に「駅近を選ぶこと」になっている実態が、数字にもはっきり表れています。

逆に言えば、徒歩11分以上のタワーマンションは551件。母数4,399件に対する単純計算で約12.5%(551件÷4,399件)です。「タワマンなのに駅から遠い」物件は少数派で、だからこそ家賃が相対的に抑えられている——これが次章のデータにつながります。

徒歩分数帯別の1LDK家賃データ|駅に近いほど高い?

では、駅からの近さは家賃にどれくらい反映されているのでしょうか。同じく当社データベースから、タワーマンション1LDKの賃料中央値を徒歩分数帯別に集計しました。

出典: リテラ調べ(自社データベース、2026年11月時点・東京23区の募集中物件)

ポイントは2つあります。

(1)徒歩2〜3分帯と11分以上では月約4万円の差
最も高い徒歩2〜3分(30.0万円)と徒歩11分以上(25.6万円)の差は月4.4万円(30.0万円−25.6万円)、単純計算で年間約53万円(4.4万円×12ヶ月)。不動産業界では古くから「駅から1分遠ざかるごとに家賃が約1,000円下がる」という経験則が語られますが、これは主に単身向け低価格帯の目安です。賃料水準の高いタワーマンションでは、徒歩分数帯ごとの差がそれよりはるかに大きく出る——これが当社データからわかる実態です。

(2)「徒歩1分以内」が最高値ではない
意外に思われるかもしれませんが、当社データでは徒歩1分以内(27.6万円)より徒歩2〜3分(30.0万円)・4〜5分(29.5万円)の方が中央値は高くなっています。ただしこれは「駅前すぎると安くなる」と断定できるものではありません。徒歩1分以内の物件は湾岸エリアなど特定の立地・物件構成に偏っている可能性があり、あくまで「2026年11月時点の当社データではこういう傾向が出た」という一次情報としてご覧ください。それでも「駅1分=無条件に最高値、ではない」という事実は、予算配分を考えるうえで価値のある材料のはずです。

エリア別の家賃水準も知りたい方は、東京23区タワーマンションの家賃相場ランキング(2026年版)をあわせてご覧ください。

「駅徒歩◯分」表示のルール|駅直結でも改札まで遠いことがある

徒歩分数のデータを正しく読むために、不動産広告の「駅徒歩◯分」がどう計算されているかを押さえておきましょう。

・道路距離80m=徒歩1分で換算
不動産の表示に関する公正競争規約により、徒歩時間は道路距離80mを1分として計算します。80m未満の端数は切り上げ(道路距離100mなら「2分」)で、どんなに駅に近くても最低「1分」と表示されます。

・起点は「建物の出入口」、終点は「駅の最寄り出入口」
2022年9月施行の規約改正で、マンション側の起点は建物の出入口とすることが明文化されました。一方、駅側は最寄りの出入口までを測るのが通例で、出入口から改札・ホームまでの移動時間は徒歩表示に含まれません。

・大深度の駅では「表示1分、ホームまで5分超」も
たとえば都営大江戸線の六本木駅はホームが地下約42mにある日本一深い地下鉄駅で、地上出入口からホームまで5分以上かかることがあります。また大規模タワーマンションでは駅に最も近い敷地入口から測るため、エントランスやエレベーター待ちを含めると、自室玄関から駅までの体感時間は表示よりかなり長くなりがちです。

「駅直結」「徒歩1分」という表示は、改札やホームまでの近さを保証するものではない——これが本記事でいちばんお伝えしたい注意点です。仲介の現場では、駅直結物件の内見時に「エントランスから改札、できればホームまで実際に歩いて時間を計ってください」とご案内しています。朝の通勤を想定するなら、この実測がいちばん確実です。

東京の駅直結タワーマンション|実在する代表例

「駅直結」をうたうタワーマンションのうち、Web上の公開情報で駅直結であることを確認できた東京の代表例を紹介します(2026年11月時点の当社調査)。

Brillia Tower 池袋は豊島区役所新庁舎・商業施設との一体開発、パークタワー勝どきはミッド1,121戸・サウス1,665戸の大規模再開発、白金タワーは複合再開発「白金アエルシティ」の中心棟です。
※各物件の概要は分譲時等の公開情報に基づきます。募集状況は時期により変わります。

