【2026年版】品川から2駅なのに高コスパ！新馬場の住みやすさと魅力を徹底紹介！

新馬場は品川区北品川にある路線駅とその一帯の町。東京湾が近く、いわゆる京浜エリアに当たります。

品川駅から2駅という絶好のロケーション。一昔前までは工場ばかりの工業エリアでしたが、東京湾を一望できるということでその価値が見直され、現在は高層ビルと古い住居とが混在して建つスポットとなっています。さらに2026年現在は、周辺で大規模な再開発や京急線の立体交差化工事が進んでおり、これからの変化にも注目が集まるエリアです。

路線では京浜急行の利用が可能です。都内屈指のターミナル駅である品川駅まで2駅、川崎や横浜、横須賀といった神奈川の主要都市や羽田空港などに1本で出られるため、通勤以外にもレジャーや旅行など様々なタイミングで重宝するロケーションです。

今回はそんな新馬場の魅力や住みやすさについて、2026年時点の最新情報を交えてご紹介していきたいと思います。

新馬場ってどんな街？

品川駅から2駅という立地ながら、落ちついた雰囲気の街並みが特徴です。どこか昭和の下町のような昔ながらの空気があります。

のんびりした空気感の住宅地というイメージなので、ファミリー層にも暮らしやすい町です。

第一京浜道路沿いは車通りが多いです。場所柄、トラックなどの出入りも多いため子連れの方は注意。

北は新橋、南は大田区を経由して神奈川県の川崎方面まで続いています。車を持っている方にとっては利用しやすいロケーションといえそう。

八ツ山通りより奥、海沿いに近づくと工場街の面影を残すオフィス街になっています。新興企業の大きなビルと、古くからある整備工場や製作所が混在するスポットです。

ところにより道が狭いエリアもあるため注意しましょう。

東京の中心とはまた違った意味でのオフィス街ですので、社宅などの低層マンションやアパートも多くあります。治安もそれほど悪くない印象。

新馬場の賃貸相場は？

間取り別（2026年7月時点の目安）

1R	11.5万円
1K	12.1万円
1DK	15.0万円
1LDK	18.5万円
2DK	22.3万円
2LDK	24.8万円

※大手賃貸情報サイトの掲載物件をもとにした2026年7月時点の目安です。ここ数年の都心部の相場上昇の影響で、新馬場も以前と比べると全体的に家賃が上がっています。それでも品川区としては比較的抑えめの相場。特に海沿いは築年数の古い部屋も見受けられるため、この付近で住む場所を探すならオススメです。

周辺駅と比較（ワンルーム〜1DKの目安）

品川	16.1万円
鮫洲	11.1万円
北品川	12.9万円
★ 新馬場 ★	12.3万円
青物横丁	12.9万円

品川駅と比べると3〜4万円ほど安く、隣の北品川や青物横丁と比べても少し抑えめ。品川駅から2駅という立地で考えるとやはりお得感のあるエリアです。車があると大井町も近いので、より選択肢が広がるかと思います。

新馬場の見どころは？

北品川温泉天神湯

駅から徒歩数分にある温泉。都内でも珍しい黒湯の温泉に入ることができます。
子供の森公園

駅からほど近い公園。その名の通り子ども向けの遊具が多くあります。
東品川公園テニスコート

東品川公園内にある品川区区営のテニスコート。2面のクレーコートです。
東品川海上公園

目黒川と天王洲河口の合流地点にある公園。海沿いのため景色が良いです。
品川志匠会病院

この地域では最も大きな病院。首や腰といった部位の手術に特化した病院です。

公園や水辺が多くあり、都市部へのアクセスも良いエリアです。コンビニやドラッグストアといったお店以外に買い物できるお店がないので注意。品川や大井町で買い物をして帰ってくる、という生活イメージになりそうです。

その他新馬場周辺の写真

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2026年の新馬場｜再開発でこれから大きく変わる街

2026年現在、新馬場周辺では街の姿を大きく変えるプロジェクトが同時に進んでいます。

まず、京急本線の泉岳寺駅〜新馬場駅間の連続立体交差事業。品川駅のホームを地上に下ろし、周辺の踏切3か所を解消する大工事で、2026年2月には品川〜北品川間で新幹線をまたぐ「八ツ山跨線橋」の架け替え（送り出し）が行われるなど、工事が着々と進んでいます。品川駅の地平化は2029年度末の完成を目指しており、完成すれば新馬場から品川方面への行き来はさらにスムーズになる見込みです。北品川駅では新しい駅舎のデザインも決定しました。

また、隣の北品川一丁目・東品川一丁目一帯（品川浦周辺地区）では約13ヘクタールにおよぶ大規模再開発が計画されています。2023年に再開発準備組合が設立され、2026年度の都市計画決定を目指して検討が進行中。タワーマンションやオフィス、商業施設などの建設が想定されており、実現すれば買い物環境の弱さという新馬場の弱点も将来的に解消されていくかもしれません。

一方で、こうした再開発への期待や都心部全体の賃料上昇を受けて、新馬場の家賃相場も数年前と比べてじわじわ上がってきています。「変わる前の落ちついた街」に手頃な家賃で住めるのは今のうち、ともいえそうですね。

終わりに

いかがでしたでしょうか。新馬場は品川駅へ徒歩圏内という立地でありながら品川エリアの中では相場を抑えやすいため、出張が多いシングルの方などにオススメです。
ぜひリテラ公式HPからあなたのお気に入り物件を探してみてください！

この記事を書いた人
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リテラ株式会社　代表取締役　加藤圭一郎

2013年12月、東京都中央区銀座にて、リテラ株式会社を創業。創業前から不動産業界に身を置き、宅地建物取引士として14年のキャリアを誇る。東京都心を中心に不動産の売買、賃貸、管理並びに仲介、斡旋業務を手掛けている。また、引っ越しをもっと気軽にすることをコンセプトとした都心の高級賃貸マンションの情報サイト「Litera Properties」の運営をはじめ、不動産に付随した幅広いサービスを展開している。