駅直結物件が集まる勝どきエリアについては、当社データで比較した湾岸3駅(勝どき・月島・豊洲)では、最寄駅「勝どき」のタワーマンション平均賃料が38.7万円(437件)と最も高い水準です(月島38.0万円・274件/豊洲31.5万円・124件)。出典: リテラ調べ(自社データベース、2026年11月時点・東京23区の募集中物件)。駅直結・駅前再開発エリアの人気が賃料にもそのまま表れているかたちです。

駅直結タワーマンションの探し方|集積エリアから当たるのが近道
駅直結のタワーマンションはもともと数が限られます。しかも第3章の表示ルールのとおり、「駅直結」かどうかは徒歩分数からは判別できず、「徒歩1分」で絞り込んでも屋外を歩く物件が多数混ざるため、物件ごとの個別確認が必要です。探し方のコツは次の2つです。

(1)駅前再開発が行われたエリアから当たる
駅直結物件は駅前再開発・複合開発と一体で供給されるのが基本パターンです。上の表の5棟も、勝どき(大江戸線)・東池袋(有楽町線)・白金高輪(南北線・三田線)・日暮里(JR山手線ほか)と、いずれも再開発で生まれた物件です。特に勝どき駅周辺はパークタワー勝どきと勝どきビュータワーの複数棟が駅に直結しており、駅直結の選択肢が比較的多いエリアです。

(2)「どうつながっているか」まで確認する
一口に直結といっても、地下通路直結・ペデストリアンデッキ接続・地下街経由などの接続タイプがあり、雨の日の快適さや改札までの実距離が大きく変わります。仲介の現場では、「駅直結希望」のお客様には接続タイプと改札までの動線を確認したうえで物件をご紹介しています。募集が出るタイミングも限られるため、「この路線で駅直結」といったピンポイントの条件はお問い合わせフォームからご相談いただくのが確実です。

駅直結・駅近タワーマンションのメリット

家賃が高くても駅直結・駅近が選ばれ続けるのには理由があります。

・天候に左右されない通勤動線
雨や強風の日も傘なしで駅まで行ける動線は、毎日の通勤で効いてきます。仲介の現場でも、梅雨時や真夏・真冬には「雨に濡れずに駅まで行ける物件を」というご相談が目に見えて増えます。猛暑日にスーツで歩く時間が数分短いだけでも、体感の快適さは大きく違います。

・商業施設・サービスの利便性
駅直結物件は商業施設との複合開発が多く、買い物・飲食・クリニックなどが建物や駅ビル内で完結しやすいのが特長です。

・資産価値・賃貸需要の安定
交通利便性は時代や景気の影響を受けにくく、人口減少下でも駅周辺には人が集まり続けるとされています。賃貸で借りる側にとっても、「将来手放しやすい・貸しやすい物件は、賃貸でも退去時まで価値が落ちにくい人気物件」という意味で安心材料になります。

・夜道の安心感
駅への動線は夜間も人目があり、防犯カメラや24時間警備を備えた物件も多いため、帰宅が遅くなりがちな方にも選ばれています。

駅直結の意外な注意点4つ【仲介現場の経験則】

一方で、駅直結・駅近ならではの注意点もあります。内見前に知っておくと失敗を防げます。

注意点1: 「直結」でも改札までは実は遠いことがある
第3章で述べたとおり、徒歩表示は駅の出入口まで。大深度の地下鉄駅や大規模物件では、玄関からホームまでの実時間が表示の数倍になることもあります。内見時は必ずエントランス→改札→ホームを自分の足で歩いて計測してください。

注意点2: 騒音・振動は「住戸の向きと階数」次第
線路や駅に近い分、車両の走行音・ブレーキ音・駅アナウンスが気になるケースがあります。マンション側の防音対策でほとんど気にならない物件も多いため、窓を開けたとき・閉めたときの両方で確認を。仲介の現場では、駅側向きの住戸を検討されるお客様には平日朝のラッシュ時間帯と夜の2回、時間帯を変えた内見をおすすめしています。

注意点3: 低層部の商業施設による人流・プライバシー
低層部が商業施設の複合型は、建物周辺の人の出入りが多くなります。また住戸の向きによっては駅や隣接ビルから室内が見える場合があり、カーテンや階数選びで対処が必要です。来客用駐車場が確保しづらく料金も割高になりやすい点、駅機能が止まった際に帰宅困難者で周辺が混雑しやすい点も、長く住むなら頭に入れておきたいポイントです。

注意点4: 駅直結ならではのコスト上乗せ
駅直結物件は周辺の同等マンションより賃料が高くなる傾向があるのに加え、駅とつながるペデストリアンデッキや連絡通路の維持管理費が、管理費に上乗せされている場合があります。賃貸では管理費(共益費)として毎月の支払いに含まれる形になるため、家賃だけでなく管理費込みの総額で他物件と比較するのが現実的です。仲介の現場でも、駅直結物件のお客様には「月額総額と、その利便性に納得できるか」で判断いただくようご案内しています。

こうした確認項目を網羅したチェックリストはタワーマンション内見のチェックポイント25に、駅近以外も含めた弱点の全体像はタワーマンションのデメリット10|後悔しないための対策にまとめています。

よくある質問(FAQ)

Q1. 「駅直結」と「駅徒歩1分」はどう違いますか?
A. 「駅直結」は地下通路やペデストリアンデッキなどで駅と建物がつながっている状態を指し、屋外に出ずに駅へ行けるのが特長です。一方「徒歩1分」は道路距離80m以内という意味で、屋外を歩く場合も含みます。直結でも改札までの距離は物件ごとに大きく違うため、実測確認をおすすめします。

Q2. 駅直結・駅近タワーマンションの家賃はどのくらい高いですか?
A. 当社データ(東京23区・2026年11月時点)では、タワーマンション1LDKの中央値は徒歩2〜3分で30.0万円、徒歩11分以上で25.6万円と、月4万円以上の開きがあります。一般に言われる「1分あたり約1,000円」という目安より、タワーマンションの価格帯では差が大きく出る傾向です。

Q3. 騒音が心配です。駅直結はやめた方がいいですか?
A. 一概には言えません。防音性能や住戸の向き・階数によって体感は大きく変わり、対策が効いていてほとんど気にならない物件も多くあります。時間帯を変えて2回内見し、窓の開閉両方で確認するのが確実です。

Q4. 駅徒歩5分以内のタワーマンションは見つかりやすいですか?
A. 見つかりやすいです。当社データベースでは東京23区のタワーマンション募集中物件の50.0%が駅徒歩5分以内です。出典: リテラ調べ(自社データベース、2026年11月時点・東京23区の募集中物件)。駅近を優先しつつ、家賃を抑えたい場合は徒歩6〜10分(1LDK中央値27.3万円)まで広げると選択肢が1,648件と一気に増えます。

まとめ|徒歩分数のデータを味方に、納得の駅近選びを

最後に本記事の要点です。

・東京23区のタワーマンションは募集中物件の50.0%が駅徒歩5分以内(リテラ調べ)
・1LDK中央値は徒歩2〜3分30.0万円〜11分以上25.6万円。徒歩分数帯で月4万円超の差がつく
・「駅直結・徒歩1分」でも改札・ホームまでは遠いことがある。内見時の実測が必須
・騒音・人流は時間帯を変えた内見で確認。メリット(全天候動線・利便性・資産性)と比べて判断を

リテラ株式会社は、東京のタワーマンション・高級賃貸を専門に仲介しています。本記事で紹介した徒歩分数別データをはじめ、自社データベース(東京23区36,489棟・137,019部屋)をもとに、駅直結・駅近タワーマンションのご希望条件に合う物件を具体的にご提案できます。「この駅で直結・徒歩3分以内」といったピンポイントのご相談も、お問い合わせフォームからお気軽にどうぞ。

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リテラ株式会社　代表取締役　加藤 圭一郎

2013年12月、東京都中央区銀座にて、リテラ株式会社を創業。創業前から不動産業界に身を置き、宅地建物取引士として14年のキャリアを誇る。 東京都心を中心に不動産の売買、賃貸、管理並びに仲介、斡旋業務を手掛けている。 また、引っ越しをもっと気軽にすることをコンセプトとした都心の高級賃貸マンションの情報サイト「Litera Properties」の運営をはじめ、不動産に付随した幅広いサービスを展開している。

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